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2025年08月23日
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11月1日，經過30余輪競價，保億置業(yè)集團以總價6.4億競得重慶兩江新區(qū)蔡家組團H分區(qū)。此次競拍，保億出于怎樣的考慮？又將如何推動兩江新區(qū)的城市化？未來，保億的發(fā)展戰(zhàn)略是什么？為此，本刊專訪了保億置業(yè)集團有限公司副總裁張俊。
品質地產推進兩江新區(qū)城市化
對于此次競拍重慶蔡家組團，張俊表示，從區(qū)域發(fā)展的角度看，重慶兩江新區(qū)作為我國內陸地區(qū)唯一的國家級開發(fā)開放新區(qū)，是繼上海浦東新區(qū)、天津濱海新區(qū)后，由國務院直接批復的第三個國家級開發(fā)開放新區(qū)。未來前景非常看好。
從集團的發(fā)展戰(zhàn)略來講，競拍兩江新區(qū)蔡家組團，是立于未來保億將建立“東海沿線、環(huán)渤海沿線、西南地區(qū)”三大地產產業(yè)基地目標的基礎上，在繼深耕西安成功開發(fā)風景大院、風景御園兩大項目后，重慶是保億西南地區(qū)產業(yè)基地的另一重要開發(fā)城市。
“可以說，重慶蔡家組團地塊的取得，標志著保億置業(yè)集團進軍重慶市場的良好開端，打造中西部地產產業(yè)板塊又一重大突破。”
據(jù)了解，蔡家組團作為兩江新區(qū)的重要組成部分，也是重慶市規(guī)劃建設的11個外圍組團之一，區(qū)位優(yōu)勢明顯。近期（2020年）規(guī)劃建設面積31平方公里，人口30萬人，其產業(yè)定位為“四高”，即“高新技術、高端商務、高檔次娛樂、高品質住宅”。
“這非常契合保億‘和諧空間、品質生活’的企業(yè)理念和‘打造城市近郊品質住區(qū)’的產品目標。”
隨著我國城市化步伐的加快，高度的社會責任感讓一部分實力雄厚的開發(fā)商接過了“接力棒”，成為城市開發(fā)中不可缺少的角色——城市運營商，扮演著促進區(qū)域經濟發(fā)展、提升城市競爭力不可或缺的力量。
做為城市化建設的重要參與者，保億一直在努力承擔城市運營者的角色，通過近20年的發(fā)展，不僅形成了普通住宅、寫字樓、商業(yè)、高檔別墅等多條產品線，提供多種城市人口的居住生活辦公需求，并在全國多個城市的城市化進程中充當著先行軍的角色，如杭州的風景蝶院、西安的風景御園、上海崇明的風景水岸等項目。
“未來，重慶蔡家組團的開發(fā)建設也是如此。”張俊表示：“我們集團一直秉承快速開發(fā)的經營方針，通過打造品質城市景觀和品質生活空間的兩大產品理念，運用多年累積的產品開發(fā)經驗，從園區(qū)規(guī)劃、建筑、景觀等方面為更多的重慶市民創(chuàng)造良好的城市景觀，舒適、和諧的生活空間。”
“希望我們的產品能夠與城市形成和諧，讓居住者有良好的居住體驗，我想，這也是我們對城市建設應負的責任。”
打造二三線城市最具競爭力的專業(yè)地產集團
創(chuàng)立于1991年的保億集團，是一家集房地產開發(fā)、物業(yè)管理、商業(yè)貿易、實業(yè)投資等核心產業(yè)于一體的大型現(xiàn)代化集團企業(yè)。經過近20年的默默耕耘、潛心發(fā)展，目前已擁有17家直屬公司和4家參股企業(yè)，總資產逾80億。作為集團的主導產業(yè)，其地產開發(fā)已進入杭州、寧波、舟山、臺州、上海、西安、重慶七大城市，開發(fā)規(guī)模超300萬平方米。
張俊介紹說，目前保億正在打造全國三大地產產業(yè)基地，一是東海沿線（上海、杭州、寧波、舟山）；二是環(huán)渤海核心區(qū)域；三是中西部地區(qū)（西安、重慶、昆明）。并已基本形成“城市近郊品質住區(qū)、未來城市中心高端住宅、城市新區(qū)產業(yè)寫字樓、老年旅游復合地產”四大產品系列。在發(fā)展策略方面，保億將緊緊圍繞深耕已進城市、大力拓展新進城市的發(fā)展目標，取得持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。
“應該肯定地說，城市化進程將直接拉動未來二三線城市的房地產市場。所以，我們在打造三大產業(yè)基地內的新進城市選擇中，也會更多地傾向于進入一些二三線城市。”
他解釋說，隨著近幾年城市化水平的提升，我國一線城市的城市化水平已達60%以上。按照國際經驗，城市化水平超過70%將進入城市化放緩階段。而在現(xiàn)實生活中，北京、上海、廣州等一線城市因出現(xiàn)飽和狀態(tài)而隨之引起交通、就業(yè)、住房等諸多突出性問題，影響和制約了區(qū)域間的均衡發(fā)展，出現(xiàn)了目前一線城市過度發(fā)展，二三線城市發(fā)展不夠的局面。房地產企業(yè)在一線城市發(fā)展中面臨“用地短缺、企業(yè)運營成本上升、房價高漲”等困境。
