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2025年08月18日
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11日，深圳取消了對普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)中房屋總價款的限定，容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平米以下的房子均為普通住房，滿兩年即免收增值稅。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，稅費(fèi)政策的調(diào)整有助于降低房產(chǎn)的交易成本。當(dāng)天，深圳有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴中新經(jīng)緯記者，該政策出臺后，已經(jīng)有一些業(yè)主要求上調(diào)房屋的掛牌價，“500萬元的房子上漲10萬~20萬元比較常見”。
對于普通與非普通住房的認(rèn)定，各個城市都有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，但隨著2015年以來的房價上漲，普通住宅“被豪宅化”的傾向在一些城市比較突出，購房者的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)加重。專家認(rèn)為，深圳對普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，一些城市有跟進(jìn)的可能。
調(diào)整后購房者節(jié)省約20萬元稅費(fèi)
所謂“豪宅稅”，只是市場上的一種通俗提法，它是指依據(jù)一定的政策法規(guī)對被認(rèn)定為非普通住宅的房產(chǎn)，在交易時需要繳納高于普通住房標(biāo)準(zhǔn)的稅費(fèi)。11月11日，深圳市住建局表示，日前，深圳市將普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：宗地容積率1.0以上且房屋建筑面積144平方米以下。
深圳市上次普通商品住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整要追溯至2015年。對比2015版，此次調(diào)整的最大變化是取消了對房屋總價款的限定。2015版的標(biāo)準(zhǔn)中，深圳對各行政區(qū)普通商品住房單套房源的總價進(jìn)行限定，如，羅湖區(qū)要低于390萬元（含）、福田區(qū)低于470萬元（含）、南山區(qū)低于490萬元（含）、鹽田區(qū)低于330萬元（含）、寶安區(qū)低于360萬元（含）等。
自2015年深圳市房價大幅上漲后，2015版對普通住宅總價款的限定標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)偏低，導(dǎo)致市面上大部分住宅都“被豪宅化”，很多房屋在交易時需要支付較高的稅費(fèi)。
深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年10月，深圳全市二手住宅均價為54551元/平米，其中，羅湖區(qū)的均價為60207元/平米，以羅湖區(qū)390萬即為豪宅的界定標(biāo)準(zhǔn)來看，65平米的房子就已經(jīng)算得上豪宅；福田區(qū)二手住宅均價為71160元/平方米，以470萬元進(jìn)行計(jì)算，66平方米的住宅也能夠得上豪宅的門檻。
因此，深圳市住建局解釋稱，目前，市場上大量中小戶型住房交易需要繳納增值稅，這無疑加重了普通居民家庭、剛需購買住房的負(fù)擔(dān)。近兩年，政府有關(guān)部門收到很多群眾的反映，要求調(diào)整普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)，保障剛需購房。經(jīng)過充分研究，深圳市對普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，將有利于使更多剛需家庭享受稅收優(yōu)惠政策，降低剛需購房成本，滿足合理住房需求。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在房屋交易中，增值稅的負(fù)擔(dān)是很高的，特別是在深圳房價上漲后，該成本更高。此次調(diào)整后，很多房源都被納入到普通住宅的范疇，這對購置普通自住型房源的購房者來說，大約可以節(jié)省20萬元的稅費(fèi)。
需要注意的是，此次調(diào)整后，滿足新政策的普通住房在上次交易滿兩年后再次上市出售，可以免征增值稅，其他稅費(fèi)依舊正常繳納。同時，深圳普通與非普通住房的認(rèn)定，只針對二手住宅，新房市場并不受影響。
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱“有業(yè)主坐地起價”
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中新經(jīng)緯客戶端分析稱，上述政策調(diào)整前，受“三價合一（成交價、評估價以及網(wǎng)簽價）”政策的影響，深圳二手房市場上的陰陽合同已經(jīng)減少，在住宅普遍“被豪宅化”后，購房者的置業(yè)壓力較大，同時，由于稅費(fèi)無法貸款，這對購房者的首付能力要求較高。普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，將有利于剛需人群和有換房需求的群體。
對于新政后會有多少房源受到影響，李宇嘉認(rèn)為，新標(biāo)準(zhǔn)主要對上市交易滿2年但不滿5年的住宅有影響，按照時間推算，主要是2014年~2017年之間交易的房源，這段時間正是深圳樓市的爆發(fā)期，交易量比較大。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，此前，深圳市場可能有80%以上住房都被認(rèn)為非普通住房，但全款或者貸款少的購房者可以做低交易價格，規(guī)避增值稅及附加。在這種情況下，大約有不足50%的購房者需要按照非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)納稅。
