以傳播城市化專業(yè)知識(shí)為己任
2025年08月20日
星期三
設(shè)為首頁(yè)
|
加入收藏
搜索
新華網(wǎng)北京７月２１日電 國(guó)務(wù)院日前提出，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要納入限購(gòu)范圍。新一輪限購(gòu)城市名單呼之欲出，有望開啟房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降的“時(shí)間窗”。
限購(gòu)“擴(kuò)容”將對(duì)加快布局二三線城市的開發(fā)商影響幾何？如何防止限購(gòu)政策在地方政府等多方博弈中落空？如何抓住樓市“退燒”的窗口期探尋治本之策？圍繞一系列熱點(diǎn)問(wèn)題，“新華視點(diǎn)”記者作了追蹤調(diào)查。
限購(gòu)“擴(kuò)容” 高房?jī)r(jià)有望松動(dòng)
“前一陣子，開發(fā)商碰面聊得最多的話題就是‘什么時(shí)候取消限購(gòu)’。限購(gòu)真把一些開發(fā)商弄得死去活來(lái)。”ＳＯＨＯ中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹說(shuō)。
讓一些開發(fā)商失望的是，限購(gòu)不但不取消，反而在升級(jí)。
７月１２日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，部分城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大，有的城市調(diào)控力度有所放松。國(guó)務(wù)院要求已實(shí)施限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。有關(guān)部門正在“圈定”限購(gòu)新名單。
眼下，二三線城市已成為房企“主戰(zhàn)場(chǎng)”。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄說(shuō)：“某家大型開發(fā)商上半年所售項(xiàng)目中，只有１個(gè)位于一線城市，５４個(gè)位于二線城市，３３個(gè)位于三線城市。”
世聯(lián)地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)，一線城市銷售面積在全國(guó)占比在遞減。正是二三線市場(chǎng)的房?jī)r(jià)上漲，支撐著萬(wàn)科、保利、中海等主要房企的亮麗業(yè)績(jī)。
“我們擔(dān)心二三線城市也限購(gòu)，因?yàn)橄拶?gòu)能產(chǎn)生樓市‘速凍’效應(yīng)。”上海一位港資房企負(fù)責(zé)人坦言。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)４３個(gè)已實(shí)施限購(gòu)的城市中，有３３個(gè)新建商品住房成交面積比去年下降。
“限購(gòu)范圍的擴(kuò)大，將進(jìn)一步壓縮開發(fā)商騰挪的空間，包括扛住高房?jī)r(jià)的能力。”一些開發(fā)商的憂慮正在加深。
中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟等專家認(rèn)為，部分二三線城市房?jī)r(jià)較快上漲，有一線城市限購(gòu)后資金轉(zhuǎn)移助推因素，“如果任其飆漲，將對(duì)整體房地產(chǎn)調(diào)控帶來(lái)不利影響”。
“房地產(chǎn)行業(yè)距離底部已經(jīng)越來(lái)越近。”長(zhǎng)江證券房地產(chǎn)分析師蘇雪晶說(shuō)。限購(gòu)范圍擴(kuò)大，高房?jī)r(jià)會(huì)松動(dòng)，年初部分城市提出的“穩(wěn)中有降”調(diào)控目標(biāo)有望實(shí)現(xiàn)。
但一些專家也提醒，新一輪限購(gòu)實(shí)際影響如何，既取決于限購(gòu)城市的數(shù)量，也取決于監(jiān)管問(wèn)責(zé)的嚴(yán)肅性。
各方博弈“限購(gòu)令” 謹(jǐn)防執(zhí)行中“注水”
記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，針對(duì)“限購(gòu)令”，樓市博弈各方的“對(duì)策”層出不窮。
因?yàn)橄拶?gòu)只針對(duì)住宅項(xiàng)目，不少開發(fā)商提出“轉(zhuǎn)住為商”對(duì)策。近年來(lái)，萬(wàn)科、保利等房企紛紛加大商業(yè)項(xiàng)目比重。而以商業(yè)地產(chǎn)為主的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)上半年收入同比增幅近七成，預(yù)計(jì)今年將成為國(guó)內(nèi)第二家銷售過(guò)千億元的房企。
