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2025年08月18日
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從1983年確定至今，俗稱“3.15”的“國際消費(fèi)者權(quán)益日”已經(jīng)陪伴著我們走過36個年頭了。對于普通消費(fèi)者而言，“3.15”維權(quán)是一年一度的提醒和慶典；對當(dāng)事人而言，維權(quán)卻是一個艱辛而漫長的過程，即使努力了也未必有結(jié)果。
90度地產(chǎn)曾先后調(diào)查過“買房人勝訴追不回房款”和“海南萬寧強(qiáng)拆報道”等維權(quán)事件，如今業(yè)主群里時常還會響起提示音，維權(quán)或是無果，或是執(zhí)行遙遙無期。
和消費(fèi)者求告無門形成鮮明對比的，是騙術(shù)、欺詐手段的不斷升級。在房屋租賃、使用、交易的過程中，出現(xiàn)了針對不同年齡、不同群體的定制陷阱，消費(fèi)者可謂防不勝防。這些新手段為何會出現(xiàn)？又該如何應(yīng)對和破解呢？本期我們共同討論一下3.15樓市的維權(quán)之道。
以房養(yǎng)老？以鋪養(yǎng)老？小心套了房子就跑
什么是“以房養(yǎng)老”？簡單講就是擁有房屋完整、合法產(chǎn)權(quán)的老人，把自己的房產(chǎn)抵押給金融機(jī)構(gòu)或保險公司，以獲取長期、持續(xù)現(xiàn)金收入的反向抵押方式。“以房養(yǎng)老”最核心的初衷是變固定的大宗資產(chǎn)為持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，用于提高老人晚年的生活質(zhì)量。但騙子們正是利用老人的這一點期許，下套圈走老人的房子。
據(jù)某不愿透露姓名的網(wǎng)友提供的消息，最近北京又發(fā)生一起打著“以房養(yǎng)老”幌子的騙局。具體操作是：先用高收益誘騙老人用房子進(jìn)行抵押貸款；再將抵押后的資金轉(zhuǎn)入自家投資公司賬戶；同時按月返還老人投資收益，一兩萬起步，最高可達(dá)數(shù)萬元。
最初的幾個月，一切都看似正常。可沒過多久，投資公司就宣布破產(chǎn)，負(fù)責(zé)人也人間蒸發(fā)，涉及的上千套房子抵押出的幾十億資金已經(jīng)不知去向。當(dāng)房屋抵押的債主催房主還錢時，老人們這才發(fā)現(xiàn)問題，但投資公司已人去樓空，擺在老人面前的似乎只有兩條路：要么眼睜睜地看著房子被收走，要么替投資公司扛下爛賬繼續(xù)還款。
用“以房養(yǎng)老+騙局”的關(guān)鍵詞在百度搜索，可以檢索出271萬條信息。由于房產(chǎn)抵押涉及金額普遍較高，動輒數(shù)百萬，所以相關(guān)的新聞標(biāo)題，普遍觸目驚心：比如“北京60多人陷入“以房養(yǎng)老”騙局，涉及175套房產(chǎn)”、“47戶老人被騙上億元，僅2戶追回房產(chǎn)”等。
以鋪養(yǎng)老的套路，和以房養(yǎng)老非常相似。都是暴利誘惑在先，套取房款在后。以江西某地的無良小型商鋪開發(fā)商為例，他們會把總價50萬左右的商鋪推薦給不懂投資的老人，承諾代其出租、管理，合同以10年為期，約定每年返給業(yè)主年租金5萬元和8%的投資回報率近4000元，相當(dāng)于一年回報54000元。
可實際上按照建設(shè)部2001年6月1日實施的《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房）。果不其然，投資商鋪的老人半年收到包租的租金僅有400元。開發(fā)商解釋是“合同有寫，返給業(yè)主的租金是我們租出去的實際租金，目前商鋪尚在發(fā)展期，如果租金太高，沒辦法招商”。這其實是一種變相的資金套牢，因為按照半年租金收益400元計算，業(yè)主收回房款需要200年，相當(dāng)于這輩子都沒法回本。
和開發(fā)商、中介見招拆招 魔鬼藏在細(xì)節(jié)里
人到中年，完成了早期的積累和沉淀，下半場的話題往往與房有關(guān)。無論是從開發(fā)商手里買新房，還是通過中介買二手房，都是一個格外需要小心、謹(jǐn)慎的過程。僅以小小的“車位”為例，買新房的小悅和二手換房的Alex，都在經(jīng)歷著各自的苦惱。
青島女孩小悅，畢業(yè)后舉全家之力，在青島某名為“朗園”的項目購入了一套兩居。當(dāng)時項目正值首次開盤，為吸引購房者關(guān)注，推出了開盤當(dāng)天成功選房的客戶可享受3萬元購入一個車位使用權(quán)的優(yōu)惠活動。一看只需預(yù)付3萬元就可以得到車位，很多業(yè)主在簽購房合同的同時也交了“車位預(yù)付款”。當(dāng)時大家并沒有意識到，收據(jù)上標(biāo)注的“誠意金”三字意味著什么。
