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2025年08月16日
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7月16日，財政部、國家稅務總局發(fā)布《關于<中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）>向社會公開征求意見的通知》，就土地增值稅法征求意見。
《中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）》（下稱“《征求意見稿》” ）及相關說明顯示，擬將集體房地產(chǎn)納入征稅范圍，并擬取消集體房地產(chǎn)土地增值收益調(diào)節(jié)金，使立法前后集體房地產(chǎn)負擔總體穩(wěn)定。在稅率方面，土地增值稅仍將繼續(xù)實行四級超率累進稅率。
具體來看，《征求意見稿》在此前轉(zhuǎn)讓國有土地及地上建筑物、構筑物并取得收入的單位和個人應繳納土地增值稅的基礎上，首次將出讓集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物，或以集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物作價出資、入股納入。
在稅率方面，《征求意見稿》明確土地增值稅仍實行四級超率累進稅率，并以轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)。增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
此外，雖然《征求意見稿》所設稅率沒有改變，但是除了增值率不超過20%的保障性住房仍繼續(xù)免稅外，建造增值率低于20%的普通住宅免稅的規(guī)定，調(diào)整為授權省級政府結合本地實際決定減征或是免征。增加授權省級人民政府對房地產(chǎn)市場較不發(fā)達、地價水平較低地區(qū)集體房地產(chǎn)減征或免征土地增值稅的規(guī)定。
財政部解釋稱，上述規(guī)定體現(xiàn)了因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策導向，落實地方政府主體責任。出讓集建地級差收益的地區(qū)差異巨大，為了建立兼顧國家、集體、個人土地收益分配機制，適當下放稅政管理權限，有必要授權省級政府因地制宜制定集體房地產(chǎn)相關稅收優(yōu)惠政策。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，此次《征求意見稿》專門提及了集體房地產(chǎn)的征稅內(nèi)容，體現(xiàn)了從稅法角度積極進行引導，進而對集體房地產(chǎn)市場的發(fā)展形成較好的政策支撐。從政策上看，對于出讓集體土地使用權，或以集體土地使用權進行出資入股的，都要納入到土地增值稅繳納的范圍之中。
“在實際過程中，一旦涉及征稅，從側面說明政府對于此類集體土地使用權出讓是持鼓勵的態(tài)度的，利好相關土地交易納入到稅費監(jiān)管領域之中。” 嚴躍進說，此類集體土地使用權的出讓，未來也有助于形成包括租賃住房、共有產(chǎn)權住房等領域，所以相關稅費成本是否會轉(zhuǎn)嫁到此類住房的開發(fā)成本中，也是未來值得關注的內(nèi)容。“另外，農(nóng)村小產(chǎn)權住房等后續(xù)是否要納入到此類稅費征收的監(jiān)管中，也是一個需要積極關注的內(nèi)容。”
《征求意見稿》還提及，在土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)時，不征收土地增值稅。
嚴躍進分析，由于這兩年農(nóng)村土地市場關于承包經(jīng)營權續(xù)期、流傳的做法也比較多，類似不征收的表述，打消了村集體經(jīng)濟組織改革方面的顧慮，稅費成本減少，本身也是有利于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)，即利好規(guī)模化農(nóng)地經(jīng)營的發(fā)展。
