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2025年09月14日
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為平抑過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，限定商品房最高售價(jià)的限競(jìng)房應(yīng)運(yùn)而生，并迅速成為近兩年北京新房市場(chǎng)上的供應(yīng)主流。由于價(jià)格稍低，限競(jìng)房被認(rèn)為是購(gòu)房者的“福利房”，但這對(duì)房企來(lái)說(shuō)，不見(jiàn)得是好事。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，受房?jī)r(jià)與地價(jià)價(jià)差較小、銷售周期拉長(zhǎng)、融資成本高等因素影響，北京入市交易的限競(jìng)房項(xiàng)目有80%會(huì)出現(xiàn)虧損。
在企業(yè)無(wú)利可圖的情況下，樓盤的交付質(zhì)量引起了市場(chǎng)關(guān)注，在北京，即使是單平方米動(dòng)輒十萬(wàn)元、總價(jià)款超千萬(wàn)元的豪宅項(xiàng)目，也不乏因?yàn)橘|(zhì)量問(wèn)題而出現(xiàn)維權(quán)的情況。業(yè)內(nèi)人士指出，2020年、2021年將是限競(jìng)房項(xiàng)目的交付大年，房屋質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)引起各方高度關(guān)注。
部分區(qū)域限競(jìng)房?jī)r(jià)格下跌20%
在北京工作多年后，2018年8月，童玲（化名）拿著湊齊的首付款買下了房山區(qū)旭輝城項(xiàng)目的一套住宅，加上一些雜項(xiàng)支出，房子的均價(jià)接近3.9萬(wàn)元/平方米。
買房時(shí)，旭輝城的置業(yè)顧問(wèn)告訴童玲，這是北京第一批拿到預(yù)售證的限競(jìng)房項(xiàng)目，住建部門批準(zhǔn)的該批次房源銷售均價(jià)為38994元/平方米，價(jià)格很合適。童玲不太懂什么是限競(jìng)房，她的理解是政府幫老百姓摁住了售價(jià)，買這種項(xiàng)目比較劃算。
限競(jìng)房，即限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)，在土地招拍掛時(shí)就設(shè)定了未來(lái)商品房的銷售價(jià)格，當(dāng)土地競(jìng)拍價(jià)格達(dá)到上限后，開(kāi)發(fā)商對(duì)自持比例、配建公租房面積等進(jìn)行競(jìng)拍。同時(shí)，購(gòu)房人在取得項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)后五年內(nèi)不得上市交易。也就是說(shuō)，政府部門設(shè)立了限競(jìng)房項(xiàng)目的最高價(jià)格紅線，開(kāi)發(fā)商不得逾越，但向下浮動(dòng)并無(wú)限制。這類住宅仍是商品住宅，不屬于保障房序列。
隨著強(qiáng)調(diào)控效果的顯現(xiàn)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)頹勢(shì)，新房二手房聯(lián)動(dòng)降價(jià)成為一種趨勢(shì)，位于六環(huán)外的旭輝城項(xiàng)目也受到影響。童玲告訴中新經(jīng)緯客戶端，現(xiàn)在旭輝城的售價(jià)下降了5000元/平方米左右，她已經(jīng)浮虧30多萬(wàn)元。從2018年6月拿到預(yù)售證至今，旭輝城仍未售罄，安居客客戶端顯示，該樓盤最低售價(jià)為32500元/平方米。
銷售不理想，是北京大多數(shù)限競(jìng)房項(xiàng)目都需要面對(duì)的問(wèn)題。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯客戶端說(shuō)：“已經(jīng)入市的128期、78個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目，共計(jì)有約5.87萬(wàn)套住宅，但現(xiàn)在網(wǎng)簽了約2.48萬(wàn)套，網(wǎng)簽比例只有42.7%。除了少數(shù)樓盤，限競(jìng)房項(xiàng)目能夠銷售過(guò)半已經(jīng)算是優(yōu)秀了。”
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，包括限競(jìng)房在內(nèi)，2019年北京新建商品住宅成交量雖然同比上漲了57%，但由于2018年、2019年住宅供應(yīng)量連續(xù)兩年均超過(guò)4萬(wàn)套，商品住宅庫(kù)存量達(dá)8萬(wàn)套，刷新了最近8年的最高紀(jì)錄。