如今到了該交付車位的時間，開發(fā)商表示車位有限，還需重新?lián)u號。全體想要車位的業(yè)主都可以參加：此前沒交“誠意金”的業(yè)主如果搖到號，將以6萬元的價格支付并得到車位；此前交納了“誠意金”的業(yè)主，如果搖到號，就能拿到車位，搖不到號，就退還當(dāng)年3萬的預(yù)付款。交納了“誠意金”的業(yè)主們，認(rèn)為搖號存在很大貓膩，開發(fā)商當(dāng)年的行為是虛假宣傳，并表示不接受退款，希望能按照約定給予車位。而目前開發(fā)商規(guī)定的“搖號”已經(jīng)結(jié)束，尚未出“結(jié)果”。面對業(yè)主的多方維權(quán)，開發(fā)商也沒有回音。
家在帝都的Alex為了置換，將自己與父母位于望京的兩套房都賣掉，購買一套總價在1500萬左右的房。即使是在房價高企的今天，這套房子也不算便宜。離譜的是，中介經(jīng)手向Alex出售的地下停車位，位置并不在Alex所住的單元。
每次開車出門，Alex都需要先下到自家單元的一樓，再穿過小區(qū)的院子，找到車位所在那個單元，重新掃門禁卡、乘電梯到地下車庫取車。每趟下來，都得多折騰幾個來回。而這個不在自家單元樓下的車位，中介在購房過程中未做任何提醒和說明，在購房合同中也沒有任何的披露。律師指出，“此次糾紛中介存在明顯套路，隱瞞關(guān)鍵信息，導(dǎo)致購房者陷入誤區(qū)。是明顯是欺詐行為。”
要相信每一份禮物，都暗中標(biāo)好了價格
青年人普遍思維活躍，容易接受新鮮事物，按說對騙術(shù)的抵御能力會更強(qiáng)一些，可有時候也禁不住層出不窮的手段和忽悠，在“租金貸”和“租金抵房價”這類新生事物上栽了跟頭。
據(jù)媒體不完全統(tǒng)計，2018年全國共有11家長租公寓爆倉，其中多家機(jī)構(gòu)和“租金貸”有著千絲萬縷的關(guān)系。“租金貸”最常見的套路，是在租戶選擇付款方式時，推薦他們辦理“押一付一”或“分期付款”的手續(xù)，將房租和押金與網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)/信貸公司綁定，機(jī)構(gòu)將租期內(nèi)的全部房租一次性轉(zhuǎn)給租賃企業(yè)，成為租戶的債權(quán)人，租戶則按月還款，支付被墊付金額的本金和利息。
“租金貸”從本質(zhì)上來講，就是把“繳租”變成了“還貸”，在原有的房東、中介、租戶三方合同基礎(chǔ)上，再加上一方網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)/信貸公司。此時如果公寓方利用早收晚付的租金擴(kuò)張規(guī)模，一旦經(jīng)營出現(xiàn)問題，容易引發(fā)上下游的多方糾紛。最倒霉的還是租戶，交了房租沒地方住，為了征信沒有污點，甚至在搬出租住地后還需要接著還貸。
和“租金貸”相比，“租金抵房價”是一種相對隱蔽和曖昧的溫柔陷阱。在投資扎堆的地方，這種情況尤為常見。小S三年前在老家買了套房，房屋總價100萬，辦了三年的15萬租金抵房款，總房款就按85萬算，開發(fā)商開的發(fā)票上寫的也是85萬。如今家里出了點兒事，想賣房應(yīng)急，卻發(fā)現(xiàn)如果按85萬的總價算，交易契稅要多出來不老少。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，開發(fā)商的這種行為存在很多值得商榷的地方。
首先，不排除是通過租金來誘導(dǎo)購房者簽約，但其實這個房產(chǎn)項目本身就是值85萬元，前面的15萬元的租金收益可能就無形中被開發(fā)商獲取了。
其次，類似限定了3年的空檔期，要警惕3年后不能交付房屋等風(fēng)險，比如說房子沒有改好，或者說房子因為出租，導(dǎo)致建筑結(jié)構(gòu)被認(rèn)為改造了。
最后，開85萬元的發(fā)票某種程度上是開發(fā)商自己想避稅，所以把交易價格做低了，同時他還變相的把租金收益做高了。
文至此處，只想嘆一句“維權(quán)之路，道阻且長”。無論是租房、買房還是賣房，都要擦亮眼睛，核對細(xì)節(jié)。不該沾的便宜不要沾，莫名其妙的好處不要貪，因為你很難想象，這背后藏著多少見不到人的黑幕。此外，出問題的房企和中介們也應(yīng)當(dāng)反省自身，雖說逐利是商業(yè)的本能，但太昧良心的錢還是不賺為好，否則后續(xù)也是要面對消費(fèi)者的一腔怒火和不斷維權(quán)的。
