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2025年08月24日
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在日前舉辦的2011博鰲房地產(chǎn)論壇上，住建部政策研究中心副主任秦虹在18日會議現(xiàn)場發(fā)布了由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心研究主持的《我國民間資本與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報告》。報告指出我國民間資本和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的兩大變化，一是投資趨勢正在告別“炒房時代”，進(jìn)入“理性投資時代”，即房地產(chǎn)投資的證券化。二是房地產(chǎn)的融資趨勢正在從銀行為主的間接融資轉(zhuǎn)向以信托、基金為主的直接融資。業(yè)內(nèi)人士對金融新業(yè)態(tài)表示前景看好，但投資概念和知識的推廣以及法律監(jiān)管的完善短期內(nèi)將成為羈絆。
房企融資將轉(zhuǎn)向信托、基金
與成熟房地產(chǎn)市場上直接投資為主的情況不同，中國房地產(chǎn)中直接融資不足10%，間接融資達(dá)到80%以上。由于房地產(chǎn)信貸的從嚴(yán)管理，大量民間資本通過信托、基金等方式投向房地產(chǎn)已成為趨勢。根據(jù)信托協(xié)會公布的數(shù)據(jù)，今年上半年投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資金余額是6051.9億，房地產(chǎn)信托的平均年收益率居各領(lǐng)域投資的首位。
秦虹在2011年民間資本與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報告中選取了幾大民間資本集中地區(qū)分析，其中溫州民間資本4500億到6000億，山西有1萬億，鄂爾多斯是2200億，加起來高達(dá)約2萬億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去年北京新建商品房2060億的銷售額。秦虹表示民間巨大的資本必將尋求長期穩(wěn)定的證券化投資方式。深圳世聯(lián)股份有限公司董事長陳勁松也告訴南都記者，房地產(chǎn)基金上行將是必然之勢。
“將個人炒房的錢由需求轉(zhuǎn)向供給，有利于抑制房價增長；另一方面房地產(chǎn)直接融資渠道的增加也降低了行業(yè)風(fēng)險。”高和投資董事長蘇鑫如此分析。他認(rèn)為大量資金的快速聚集必然導(dǎo)致投資風(fēng)險的加大，而真正的投資藍(lán)海就是房地產(chǎn)投資的證券化，這也是被國外經(jīng)驗證實的大勢所趨。
“改變我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)融資方式需要兩個客觀條件，一是貨幣政策持續(xù)緊縮，二是房地產(chǎn)市場上持有型物業(yè)占比提高。”從趨勢上看，秦虹認(rèn)為部分民間投資將轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和有升值潛力的非限購區(qū)域住宅，總體擴散特點包括由本地向外地、由國內(nèi)向海外擴展。
“新型金融業(yè)態(tài)”各有看點
新型金融業(yè)態(tài)目前主要包括以房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債以及R E IT s(房地產(chǎn)投資信托基金)。從當(dāng)前國內(nèi)現(xiàn)實情況來看，這幾種方式所需的制度環(huán)境完善程度不一，發(fā)展進(jìn)度各異。
秦虹認(rèn)為，信托方式發(fā)展條件最為成熟。由于運作模式清晰、相關(guān)管理制度比較完善，目前規(guī)模已經(jīng)較大。據(jù)中國銀監(jiān)會授權(quán)中國信托業(yè)協(xié)會公布信托資產(chǎn)的數(shù)據(jù)，今年二季度新增房地產(chǎn)信托資金累計已達(dá)2077 .66億元，房地產(chǎn)信托平均收益率居各領(lǐng)域之首。
私募股權(quán)基金方式最值得關(guān)注，由于信托受眾群體大，因而其發(fā)行受監(jiān)管較多。被稱為房地產(chǎn)“基金元年”的2010年國內(nèi)涌現(xiàn)了20多只房地產(chǎn)私募股權(quán)基金，資金規(guī)模達(dá)500多億元。但目前房地產(chǎn)基金募集和管理水平、監(jiān)管制度以及投資者認(rèn)知程度還需完善。
“金地集團(tuán)在業(yè)內(nèi)較早探索房地產(chǎn)基金，去年底我們完成了規(guī)模接近2億美元的第二期募集，但現(xiàn)階段募集新基金難度很大。”金地集團(tuán)總裁黃俊燦如此回應(yīng)業(yè)內(nèi)關(guān)于新型金融業(yè)態(tài)法制缺位的質(zhì)疑。黃俊燦認(rèn)為，房地產(chǎn)基金的發(fā)展在當(dāng)前必須先依靠行業(yè)自身的監(jiān)管和自律。
博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場一位在港投資人士也向記者表示，國內(nèi)由于起步晚，市場混亂，對房地產(chǎn)基金的理解、操作水平均與國際水準(zhǔn)有巨大差距。“近幾年發(fā)展生態(tài)未必樂觀。”