新建商品住宅庫(kù)存高企，與限競(jìng)房供應(yīng)激增有關(guān)。該機(jī)構(gòu)稱，2018年以來(lái)，北京合計(jì)供應(yīng)新建住宅達(dá)9.5萬(wàn)套，其中5.44萬(wàn)套是限競(jìng)房，占到市場(chǎng)供應(yīng)的68%。限競(jìng)房項(xiàng)目也在大量積壓，累計(jì)庫(kù)存量達(dá)3.38萬(wàn)套。
中新經(jīng)緯客戶端注意到，在銷售不暢與供應(yīng)增加的雙重?cái)D壓下，除少數(shù)地理位置好、配套成熟的限競(jìng)房項(xiàng)目按照最高限價(jià)出售住宅外，多數(shù)樓盤的實(shí)際售價(jià)都與最高限價(jià)留有一定的空間，類似旭輝城的降價(jià)行動(dòng)，在其他樓盤并不鮮見(jiàn)。
“北京限競(jìng)房明顯扎堆，集中在青龍湖、亦莊、大興等區(qū)域，這種情況下，雖然大部分項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型等都比之前有提升，但在資金回籠的要求下，市場(chǎng)有可能會(huì)出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)。”張大偉稱，部分區(qū)域限競(jìng)房的價(jià)格已經(jīng)下跌20%以上。
多數(shù)項(xiàng)目將虧損
降價(jià)，進(jìn)一步擠占了限競(jìng)房項(xiàng)目本就不多的利潤(rùn)。中原地產(chǎn)研究中心稱，2017年以來(lái)，北京合計(jì)入市的限競(jìng)房地塊共有103宗，這103宗土地拿地的成本價(jià)（經(jīng)營(yíng)部分）與房?jī)r(jià)差，最低的只有6300元/平方米，最高的在3萬(wàn)以上/平方米，超過(guò)2萬(wàn)元/平方米的地塊只有38宗，算上建安、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)、稅費(fèi)等成本，多數(shù)項(xiàng)目都將虧損。
“已經(jīng)入市的66個(gè)限競(jìng)房地塊（有項(xiàng)目屬于多地塊）中，有46個(gè)塊地的房?jī)r(jià)與地價(jià)差在2萬(wàn)元/平方米以內(nèi)，目前，這些項(xiàng)目中只有8個(gè)項(xiàng)目基本售罄，另外4個(gè)項(xiàng)目基本保本。整體看，北京入市的限競(jìng)房項(xiàng)目中有80%已經(jīng)虧損，即使未來(lái)快速賣完，也只是減少虧損，如果價(jià)格戰(zhàn)持續(xù)，虧損面還會(huì)擴(kuò)大。”該研究中心稱。
克爾瑞研究中心2019年10月底也稱，對(duì)北京2016、2017年成交的86幅含宅地塊的運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析發(fā)現(xiàn)，在已經(jīng)開(kāi)盤的66個(gè)項(xiàng)目中，只有三成項(xiàng)目盈余，超七成項(xiàng)目面臨虧損。在限競(jìng)房中，西城天鑄、金辰府、頤璟萬(wàn)和、禧瑞春秋、北京嶺秀、觀承別墅•大家的房?jī)r(jià)地價(jià)差分別約為17423元/平方米、14975元/平方米、8348元/平方米、7652元/平方米、6926元/平方米、3742元/平方米，這些項(xiàng)目都將虧損。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯客戶端分析，一般情況下，地價(jià)占到房屋售價(jià)的30%，再刨去建安、營(yíng)銷、稅費(fèi)等成本，項(xiàng)目才能盈利，而現(xiàn)在北京很多限競(jìng)房地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例過(guò)高，是虧損的重要原因。
張大偉稱，房?jī)r(jià)與地價(jià)差距較小，開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)就已經(jīng)知道，之所以還敢高價(jià)拿地，是出于對(duì)市場(chǎng)的未來(lái)預(yù)期較好。出讓較早一批限競(jìng)房地塊時(shí)，市場(chǎng)還比較熱，開(kāi)發(fā)商相對(duì)樂(lè)觀，對(duì)項(xiàng)目的地下貨值預(yù)估較高，同時(shí)，由于限競(jìng)房售價(jià)低，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為項(xiàng)目會(huì)快速實(shí)現(xiàn)去化，財(cái)務(wù)成本也低，可以實(shí)現(xiàn)盈利。