有些開發(fā)商則采取“商住混搭”的開發(fā)方式，以繞開限購(gòu)政策。記者在武漢市萬(wàn)達(dá)公館、水岸國(guó)際等商業(yè)地產(chǎn)售樓部看到，這些樓盤推出的“ＳＯＨＯ房型”，商住兩用，投資者購(gòu)買踴躍。
部分開發(fā)商還改走“高端路線”，天價(jià)豪宅項(xiàng)目不斷增多。像北京釣魚臺(tái)７號(hào)院部分房產(chǎn)，今年單價(jià)人為翻倍，每平方米一度標(biāo)價(jià)３０萬(wàn)元。
一些房產(chǎn)中介則違規(guī)“代辦”限購(gòu)資格。在北京，沒(méi)有繳納個(gè)稅、社保至規(guī)定年限的外地人為“限購(gòu)”對(duì)象，但一些中介表示可以代辦——“先找個(gè)公司開５年證明，只需１萬(wàn)元手續(xù)費(fèi)，再去稅務(wù)部門補(bǔ)交５年的個(gè)稅。社保證明也可如法炮制。”
除了開發(fā)商和中介，少數(shù)地方政府也“暗度陳倉(cāng)”。
由于擔(dān)心住房成交量下降影響經(jīng)濟(jì)增速，少數(shù)城市出現(xiàn)了變相放寬住房限購(gòu)措施的苗頭。一位房地產(chǎn)專家透露，中部地區(qū)有的城市將限購(gòu)范圍確定為“９０平方米以下的中小戶型商品住宅”，９０平方米以上的不限購(gòu)。華北地區(qū)有個(gè)城市在出臺(tái)限購(gòu)政策后，很快放開了戶籍限制。
“在經(jīng)歷多年調(diào)控之后，房?jī)r(jià)走向其實(shí)并不取決于出臺(tái)多少政策，而是多少政策真正得到了不折不扣的落實(shí)。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)說(shuō)。
借房?jī)r(jià)“退燒”窗口 探尋樓市治本之策
在決策層毫不動(dòng)搖的決心和不斷深入的調(diào)控之下，樓市的深度降溫已是“大概率事件”。眾多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，應(yīng)緊抓樓市“退燒”后可能出現(xiàn)的“窗口期”，實(shí)施“治本之策”，將調(diào)控引往長(zhǎng)效化、制度化。
“限購(gòu)其實(shí)就是給樓市吃‘退燒藥’。是藥就有副作用。”復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰說(shuō)，限購(gòu)致使需求被抑制，開發(fā)商會(huì)減慢拿地節(jié)奏和開發(fā)進(jìn)度，導(dǎo)致后市供應(yīng)相對(duì)不足。一旦將來(lái)取消限購(gòu)，需求釋放，供應(yīng)短缺局面可能出現(xiàn)，房?jī)r(jià)上漲壓力或?qū)⒏蟆?/p>
為此，要對(duì)限購(gòu)“擴(kuò)容”可能帶來(lái)的“副作用”有充分評(píng)估，為后續(xù)政策留下空間，加快推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革。
業(yè)內(nèi)人士指出，目前籌資、購(gòu)買環(huán)節(jié)有限貸、限購(gòu)等短期政策約束，但明顯過(guò)于依賴行政手段。今后，應(yīng)在持有、出售等環(huán)節(jié)，提高房產(chǎn)稅、空置稅、暴利稅等調(diào)節(jié)力度，長(zhǎng)效化遏制炒房投機(jī)行為。
與此同時(shí)，保障房制度化建設(shè)應(yīng)提速。７月２０日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，保證今年１０００萬(wàn)套保障性安居工程建設(shè)用地，并要求提前安排明年的相應(yīng)工作。有關(guān)專家認(rèn)為，住房保障不能因房?jī)r(jià)漲跌而松緊，而應(yīng)成為政府長(zhǎng)期職責(zé)，盡快建立供地、融資、建設(shè)、分配等制度體系，減輕樓市承受的綜合壓力。
一些地方政府是樓市調(diào)控的“薄弱環(huán)節(jié)”，加快改革地方“土地財(cái)政”也勢(shì)在必行。統(tǒng)計(jì)顯示，２０１０年全國(guó)土地出讓金收入２．９萬(wàn)億元，超出預(yù)算１１３％。在一些地方，土地出讓金等相關(guān)收入已占地方財(cái)政六七成。
“土地財(cái)政不改革，高房?jī)r(jià)難以真正回歸理性。”眾多業(yè)內(nèi)人士呼吁，要遏制地價(jià)過(guò)快上漲，加快地方財(cái)政體制改革，逐步拆除房?jī)r(jià)暴漲的“溫床”。