他認為，在這樣的背景下，二三線城市的城市化水平相對不高，居民居住品質不高，另外眾多地產企業(yè)開始關注二三線城市，也與國家城市化戰(zhàn)略開始關注中小城市有著密切的聯(lián)系。
“2009年末的中央經濟工作會議以及2010年的中央一號文件都指出，中小城市和小城鎮(zhèn)將是中國城鎮(zhèn)化發(fā)展的重點，要在推動中小城市城鎮(zhèn)化的過程中，解決人口過度向一線大城市集中，城鄉(xiāng)發(fā)展結構不平衡等問題。”
在張俊看來，這是國家從整體規(guī)劃層面明顯透露出城市化重心轉向中小城市的意圖：政策首先為二三線城市地產發(fā)展釋放出利好；現(xiàn)狀亟待改變。而這也給二三線城市的房地產發(fā)展帶來了良好的契機。
他表示，隨著國家城市化戰(zhàn)略支持，城鄉(xiāng)一體化的推進，軌道交通的快速發(fā)展，以及戶籍制度的改革等等，都將促進二三線城市的快速發(fā)展，也一定會給地產發(fā)展帶來巨大空間。“正是這樣的背景讓保億確立了企業(yè)的發(fā)展目標——通過快速開發(fā)的核心理念，打造全國二三線城市最具競爭力的專業(yè)地產集團。”
房地產開發(fā)是城市化的縮影
談吐不凡，溫文爾雅，這是許多人對于張俊的評價。采訪中，張俊除了從城市化的角度闡釋了保億的發(fā)展戰(zhàn)略，還從多個角度闡釋了自己對于城市化的認識。
他說，城市化水平一直是公認地體現(xiàn)城市現(xiàn)代化的重要標志，縱觀世界各發(fā)達國家社會經濟發(fā)展的歷史，無一例外地經歷了農村勞動力向城市非農產業(yè)轉移的過程。我國的城市化實際上是伴隨我國的經濟結構調整和增長的過程。
改革開放初期，我國通過農村經濟體制改革、先進城后建城、發(fā)展新城鎮(zhèn)等措施，城市化取得了一定的發(fā)展。上世紀90年代以后，隨著城市化建設的全面推進，以城市建設、小城鎮(zhèn)發(fā)展和普遍建立經濟開發(fā)區(qū)為主要手段，城市化水平顯著提高。張俊認為，我國城市化水平從1978年的17.92%上升到2009年的46.6%，國內一線省份城市化率高達60%以上，都是有力的說明。
另外，張俊認為，處于城市化加速發(fā)展階段的中國也一定會遵循著城市規(guī)模迅速擴大，城市數(shù)量迅速增加，城市地域大幅拓展并出現(xiàn)城市密集地區(qū)和大城市連綿區(qū)的趨勢發(fā)展。
據(jù)國家統(tǒng)計局專家估計，在現(xiàn)有發(fā)展水平上，城市化比重每增加一個百分點，直接消費可拉動GDP增加0.5個百分點，張俊表示，從這個角度來看，城市化水平是國民經濟增長的重要推動力，并起著至關重要的戰(zhàn)略意義。
“如果從房地產的角度來說，房地產與城市化進程密不可分，城市化是房地產發(fā)展的重要基石。”作為房地產行業(yè)的從業(yè)者，張俊結合自己的職業(yè)經歷談到，城市化的重要表現(xiàn)，就是人口流動，初期的農村人口流動到城市，中期表現(xiàn)為小城市向大城市流動等等，轉移到城市的農村人口需要解決戶口、住房、就業(yè)、醫(yī)療、子女教育等問題促進了城市社會事業(yè)投資，共同推動社會總需求得到穩(wěn)定和快速增長。在國人“居者有其屋”的主導思想影響下，大量人口涌入城市，必將產生大量的基本居住需求，也為房地產的開發(fā)提供了良好的需求基礎。
同時，從某種意義上說，房地產開發(fā)，也是城市化進程的一個縮影。“比如，我們剛剛拿到土地的時候，往往是某個被征用的農村集體用地轉為國有用地。一些土地情況良好的，周邊馬路已經修建完畢、有少量配套，要么道路、配套都還只存在圖紙中。土地開發(fā)后，隨著居住人口的增加，周邊的商鋪陸續(xù)開張，人氣漸漸興旺。曾經的不毛之地就會與城市繁華中心無縫銜接，成為另一個繁華中心了。”
“我所親身體驗的城市化，完全符合城市化地理學上的解釋，是一個地區(qū)的人口在城鎮(zhèn)和城市相對集中的過程。這也讓我感到，城市化意味著城鎮(zhèn)用地擴展，城市文化、城市生活方式和價值觀在農村地域的擴散過程。”
盡管城市化促進了房地產行業(yè)的發(fā)展，張俊認為也要關注它引發(fā)的眾多問題與挑戰(zhàn)，比如人口總量快速膨脹、日趨嚴重的環(huán)境問題、住房制度不健全等等，以及城鄉(xiāng)建設與土地制度、城市建設與住房保障、建筑節(jié)能環(huán)保等多個熱點議題。“這些表明，城市化進程也在不斷對房地產行業(yè)提出更高的要求。”
