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2025年08月19日
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在深圳經濟特區建立40周年和《關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區的意見》發布一周年之際，粵港澳大灣區和深圳收到了自然資源部政策“大禮包”。
近日，國家自然資源部發出《關于支持粵港澳大灣區和深圳市深化自然資源領域改革探索意見的函》（下稱《意見》），在國土空間規劃、空間用途管制、土地利用、耕地占補平衡、不動產登記、土地“只征不轉”等9個方面提出意見，支持廣東進一步提升自然資源要素市場化配置程度和效率。
其中，在建設用地方面，《意見》支持廣東探索建立省域內的建設用地交易機制；創新耕地“占補平衡”制度，探索建立全國性的補充耕地指標跨區域交易機制；支持探索建設用地使用權地上、地表和地下分層設立、分層供應政策。
值得關注的是，為充分發揮深圳“雙區”疊加優勢，《意見》支持深圳深化自然資源領域改革探索。除了支持廣東和大灣區改革探索事項全部適用深圳外，《意見》還支持深圳取得相關法律授權，在國土空間規劃編制完成后，可探索按規劃期實施總量管控模式；將國務院授權廣東省批準的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項，由廣東省委托深圳市批準；探索高度城市化地區公園綠地內的建設用地不納入城鄉建設用地規模的管理新機制；探索通過出讓合同約定土地閑置費的收取標準，以及違約條件下收回建設用地使用權的可操作方法；探索國有土地使用權到期后續期的操作路徑；探索高度城市化地區耕地和永久基本農田分類保護利用新模式。
這些政策對于“缺地”的深圳而言，尤為重要，特別是“占補平衡”政策，目前深圳已向廣東省提出了相應政策申請，為深圳增加住房建設供地迎來了發展想象空間。
“《意見》專門針對深圳列出了幾條與擴大土地自主管理權限、增加建設用地相關的探索事項。其中，深圳獲得的‘探索國有土地使用權到期后續期的操作路徑’‘研究探索處理歷史遺留違法用地問題的辦法’‘探索建立全國性的補充耕地指標跨區域交易機制’尤其引人關注。”哈爾濱工業大學（深圳）馬克思主義學院院長、新時代城市有機體理論研究者楊志表示，這實際上是在土地管理上給深圳“擴權”，讓深圳擁有更多用地自主權，為解決土地緊缺難題創造了條件。
隨著經濟社會發展，深圳土地緊缺的問題日益突出。目前，深圳全市面積僅有1997.47平方公里（不含深汕特別合作區），僅為北京的12.17%、上海的31.50%、廣州的26.76%。根據深圳市政府2005年11月份實施的基本生態控制線管理規定，作為保護深圳經濟和社會可持續發展的“生命線”和“高壓線”，基本生態控制線范圍內的土地面積為974.5平方公里，占比48.76%，接近深圳市總面積的一半。
統計顯示，近4年來，深圳實際供應居住用地766.6公頃，僅占實際供應建設用地的14.2%。根據深圳市住房和建設局今年4月份發布的《住房發展2020年度實施計劃》，深圳居住用地占全市總建設用地的22.6%，低于國家相關標準中25%至40%的下限，難以滿足人口快速增長條件下的住房需求增長和品質提升要求。
一邊是城市建設和產業發展迫切需要，一邊是開發用地存量窘迫，基本生態控制線也不容絲毫違反。城市高速發展和土地緊缺、“難以為繼”的矛盾，成為不斷拉高深圳房價的重要推手之一。
“此次《意見》擴大了深圳土地自主管理權限，為深圳在更大的范疇內獲得土地統籌空間、提高土地利用效率提供了可能，有助于深圳增加住房建設供地。特別是‘占補平衡’為深圳增加住房建設供地提供了很大想象空間，也為其他城市土地管理提供‘深圳經驗’。”楊志認為，從長遠看，穩定房價的最有效方法，就是增加居住用地供應量。《意見》的出臺，對深圳而言是重大利好。
