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2025年08月17日
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7月1日，北京市住建委聯(lián)合市規(guī)劃自然資源委、市發(fā)改委、市財政局發(fā)布《關(guān)于開展危舊樓房改建試點(diǎn)工作的意見》，明確北京危舊樓房可通過翻建、改建或適當(dāng)擴(kuò)建方式進(jìn)行改造。改建項(xiàng)目納入老舊小區(qū)綜合整治范圍，可獲得政府補(bǔ)助。
意見同時明確，改建意向摸底、改建方案征詢需經(jīng)不低于總戶數(shù)三分之二的居民同意，改建協(xié)議內(nèi)容需經(jīng)不低于90%的居民同意；改建后，居民戶數(shù)比現(xiàn)狀不增加，不減少原居民房屋的居住面積；除政府補(bǔ)貼、產(chǎn)權(quán)單位出資等出資方式外，居民應(yīng)分?jǐn)偢慕?xiàng)目的部分改造成本。
據(jù)介紹，可拆除重建的危舊樓房包括經(jīng)市、區(qū)房屋管理部門認(rèn)定，建筑結(jié)構(gòu)差、年久失修、基礎(chǔ)設(shè)施損壞缺失、存在重大安全隱患，以不成套公有住房為主的簡易住宅樓，和經(jīng)房屋安全專業(yè)檢測單位鑒定沒有加固價值或加固方式嚴(yán)重影響居住安全及生活品質(zhì)的危舊樓房兩類。
北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，對不可移動文物、歷史文化街區(qū)、重點(diǎn)地區(qū)范圍內(nèi)涉及的不能原址改建的危舊樓房，按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
條件：改建協(xié)議內(nèi)容需經(jīng)不低于90%居民同意
北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，此次改建工作以各區(qū)政府為主導(dǎo)，各項(xiàng)審批權(quán)限全部下放區(qū)里辦理。區(qū)政府以棟為單位，確定試點(diǎn)項(xiàng)目，明確改建項(xiàng)目的實(shí)施主體，制定本區(qū)危舊樓房改建計劃，經(jīng)上報審定后納入年度老舊小區(qū)綜合整治計劃，并動態(tài)調(diào)整。
實(shí)施主體包括哪些？意見提出，對于單獨(dú)產(chǎn)權(quán)單位的改建項(xiàng)目，產(chǎn)權(quán)單位可作為實(shí)施主體，也可委托有群眾工作經(jīng)驗(yàn)、信用等級高、組織實(shí)施能力強(qiáng)的企業(yè)作為實(shí)施主體。
對于產(chǎn)權(quán)單位為兩個（含）以上的改建項(xiàng)目，由區(qū)組織多方產(chǎn)權(quán)單位就實(shí)施主體、國有土地使用權(quán)等相關(guān)事宜簽署協(xié)議，按照協(xié)議約定確定實(shí)施主體。對于產(chǎn)權(quán)單位不明確的改建項(xiàng)目，由區(qū)依規(guī)確定實(shí)施主體。
相關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)說，改建項(xiàng)目在確定實(shí)施主體、居民改建意愿摸底調(diào)查、改建設(shè)計方案和實(shí)施方案擬定、改建協(xié)議內(nèi)容等時，都要充分征求居民意見。
其中，改建意向摸底、改建設(shè)計以及實(shí)施方案征詢需經(jīng)不低于總戶數(shù)三分之二的居民同意，改建協(xié)議內(nèi)容需經(jīng)不低于90%的居民同意，項(xiàng)目方可推進(jìn)。協(xié)議生效后，啟動居民周轉(zhuǎn)搬遷。未達(dá)到簽約比例的，改建項(xiàng)目自動終止。
規(guī)模：戶數(shù)比不增加，可適當(dāng)增加建筑面積
意見同時明確了危舊樓房改建的供地方式、建設(shè)規(guī)模和建筑設(shè)計等要求。
供地方式上，改建項(xiàng)目參照經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目辦理建設(shè)手續(xù)，原國有土地使用權(quán)需全部收回，以重新劃撥的方式供給項(xiàng)目實(shí)施主體，并辦理國有建設(shè)土地使用權(quán)首次登記。
意見提出，原則上居民戶數(shù)比現(xiàn)狀不增加，為改善居民生活條件，具備條件的可適當(dāng)增加建筑規(guī)模。此外，改建項(xiàng)目應(yīng)不減少原居民房屋的居住面積，簡易樓等非成套住宅按照成套住宅設(shè)計，可適當(dāng)增加居民廚房、衛(wèi)浴面積。