張大偉接著分析，深圳直接取消房屋總價款的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，力度非常大，非普通住房的比例將大幅度降低，加上深圳戶型普遍較小，面積超過144平米的二手房房源的占比只有15%，也就是說，將影響30%的市場交易。
該政策于11日正式實(shí)施。11日下午，在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺安居客上，已經(jīng)有經(jīng)紀(jì)人打出了“144以下！！搶房”“免征增值稅”“新政策！業(yè)主不反價”等房源推廣標(biāo)語。
位于深圳龍華區(qū)金地上塘道的一套69平方米的兩居室住宅，報(bào)價358萬元，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人祁瀟（化名）11日下午告訴中新經(jīng)緯記者，這套房源已經(jīng)滿2年，可以按照普通住房的標(biāo)準(zhǔn)納稅，大約能省下9.8萬元的增值稅。
“這位業(yè)主還沒有打算漲價，仍然按照原價賣。因?yàn)檎邉偝鰜恚械臉I(yè)主反應(yīng)慢，但有的業(yè)主已經(jīng)主動打電話要求上調(diào)掛牌價了。像400萬元左右的房子，一般都上調(diào)10萬元，或者稍微再多一點(diǎn)。” 祁瀟稱，“想要買房的話，盡量11日就來，我們不管多晚都等你。”
深圳福田區(qū)的經(jīng)紀(jì)人郭濤（化名）也對中新經(jīng)緯記者說：“有業(yè)主上調(diào)了房源售價，如果學(xué)位好的話，總價800萬~1000萬元的房子，漲50萬元、80萬元，甚至100萬元的都有。500萬元的房子上漲10萬~20萬元比較常見。”
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，稅費(fèi)政策往往對市場交易有直接影響，此次政策利好會刺激部分交易需求，新房、二手房都會出現(xiàn)交易上升的現(xiàn)象，預(yù)計(jì)會形成一小波市場交易高峰。
解決“被豪宅化”，這些城市會跟進(jìn)嗎？
普通和非普通住房在交易時執(zhí)行不同的稅收政策或貸款政策，在各個城市普遍存在，但由于當(dāng)前房價較幾年前有了普遍上漲，相關(guān)政策顯得有些過時。在一些房價高企的一二線城市，即使購買非核心區(qū)域的小戶型住房，也有可能背負(fù)較高的稅負(fù)或支付較高的首付比例。
北京日報(bào)近日報(bào)道稱，陳先生屬于“賣小買大”的改善型購房人，將手中的一居室賣了，在石景山區(qū)選了一個限競房項(xiàng)目的89平方米戶型，總價約460萬元。“賣房前我盤算過，賣小換大，名下無其他房產(chǎn)也算二套，首付得掏六成，賣房所得的270萬元房款足夠支付新房的首付。沒想到，到售樓處坐下來算細(xì)賬，我才知道原來這是非普通住宅，首付得從六成提高到八成，也就是說還得再湊98萬元。”無奈之下，他暫時放棄了換房計(jì)劃。陳先生不能理解，明明是五環(huán)外的自住小戶型，怎么就變成了“豪宅”？
根據(jù)北京2014年實(shí)施的普通和非普通住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)，享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房，須同時滿足以下三個標(biāo)準(zhǔn)：1．住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；2．單套建筑面積在140平方米（含）以下；3．實(shí)際成交價格低于按本通知確定的價格標(biāo)準(zhǔn)，其中五環(huán)內(nèi)單價低于39600元/平方米或總價低于468萬元，五至六環(huán)之間單價低于31680元/平方米或總價低于374.4萬元，六環(huán)以外單價低于23760元/平方米或總價低于280.8萬元，本條中單價或總價其中一個條件符合即可。
上述案例中的陳先生所看中的位于五環(huán)外的住房，雖然滿足前兩條標(biāo)準(zhǔn)，但不滿足“五至六環(huán)之間單價低于31680元/平方米或總價低于374.4萬元”，因此被認(rèn)定為非普通住宅。按照北京現(xiàn)在執(zhí)行的貸款政策，購買非普通住宅，首套房的最低首付比例為40%，二套房為80%。同時，由于陳先生看中的這套住房已經(jīng)被認(rèn)定為非普通住宅，未來再次上市交易時，其稅費(fèi)也將高于普通住宅。
張大偉認(rèn)為，與深圳的情況類似，北京、上海等地非普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)過低，不符合市場真實(shí)情況。以北京為例，86%的新建住宅被認(rèn)定為非普通住宅，而六環(huán)內(nèi)的普通住宅只有5%。
李宇嘉預(yù)計(jì)，深圳調(diào)整并實(shí)施新的政策后，可能會對其他城市帶來示范效應(yīng)。張大偉也表示，深圳的政策會對其他一二線城市產(chǎn)生影響，特別是北京與上海，都有調(diào)整的趨勢。用面積與容積率來劃分普通與非普通住宅，并沒有爭議，關(guān)鍵是對房屋價格標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定。不過，大部分城市可能會選擇上調(diào)價格指標(biāo)，而不是像深圳這樣直接取消。
在今年8月19日，北京市住建委就曾公開回復(fù)市民關(guān)于普通與非普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)建議。北京市住建委稱，已會同財(cái)政、稅務(wù)等部門進(jìn)行了認(rèn)真研究，下一步，將按照房子是用來住的、不是用來炒的的定位要求，認(rèn)真做好相關(guān)工作。中新經(jīng)緯客戶端還在上海、廣州等城市相關(guān)政府網(wǎng)站看到，有市民也對該政策進(jìn)行了咨詢或建議，但未能查詢到政府部門的公開回復(fù)。
張大偉稱，如果其他城市也跟進(jìn)調(diào)整這一政策，雖然可能會帶來市場的短期波動，但整體看，屬于市場的正常調(diào)整。
