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2025年08月20日
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資金困局已成為保障房建設(shè)的首要難題，但現(xiàn)在這一困局的解決開(kāi)始出現(xiàn)曙光。日前，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知》明確表示，支持符合條件的地方政府投融資平臺(tái)公司和其他企業(yè)，通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行保障性住房項(xiàng)目融資。這是繼6月17日財(cái)政部公布重點(diǎn)投向保障房的2011年地方政府債券首次代理發(fā)行計(jì)劃之后，國(guó)家部委第二次從政策方面為保障房建設(shè)開(kāi)辟融資渠道。
政策
發(fā)債融資為保障房開(kāi)綠燈
此次《通知》明確表示，企業(yè)債券具有期限長(zhǎng)、利率低的優(yōu)勢(shì)，是保障性住房項(xiàng)目市場(chǎng)融資的較好工具。為完成“十二五”規(guī)劃提出的保障性住房建設(shè)任務(wù)，各地按《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府融資平臺(tái)公司管理有關(guān)問(wèn)題的通知》進(jìn)行規(guī)范后繼續(xù)保留的投融資平臺(tái)公司申請(qǐng)發(fā)行企業(yè)債券，募集資金應(yīng)優(yōu)先用于各地保障性住房建設(shè)。
通知中說(shuō)，地方政府投融資平臺(tái)公司從事包括公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、棚戶區(qū)改造等保障性住房項(xiàng)目建設(shè)的，符合條件的可申請(qǐng)通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券的方式進(jìn)行保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的融資；從事或承擔(dān)公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、棚戶區(qū)改造等保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的其他企業(yè)，也可在政府核定的保障性住房建設(shè)投資額度內(nèi)，通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行項(xiàng)目融資。
國(guó)家發(fā)改委要求，各地發(fā)改委應(yīng)加強(qiáng)對(duì)發(fā)行人募集資金使用方向的引導(dǎo)、監(jiān)督，保障募集資金的?？顚Ｓ谩Ｒ酱侔l(fā)行人落實(shí)償債計(jì)劃及保障措施，按計(jì)劃提取償債基金，進(jìn)行專戶管理。
同時(shí)，財(cái)政部最新發(fā)布發(fā)債計(jì)劃顯示，今年仍將發(fā)行2000億元地方債，所募集的資金將優(yōu)先用于保障房建設(shè)。6月27日，財(cái)政部啟動(dòng)了今年地方債首期代理發(fā)行計(jì)劃，涉及11個(gè)省市，共計(jì)504億元，重點(diǎn)投向保障房安居工程。
現(xiàn)狀
資金缺口近萬(wàn)億元
該通知的出臺(tái)，被視為保障房建設(shè)的“及時(shí)雨”。
根據(jù)住建部要求，今年要新開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套保障房，而且必須在11月底之前開(kāi)工。但根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，截至5月底，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房開(kāi)工占全年計(jì)劃的34％。開(kāi)工率雖優(yōu)于去年，但仍然跟不上預(yù)期的步伐。
束縛保障房前進(jìn)的首要瓶頸就是資金問(wèn)題。
經(jīng)住建部測(cè)算，1000萬(wàn)套至少需投資13000億元，其中中央、省級(jí)和市縣政府承擔(dān)5000多億元，主要投資廉租房（包括發(fā)放廉租補(bǔ)貼）、公租房和棚改房。剩余的8000多億元要通過(guò)社會(huì)機(jī)構(gòu)投入和被保障對(duì)象以及所在企業(yè)籌集，主要投資經(jīng)適房、雙限房和公租房。
在中央、省級(jí)和市縣政府承擔(dān)5000萬(wàn)元資金中，目前能確定的是中央近1300億的撥款，地方政府籌措的3700億元，在土地出讓遇冷、地方債務(wù)驟升的背景下，形勢(shì)不容樂(lè)觀。
在背負(fù)著沉重債務(wù)負(fù)擔(dān)的同時(shí)，要完成1000萬(wàn)套保障房建設(shè)，地方政府面臨著巨大的資金挑戰(zhàn)。與政府籌資相比，需要從社會(huì)籌集的8000億元更不容樂(lè)觀。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，很多企業(yè)不愿意投資保障房領(lǐng)域?！斑@個(gè)領(lǐng)域投資回報(bào)率太低，政府控制利潤(rùn)率，而且部分項(xiàng)目，比如公租房、廉租房不能賣。需要通過(guò)長(zhǎng)期租金收益收回投資，企業(yè)無(wú)法控制風(fēng)險(xiǎn)，所以民間資本也不愿意介入?！?/p>
即便是參與保障房國(guó)有開(kāi)發(fā)企業(yè)也一肚子苦水。某保障房項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，目前運(yùn)作保障房項(xiàng)目只能打“短平快”，一個(gè)環(huán)節(jié)被耽誤，就有賠錢的可能?！叭绻L(zhǎng)期投入得不到回報(bào)，占?jí)浩髽I(yè)資金，即便是國(guó)企也承受不了啊?！?/p>
