以傳播城市化專(zhuān)業(yè)知識(shí)為己任
2025年08月18日
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在7月2日舉辦的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上，國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵提出，當(dāng)前大量開(kāi)發(fā)商覬覦一線(xiàn)城市周邊新城規(guī)劃，希望在相對(duì)寬松的政策條件下獲取優(yōu)厚的開(kāi)發(fā)回報(bào)，但恰恰有很多問(wèn)題待解：新城的功能和結(jié)構(gòu)比較單一，導(dǎo)致居住率不高，往往出現(xiàn)大量死城。“現(xiàn)在是中國(guó)城市化發(fā)展的特殊時(shí)期，政府部門(mén)對(duì)‘城市’的理解還比較淺薄，忽視了功能建設(shè)，尤其是忽視了消費(fèi)功能，整個(gè)住房利用率非常之低。”
現(xiàn)在城市里大量的新城多不具備多功能化。李鐵建議，可以先做試點(diǎn)，在新城里建功能型項(xiàng)目，成為名副其實(shí)的衛(wèi)星城。他還希望政府建新城要靠近老城區(qū)，發(fā)揮城市中心區(qū)域原來(lái)的公共服務(wù)作用和商業(yè)作用，帶動(dòng)服務(wù)業(yè)的增長(zhǎng)，從而滿(mǎn)足消費(fèi)需求和就業(yè)需求。
李鐵提出，城市政府在做新城規(guī)劃時(shí)應(yīng)考慮多元需求，而建設(shè)城市綜合體則是打造城市多中心的一個(gè)比較合適的趨勢(shì)。“我們走了一個(gè)畸形化的過(guò)程，城市過(guò)度密集，城市老化，改造成本太高。所謂的綠色城市、花園城市，只強(qiáng)調(diào)了居住功能、生態(tài)綠色功能，忽略了最基本的生活配套功能：日常所需的商業(yè)與文化消費(fèi)等。”李鐵稱(chēng)，這種功能的缺失日后必然要付出調(diào)整的高昂成本。
李鐵在全國(guó)做調(diào)查時(shí)注意到，中心城市現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了多元化的趨勢(shì)，特別是在特大城市，有城市綜合體項(xiàng)目，例如像奧特萊斯或萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。城市單中心模式向多中心發(fā)展，北京原來(lái)的西單可以形成多中心，有助于緩解交通壓力。
但郊區(qū)的發(fā)展是另外的情況。郊區(qū)發(fā)展是以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式為主導(dǎo)的新興發(fā)展模式，以地產(chǎn)商為主導(dǎo)的新興模式，導(dǎo)致了它的發(fā)展功能單一化，亦即功能滯后。全國(guó)有很多城市，郊區(qū)的新城區(qū)都呈功能單一化現(xiàn)象，因?yàn)槿鄙俪鞘泻恕Ｈ绻麤](méi)有消費(fèi)行為、沒(méi)有休閑行為的城市，就是一個(gè)死城，比如我去南昌縣，那里開(kāi)發(fā)了很多地產(chǎn)，到晚上燈全黑了，大家就是為了買(mǎi)一個(gè)房子，為了保值，沒(méi)有住進(jìn)去。“這么發(fā)展下去最大的不利之處，就是城市資源浪費(fèi)，個(gè)人的投資行為導(dǎo)致大量能耗甚至浪費(fèi)。”李鐵說(shuō)。
李鐵認(rèn)為，新城市發(fā)展中必須考慮如何做到多中心。歐洲的很多小城市，每個(gè)區(qū)域劃分都是小的城市中心。
“房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要因素，是各類(lèi)城市經(jīng)濟(jì)水平和功能的巨大差距。”李鐵說(shuō)，即便通過(guò)行政手段能滿(mǎn)足新城的資源需求，但當(dāng)農(nóng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，無(wú)可避免地形成了資源的高度集中，而土地是有限的，所以地價(jià)必然上漲。李鐵還提到了收入分配差距問(wèn)題，一部分人群擁有大批隱形收入，他們?cè)谶M(jìn)行消費(fèi)選擇的時(shí)候，住房是首要選擇。收入差距與投資需求實(shí)現(xiàn)對(duì)接，就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，這種投資需求應(yīng)得到遏制。
李鐵又強(qiáng)調(diào)，目前還看不到房?jī)r(jià)泡沫，大城市投資者涌去二、三線(xiàn)城市投資，也沒(méi)有構(gòu)成泡沫。就是因?yàn)楦鞯氐氖杖氩罹嗍且环N客觀(guān)存在，銀行信貸緊縮措施已經(jīng)實(shí)施很長(zhǎng)時(shí)間，但這些城市的住房市場(chǎng)沒(méi)有太大變化，說(shuō)明龐大的支撐還在，這與美國(guó)、日本不一樣。
未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展格局應(yīng)做出怎樣的調(diào)整？
李鐵認(rèn)為，解決保障房需求，重點(diǎn)要放到大城市郊區(qū)，以降低主城區(qū)的壓力。例如北京郊區(qū)，交通通達(dá)性很好的地方，房?jī)r(jià)就會(huì)漲上去。我們不要只盯著核心區(qū)的極端價(jià)格，如果對(duì)住房布局有所疏散，城市多中心的價(jià)格也會(huì)均衡化。
李鐵指出，大城市的優(yōu)勢(shì)是就業(yè)機(jī)會(huì)多，劣勢(shì)是房?jī)r(jià)上漲快，如果基本生活價(jià)格還比較低，不考慮房子和汽車(chē)的話(huà)，大部分人還是可以較舒適地生存。如果政府能提供保障房，居民就有了最大的保障。李鐵還表示，開(kāi)發(fā)商的趨利行為是永恒的，囤地幾乎不可避免。不能將地價(jià)上漲的壓力全歸罪于政府。
