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2025年08月23日
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前幾日，有媒體報(bào)道限購(gòu)政策有擴(kuò)展至三四線城市的可能性，在筆者看來，這種狀況的出現(xiàn)是一種必然。而這種必然性是基于多重因素綜合作用的結(jié)果。
首先，限購(gòu)政策的推出，本身就是基于當(dāng)前中國(guó)城市化發(fā)展進(jìn)程與水平的現(xiàn)狀而采取的不得已舉措。由于中國(guó)城市化發(fā)展水平在不同區(qū)域、不同城市之間存在巨大差異，甚至一二線城市之間尚存在多年難以彌合的差距，至于三四線城市與一線城市則可謂天壤之別。這種巨大的差別導(dǎo)致了大量的資源性購(gòu)房需求的產(chǎn)生，特別是針對(duì)醫(yī)療、教育、商務(wù)和消費(fèi)等資源需求產(chǎn)生的購(gòu)買需求在一線城市與部分二線城市極為明顯。此外，基于城市化水平嚴(yán)重失衡的現(xiàn)實(shí)，城市化進(jìn)程在近年來保持高速發(fā)展。本次人口普查結(jié)果顯示，北京三分之一常住人口為外來人口，而近年來新增人口中三分之二是外來人口。外來人口高速增長(zhǎng)是城市化進(jìn)程的一種直接體現(xiàn)，但我們的城市，從規(guī)劃、資源配置、住房建設(shè)等方面基本上沒有做好準(zhǔn)備工作，可以說是“準(zhǔn)備了一桌宴席，但來了兩桌客人”，自然會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的供需矛盾。這種矛盾，在一線城市尤其明顯，而從一個(gè)區(qū)域而言，中心城市與其他城鎮(zhèn)之間差異同樣明顯。由此推斷，限購(gòu)政策也必然伴隨城市化進(jìn)程持續(xù)與蔓延。
其次，限購(gòu)政策與貨幣流動(dòng)性現(xiàn)狀存在相悖之處。國(guó)內(nèi)貨幣供應(yīng)總量偏高是不爭(zhēng)的事實(shí)，俗話說就是“錢多”，加上投資渠道匱乏，把資金投放到房地產(chǎn)開發(fā)或者持有不動(dòng)產(chǎn)，仍是當(dāng)前比較明顯具備保值能力、風(fēng)險(xiǎn)不大的投資品種。因此，也才有了大量所謂“投資、投機(jī)性住房購(gòu)買需求”，引發(fā)了限購(gòu)的政策反饋。而“錢多”的現(xiàn)狀，雖然銀行銀根不斷抽緊，但因民間資本的總量、產(chǎn)業(yè)資本的存量，結(jié)合相關(guān)投資渠道不暢的現(xiàn)實(shí)，近期難以扭轉(zhuǎn)。因此，限購(gòu)政策加入到堵住資本流入房地產(chǎn)的閘門群體之中，順理成章。錢進(jìn)不了一二線城市，還會(huì)流到三四線城市，所以閘門也需要跟進(jìn)到三四線城市。
再次，中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展模式，無論在地方政府層面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)層面，還是中國(guó)老百姓的消費(fèi)觀層面，都不是一個(gè)調(diào)控政策可以立刻轉(zhuǎn)變的。對(duì)于政府發(fā)展觀的轉(zhuǎn)變，本文不便評(píng)述，但對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，筆者自認(rèn)為有些了解。絕大多數(shù)一直以住宅為主要產(chǎn)品的開發(fā)企業(yè)，你讓它一下子轉(zhuǎn)型，進(jìn)入其他產(chǎn)品領(lǐng)域，企業(yè)的人才、知識(shí)、資源儲(chǔ)備都成了短板，沖進(jìn)去也可能是個(gè)死。而且傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式，牽連著企業(yè)的現(xiàn)金流、融資模式，也不是一句“轉(zhuǎn)型”就轉(zhuǎn)得過去的。所以我們看到，絕大多數(shù)住宅開發(fā)企業(yè)，甚至部分已經(jīng)轉(zhuǎn)型、加大商業(yè)地產(chǎn)等專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比例的企業(yè)，也依然將最大的業(yè)務(wù)比重?cái)[在住宅上面，紛紛進(jìn)入了三四線城市。這些企業(yè)在大中型城市都可以翻云覆雨，到了中小城市自然動(dòng)靜小不了。因此，政策跟進(jìn)企業(yè)步伐進(jìn)入三四線城市，也就成了一種必然。
綜上可知，限購(gòu)政策從它第一天面世之時(shí)，就注定了存在擴(kuò)展至更廣泛區(qū)域的可能。特別是當(dāng)前國(guó)土部開始對(duì)三四線城市的土地異常交易有所關(guān)注，相信限購(gòu)政策進(jìn)入三四線城市是大概率事件，但由此可能導(dǎo)致限購(gòu)政策走到一個(gè)尷尬的境地，畢竟行政手段代替不了市場(chǎng)化。