政府企業(yè)積極運(yùn)作發(fā)債
反應(yīng)
6月22日，北京住總集團(tuán)董事長(zhǎng)張貴林對(duì)媒體表示，住總今年將發(fā)行20億元5年期企業(yè)債，將用于今年的8個(gè)保障房項(xiàng)目。同時(shí)，他透露，北京今年整體計(jì)劃發(fā)行500億元債券用于保障房和重大工程建設(shè)，目前正在審批中。
據(jù)了解，住總集團(tuán)2011年計(jì)劃開(kāi)工保障房面積為100萬(wàn)平方米，約占北京市今年總計(jì)劃的8%。北京市計(jì)劃今年開(kāi)工20萬(wàn)套保障房，面積約為1200-1500萬(wàn)平米。張貴林透露，1-5月，北京保障房開(kāi)工率超過(guò)40%。
張貴林透露，除了住總，北京首開(kāi)集團(tuán)和北京金隅集團(tuán)都在參與發(fā)行保障房專項(xiàng)企業(yè)債。而首開(kāi)集團(tuán)在6月3日就已經(jīng)啟動(dòng)了今年的第三次融資，擬在銀行間市場(chǎng)發(fā)行不超過(guò)43億元的中期票據(jù)，所募集資金將用于保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，對(duì)發(fā)地方債、企業(yè)債支持保障房建設(shè)一事，中央政府相關(guān)部門上半年就已放出口風(fēng)表示支持?！按舜瓮ㄖ皇前汛耸鹿_(kāi)確定化了?！?/p>
與企業(yè)債相比，地方債發(fā)行更為積極。根據(jù)財(cái)政部公布的今年地方債首期代理發(fā)行計(jì)劃中，涉及11個(gè)省市，其中云南的發(fā)行規(guī)模最大，共79億，陜西、山東、新疆分別發(fā)行68億、62億和60億。根據(jù)公開(kāi)資料，湖北今年擬發(fā)行86億地方債，上海擬發(fā)行71億元，保障安居房都是重要投入方向。
觀點(diǎn)
能否持久有待市場(chǎng)檢驗(yàn)
地方債和企業(yè)債的政策破冰被認(rèn)為是政府大舉推動(dòng)保障房融資創(chuàng)新的重要信號(hào)，但發(fā)債能否解決保障房的資金困局呢？
中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示，發(fā)行企業(yè)債券拓寬了企業(yè)建設(shè)保障房的資金來(lái)源，有利于加快保障房的建設(shè)步伐。同時(shí)他提醒，企業(yè)債券只是一種融資渠道，并不能從根本上解決保障房建設(shè)的資金問(wèn)題，要想快速推進(jìn)保障房建設(shè)的進(jìn)程還需要各方的協(xié)調(diào)配合。另外一方面，作為金融產(chǎn)品，如果它的投資回報(bào)率較高，購(gòu)買此類債券有利可圖，一些企業(yè)和個(gè)人可能會(huì)考慮購(gòu)進(jìn)，否則，其能否順利發(fā)行、市場(chǎng)是否買賬依然是未知數(shù)。
楊紅旭也表達(dá)了同樣的觀點(diǎn)。他認(rèn)為這一政策值得肯定，促進(jìn)保障房建設(shè)，事關(guān)民生，但是通過(guò)發(fā)債只能緩解保障房的資金問(wèn)題，而且還取決于能發(fā)行多少，如果能售出上千億，則效果顯著，如僅售出四五百億，并不能帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的改善。此外，地方債以政府信用做擔(dān)保，信用級(jí)別比較高，僅次于國(guó)債，銷售相對(duì)樂(lè)觀點(diǎn)，但企業(yè)債信譽(yù)度應(yīng)該比地方債要低一點(diǎn)，它的銷售效果與如何定價(jià)，如何定利率密切相關(guān)，現(xiàn)在不可得知。
僅靠企業(yè)發(fā)債遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠
中國(guó)城市發(fā)展研究院常務(wù)副院長(zhǎng)章惠生表示，允許發(fā)行企業(yè)債券來(lái)拓寬保障房的融資渠道是可取的，但也有一定的風(fēng)險(xiǎn)，如果沒(méi)有相關(guān)的細(xì)則出臺(tái)規(guī)范，那么難保企業(yè)挪用保障房的資金去建設(shè)其他項(xiàng)目。整體而言，這種方式還是臨時(shí)的權(quán)宜之計(jì)，在保障房建設(shè)方面，政府應(yīng)是主角，如果出臺(tái)的各種措施不夠謹(jǐn)慎，即使出發(fā)點(diǎn)是好的，也難保最終的執(zhí)行效果。
章惠生同時(shí)指出，“僅僅依靠企業(yè)發(fā)債來(lái)擴(kuò)大資金來(lái)源是不夠的，保障房建設(shè)應(yīng)該特事特辦，政府應(yīng)該圈出一塊來(lái)，從金融機(jī)構(gòu)那里獲取一些穩(wěn)定或者閑置的專項(xiàng)資金，專款專用在保障房建設(shè)上，才能真正助力保障房建設(shè)?！?/p>
另一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，保障房建設(shè)的制度一直處于滯后狀態(tài)，發(fā)行企業(yè)債券也只是一個(gè)方向，“怎么發(fā)，回收的資金怎么用，別人愿不愿意買都是問(wèn)題，基本上來(lái)說(shuō)，這種方式是遠(yuǎn)水解不了近渴”。他認(rèn)為，保障房面臨的問(wèn)題不僅僅是資金問(wèn)題，“進(jìn)入、退出的標(biāo)準(zhǔn)是什么都不明晰，包括資金問(wèn)題在內(nèi)?！?/p>
著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀絲毫沒(méi)有掩蓋對(duì)發(fā)行企業(yè)債券的擔(dān)憂，其撰文表示，“發(fā)債解決資金難題是個(gè)好主意，習(xí)慣了在股市一文不發(fā)圈大錢的企業(yè)進(jìn)入債券市場(chǎng)，不得不對(duì)債權(quán)人的本金與紅利有所交代。要真正保護(hù)債權(quán)人的利益，順勢(shì)推動(dòng)中國(guó)債券市場(chǎng)的發(fā)展，政府還有很長(zhǎng)的路要走。
