什么是城中村
城中村是指農村村落在城市高速發展和擴張進程中，農村土地或全部或部分被征用，農民轉為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區。城中村具有農村和城市雙重特征，是城市化進程中的歷史產物。
形成原因
改革開放后快速的中國城市化進程吞沒了大量的農業用地，卻沒能消化掉受國家土地政策保護的農業人口的宅基地，從而形成了城市中的村落。
從主觀上來說，城市村是我國城鄉二元管理體制及土地的二元所有制結構造成的。所謂城鄉二元管理體制，是指“城市”和“農村”分屬不同的管理模式，二元所有制結構是指城市的土地屬于國家所有，而農村的土地屬于農村集體所有的制度。在一些城中村內形成了以城市與農村“二元所有制結構”并行存在、共同發揮作用的“邊緣社區”。在客觀上就造成土地房屋租金快速增值，村民依靠出租土地、房屋租金獲取收益最大化，也為外來人口尤其是低收入人口提供了獲取成本較低的空間，因而吸引了大量外來人口的聚居。
因此，土地的二元所有制結構是造成城中村形成的根本原因。故而，城中村的改造也應從根本的土地制度及權利開始。
城中村特征
1、土地特征：城中村土地屬于集體所有制土地，基本以農村居民宅基地為主、其它建設用地為輔。
2、空間特征：城中村在空間形態上依然延續著傳統村落的特征，建筑物以村民家庭住宅樓為主，缺乏統一規劃，建筑密度和建筑容積率很高，違章建筑和私搭亂建多，城市基礎配套設施缺乏，缺少必要的城市公共綠地、文化、體育、休閑設施等。
3、人口特征：本地居民職業結構與生存方式亦城亦鄉，廉價的房租吸引了大量外來人口，人口的成分構成及職業構成比較復雜；本地居民和外來人口文化素質普遍不高。
4、經濟特征：城中村村民以房屋出租收入、集體經濟分紅以及經營小規模的商業、餐飲業為主要經濟來源。
城中村利弊
1、城中村存在的意義
中國國際城市化發展戰略研究委員會委員牛鳳瑞認為，城中村的產生是國家城市化戰略選擇的結果：征用農村土地首先滿足工業化、城市化用地需求，但保留農村居住用地，以減少安置失地農民的費用支出，即“先吃肉，留下骨頭以后再啃。”的政策安排。城鄉分割的體制為國家的這種戰略實施提供了支撐。
城中村滿足了工業化、城市化低價用地需求，又減少了失地農民安置成本。城中村為城市外來人口提供廉價住房，被稱為“農民工的天堂”，成為農民工低工資的支持條件。故而城中村支持了我國工業國際競爭力階段性提升，也造就了中國工業化、城市化即期的低成本。另一方面，農村土地集體所有制為國家低成本地征用農地滿足城市化需求提供了制度保障，也為失地農民依托城市繁榮，現實自主發展、自我發展提供了組織基礎。
城中村與國外大城市的貧民窟有諸多的相似之處，但更有質的不同。城中村區位優越，為發展為城市服務、與城市配套的各類產業提供了有利條件，尤其是城中村原住民在自家宅基地上建設房屋用以租賃，滿足了城市外來人口低價居住需求，成了原住民的“錢袋子”。城中村原住民成為城市化紅利的率先分享者。所以“城市化造成4000萬農民失地失業失利”之論至少在城中村已被證偽。
2、城中村是城市的一塊“夾縫地”，這種獨特的地位和現象，必然帶來一系列的社會問題：
（
1）人口雜亂，城中村由村民、市民和流動人口混合構成，社會治安形勢嚴峻。
（2）城市規劃滯后，違法違章建筑相當集中，“一線天”“握手樓”“貼面樓” 風景獨特。由于房屋密度高、采光通風條件差，居住環境較差。
（3）基礎設施不完善，衛生條件差。各種管線雜亂無章，排水排污不暢，垃圾成災。街巷狹窄、擁擠，存在嚴重消防隱患。
（4）土地使用存在諸多問題，宅基地、工業用地、商業用地相互交織，非法出租、轉讓、倒賣，管理混亂等。