此外，可適當(dāng)利用地下空間、騰退空間和閑置空間補(bǔ)建區(qū)域經(jīng)營性和非經(jīng)營性配套設(shè)施。其中，經(jīng)營性配套設(shè)施用地通過協(xié)議出讓方式供應(yīng)，增加的配套設(shè)施由區(qū)統(tǒng)籌安排使用，不得改變使用用途。
相關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，這并不意味著可以無限制增加建筑面積，總居民戶數(shù)不能增加，必須維持區(qū)域總量平衡。
采取異地安置或貨幣補(bǔ)償相關(guān)政策對原有住戶進(jìn)行安置后，住宅還有剩余怎么處理？意見明確，剩余的成套住宅由區(qū)回購，可作為公租房或定向安置房使用。
資金：居民分?jǐn)偢慕?xiàng)目的部分改造成本
改建資金從何而來？意見提出，由政府、產(chǎn)權(quán)單位、居民、社會機(jī)構(gòu)等多主體籌集，可通過政府專項(xiàng)資金補(bǔ)助、產(chǎn)權(quán)單位出資、居民出資、公有住房出售歸集資金、經(jīng)營性配套設(shè)施出租出售等多種方式解決。
北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，由于改建項(xiàng)目納入老舊小區(qū)綜合整治范圍，可按照老舊小區(qū)綜合整治市區(qū)財政支持政策以及基礎(chǔ)設(shè)施改造補(bǔ)助政策，獲得政府補(bǔ)助。需要注意的是，城六區(qū)、通州區(qū)區(qū)財政不高于市級補(bǔ)助單價的1.2倍，遠(yuǎn)郊區(qū)區(qū)財政不高于市級補(bǔ)助單價。
同時，居民應(yīng)分?jǐn)偢慕?xiàng)目的部分改造成本。據(jù)介紹，改造成本具體數(shù)額及居民需分?jǐn)偠嗌伲捕紩谇捌谡髑缶用褚庖姷膶?shí)施方案里進(jìn)行明確。
其中，對承租公房的居民，有獲取改造后房屋產(chǎn)權(quán)意愿的，應(yīng)負(fù)擔(dān)房屋改造的部分成本。具體來說，原面積部分，居民負(fù)擔(dān)成本不高于綜合改建成本中除政府和產(chǎn)權(quán)單位補(bǔ)助之外的不足部分；改建后新增面積部分，按照不低于綜合改建成本負(fù)擔(dān)，也可按照同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格70%左右負(fù)擔(dān)。
如果居民因經(jīng)濟(jì)困難無力負(fù)擔(dān)，可以繼續(xù)承租改建后的房屋。原房屋面積部分，繼續(xù)按照公房租金標(biāo)準(zhǔn)收取租金；改建后新增面積部分，按照公租房租金標(biāo)準(zhǔn)收取租金。
對原住房為已購公房或商品房的居民，應(yīng)負(fù)擔(dān)原住房面積部分的綜合改建成本中除政府和產(chǎn)權(quán)單位補(bǔ)助之外的不足部分，改建后房屋新增面積部分的成本按照不低于綜合改建成本負(fù)擔(dān)，也可按照同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格70%左右負(fù)擔(dān)。
安置：就地改建項(xiàng)目居民可原址回遷或外遷
項(xiàng)目改建完成后，住房產(chǎn)權(quán)如何確定？意見明確，改建完成后，實(shí)施主體可以申請國有建設(shè)土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記，單套住房包括新增建設(shè)面積在內(nèi)，房屋性質(zhì)統(tǒng)一登記為“按照經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)管理”。
其中，原住房已轉(zhuǎn)為商品房、已購公房的部分，在辦理不動產(chǎn)權(quán)登記時進(jìn)行注記，上市轉(zhuǎn)讓時商品房部分無需繳納地價款，新增面積部分應(yīng)繳納。公共服務(wù)配套房屋由政府投資，產(chǎn)權(quán)歸區(qū)政府所有，首次登記后實(shí)施主體應(yīng)向區(qū)政府指定部門無償移交。
對住戶來說，列入就地改建的項(xiàng)目，居民可以選擇原址回遷或外遷。
據(jù)悉，居民自愿選擇原址回遷的，回遷房產(chǎn)權(quán)“按照經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)管理”。外遷居民參照北京直管公房申請式退租政策執(zhí)行，符合條件的，可以承租公租房或者購買共有產(chǎn)權(quán)住房。
對長期居住在項(xiàng)目范圍自建房內(nèi)，有北京戶籍，本人及配偶和未成年子女在北京無正式住房的居民，可優(yōu)先配租公租房或購買共有產(chǎn)權(quán)房，解決家庭住房困難。