但隨著市場(chǎng)下行，銷售變得比較緩慢，地下貨值也難以賣出高價(jià)格，利潤(rùn)慢慢就被融資成本吞噬了。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄稱，相比不限價(jià)的商品住宅，限競(jìng)房項(xiàng)目?jī)r(jià)格相對(duì)較低，建造成本、財(cái)務(wù)管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、各項(xiàng)稅費(fèi)等支出大概占到房屋售價(jià)的30%，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間被壓縮。同時(shí)，限競(jìng)房項(xiàng)目存在同質(zhì)化嚴(yán)重、位置比較偏僻等劣勢(shì)，導(dǎo)致去化情況不佳，盈利更加困難。
房屋質(zhì)量成隱憂
此前有業(yè)內(nèi)人士指出，近兩年交付的房屋質(zhì)量普遍較差，盡量不要買這幾年的新房。就北京近兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，不管是高端豪宅，還是保障性住房，都有項(xiàng)目暴露出工程質(zhì)量問(wèn)題。
2018年9月，突破8萬(wàn)元/平方米限價(jià)紅線、銷售均價(jià)達(dá)9.5萬(wàn)元/平方米豪宅項(xiàng)目華潤(rùn)昆侖域陷入質(zhì)量風(fēng)波，引發(fā)不小的關(guān)注。有分析認(rèn)為，雖然華潤(rùn)昆侖域打破了北京住宅的限價(jià)紅線，但與當(dāng)時(shí)周邊12萬(wàn)元/平方米二手房相比，售價(jià)依舊偏低，盈利水平不高甚至陷入虧損，這或許是品質(zhì)打折扣的原因所在。
2018年6月，北京下發(fā)了第一批限競(jìng)房預(yù)售證，按照建設(shè)周期推算，今明兩年將是限競(jìng)房項(xiàng)目的集中交付期。張大偉預(yù)計(jì)，第一批交付的限競(jìng)房項(xiàng)目或出現(xiàn)在2020年3月，今年全年大約有20個(gè)項(xiàng)目交付，2021年有50-60個(gè)。在80%的限競(jìng)房都將虧損的情況下，房屋質(zhì)量又能否保障呢？
陳霄稱，高地價(jià)讓房企利潤(rùn)空間被壓縮，快周轉(zhuǎn)成了其必然選擇，而快周轉(zhuǎn)可能會(huì)帶來(lái)房屋質(zhì)量隱憂。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，利潤(rùn)低甚至虧損并不一定會(huì)引發(fā)房屋質(zhì)量問(wèn)題，但客觀上講，一些企業(yè)確實(shí)存在偷工減料的沖動(dòng)，“減配”的可能性是存在的。
張大偉稱，企業(yè)無(wú)利可圖，給限競(jìng)房項(xiàng)目留下不小的質(zhì)量隱患，未來(lái)交付的項(xiàng)目出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的概率有所加大。在房?jī)r(jià)上漲階段，購(gòu)房者買的越早賺得可能越多，即使出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵，也不會(huì)十分計(jì)較。但現(xiàn)在不同了，限競(jìng)房?jī)r(jià)格并沒(méi)有上漲，反而下跌了，這個(gè)時(shí)候如果房屋再出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，會(huì)引發(fā)購(gòu)房者反彈，小問(wèn)題也會(huì)變成大矛盾。
張大偉建議購(gòu)房者，今后購(gòu)買住宅時(shí)，應(yīng)該適當(dāng)考慮房?jī)r(jià)與地價(jià)存在一定空間的項(xiàng)目，這樣會(huì)減少質(zhì)量問(wèn)題出現(xiàn)的幾率。
其實(shí)，隨著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低迷期，后續(xù)再入市的限競(jìng)房地塊的出讓溢價(jià)率已經(jīng)走低，張大偉稱，預(yù)計(jì)這些項(xiàng)目的虧損面有可能降低，但限競(jìng)房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)依然慘烈。
2019年年末至今，北京相繼出讓了不少不限價(jià)地塊，陳霄認(rèn)為，出讓不限價(jià)地塊是順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀的政策微調(diào)，一定程度上能提高房企拿地的積極性，對(duì)于企業(yè)盈利是一個(gè)利好。嚴(yán)躍進(jìn)稱，限競(jìng)房暫時(shí)不會(huì)退出市場(chǎng)，但需要進(jìn)一步優(yōu)化、調(diào)整。
