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2025年08月18日
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截至2016年底，全國(guó)家庭承包經(jīng)營(yíng)耕地流轉(zhuǎn)面積達(dá)4.71億畝，流轉(zhuǎn)面積占家庭承包面積的35.1%。但是目前土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)往往通過(guò)口頭協(xié)議達(dá)成，經(jīng)常造成土地流轉(zhuǎn)糾紛。
地給別人種了能否收回來(lái)？
4日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所、特華博士后科研工作站與社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同發(fā)布的《土地市場(chǎng)藍(lán)皮書(shū)：中國(guó)農(nóng)村土地市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告（2018~2019）》指出，截至2016年底，全國(guó)家庭承包經(jīng)營(yíng)耕地流轉(zhuǎn)面積達(dá)4.71億畝。
目前，許多農(nóng)村地區(qū)的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)往往通過(guò)口頭協(xié)議達(dá)成，缺少規(guī)范的合同方案和完善的市場(chǎng)制度等基礎(chǔ)設(shè)施，結(jié)果經(jīng)常造成土地流轉(zhuǎn)糾紛。
土地流轉(zhuǎn)平臺(tái)、供需對(duì)接與交易支持系統(tǒng)的不完善，沒(méi)有一致的交易標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)則，難以體現(xiàn)市場(chǎng)的公允，沒(méi)有權(quán)威性。
截至2016年底，中國(guó)家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體總量達(dá)到280萬(wàn)個(gè)。其中，家庭農(nóng)場(chǎng)87.7萬(wàn)家，經(jīng)農(nóng)業(yè)部門認(rèn)定的達(dá)到41.4萬(wàn)戶。平均每個(gè)種植業(yè)家庭農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)耕地超過(guò)170畝，農(nóng)民合作社179.4萬(wàn)家，全國(guó)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化組織超過(guò)38萬(wàn)個(gè)。
三成土地已經(jīng)流轉(zhuǎn)
上述藍(lán)皮書(shū)指出，截至2016年底，全國(guó)家庭承包經(jīng)營(yíng)耕地流轉(zhuǎn)面積達(dá)4.71億畝，流轉(zhuǎn)面積占家庭承包面積的35.1%。
目前，我國(guó)農(nóng)村土地制度中對(duì)所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)“三權(quán)分置”的探索已經(jīng)有很多，但相應(yīng)的制度體系還有待完善，尤其我國(guó)現(xiàn)行法律層面明確規(guī)定土地承包權(quán)和宅基地使用權(quán)不能夠用于抵押，還存在一些法律障礙。
部分地區(qū)存在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)頒證不完全、土地用益物權(quán)不確定以及抵押權(quán)缺失等一系列問(wèn)題，影響了農(nóng)地金融的進(jìn)一步發(fā)展。
同時(shí)，當(dāng)前我國(guó)普遍缺少專門的農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)和專業(yè)資質(zhì)評(píng)估人員。由于缺乏統(tǒng)一的農(nóng)地價(jià)值評(píng)估制度，各地區(qū)開(kāi)展的農(nóng)地價(jià)值評(píng)估缺乏權(quán)威性。
農(nóng)村土地作為抵押物資產(chǎn)，只有在完善的市場(chǎng)中才會(huì)具有流動(dòng)性。在市場(chǎng)中才有交易，才有可能形成農(nóng)村土地的公允價(jià)值。只有交易變現(xiàn)，農(nóng)村土地作為抵押物的安全性才能真正實(shí)現(xiàn)。
目前，許多農(nóng)村地區(qū)的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)往往通過(guò)口頭協(xié)議達(dá)成，缺少規(guī)范的合同方案和完善的市場(chǎng)制度等基礎(chǔ)設(shè)施，結(jié)果經(jīng)常造成土地流轉(zhuǎn)糾紛。土地流轉(zhuǎn)平臺(tái)、供需對(duì)接與交易支持系統(tǒng)的不完善，沒(méi)有一致的交易標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)則，難以體現(xiàn)市場(chǎng)的公允，沒(méi)有權(quán)威性。
進(jìn)場(chǎng)交易比例低
上述報(bào)告指出，不完全統(tǒng)計(jì)，自2008年以來(lái)全國(guó)已成立市縣級(jí)農(nóng)交中心（所）一千多家。多層次的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)已在全國(guó)范圍內(nèi)遍地開(kāi)花，為規(guī)范農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)交易，促進(jìn)農(nóng)民增收，助力農(nóng)村產(chǎn)業(yè)升級(jí)，推動(dòng)農(nóng)村區(qū)域發(fā)展，做出了重要貢獻(xiàn)。
然而，在發(fā)展過(guò)程中也暴露了不少問(wèn)題，制約了進(jìn)一步更好更快的發(fā)展。
確權(quán)頒證是耕地流轉(zhuǎn)交易的前置程序，雖然很多地方已完成了確權(quán)工作，但措施并未完全落實(shí)到位，許多農(nóng)民尚未拿到“證書(shū)”，不明晰的產(chǎn)權(quán)讓流轉(zhuǎn)交易無(wú)從談起。各區(qū)域差異化的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革進(jìn)程直接影響了后續(xù)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)的有效運(yùn)轉(zhuǎn)。
另外，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)進(jìn)場(chǎng)交易比例低。中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的意見(jiàn)》提出，在試點(diǎn)基礎(chǔ)上探索支持引導(dǎo)其依法自愿有償轉(zhuǎn)讓上述權(quán)益的有效辦法。并未嚴(yán)格規(guī)定農(nóng)村產(chǎn)權(quán)必須進(jìn)場(chǎng)交易，加之交易雙方風(fēng)險(xiǎn)防范及法律意識(shí)薄弱，大多數(shù)交易量較大的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)尤其是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)多為線下私下交易。
因?yàn)榭陬^交易多，加上部分農(nóng)村土地?zé)o證，導(dǎo)致各種糾紛，而各地交易所運(yùn)難以進(jìn)行實(shí)質(zhì)性產(chǎn)權(quán)交易。
農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)的主管部門多元，導(dǎo)致各交易機(jī)構(gòu)之間的業(yè)務(wù)范圍、市場(chǎng)覆蓋、操作流程、平臺(tái)系統(tǒng)等差異明顯，阻礙了統(tǒng)一省級(jí)市場(chǎng)的構(gòu)建。
目前農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)重建設(shè)、輕運(yùn)營(yíng)，很多農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)陸續(xù)掛牌成立，但運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)缺乏，市場(chǎng)活躍度較低，相關(guān)的人力資源建設(shè)也未跟上。
截至2016年底，全國(guó)家庭承包經(jīng)營(yíng)耕地流轉(zhuǎn)面積達(dá)4.71億畝，流轉(zhuǎn)面積占家庭承包面積的35.1%。但是目前土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)往往通過(guò)口頭協(xié)議達(dá)成，經(jīng)常造成土地流轉(zhuǎn)糾紛。
