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城市化是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人類文明發(fā)展的助推器。在新經(jīng)濟(jì)和全球化浪潮的推動(dòng)下，中國(guó)城市化正在以前所未有的速度不斷前進(jìn)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)伴隨著中國(guó)城市化進(jìn)程持續(xù)發(fā)展，日益成為中國(guó)城市化進(jìn)程中最重要、也最具研究?jī)r(jià)值的領(lǐng)域之一。在分析中國(guó)城市化對(duì)房地產(chǎn)影響的基礎(chǔ)上，梳理中國(guó)城市化進(jìn)程中房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，并對(duì)國(guó)內(nèi)外代表性地區(qū)和城市展開(kāi)深入、細(xì)致的案例研究，提出中國(guó)城市化進(jìn)程中房地產(chǎn)業(yè)的作用和責(zé)任，具有很強(qiáng)的理論價(jià)值和實(shí)踐意義。城市化指的是人類生活方式、社會(huì)結(jié)構(gòu)的一種變化，即隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展，人口逐漸由農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移，農(nóng)業(yè)人口逐漸變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)人口，轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘小⒊擎?zhèn)居民，城市和城鎮(zhèn)的數(shù)量不斷增加，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，人們的生活方式、居住方式、出行方式不斷改善，城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷完備，城市文化不斷提升，市民的觀念不斷更新等等。2001年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者之一斯蒂格列茨在北京大學(xué)演講時(shí)將“中國(guó)的城市化”列為21世紀(jì)對(duì)世界影響最大的事件之一。我國(guó)目前已進(jìn)入城市化加速發(fā)展階段，未來(lái)的幾十年，我國(guó)將有幾萬(wàn)萬(wàn)人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)向城鎮(zhèn)。城市化帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)的大變革、大轉(zhuǎn)型，將使中國(guó)從一個(gè)農(nóng)民為主體的社會(huì)演變成一個(gè)市民為主體的社會(huì)。房地產(chǎn)與城市化關(guān)系密切，城市化將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

中國(guó)城市化進(jìn)程回顧

改革開(kāi)放之后，中國(guó)的城市化得到迅速發(fā)展，人們開(kāi)始從實(shí)踐中逐漸認(rèn)識(shí)到城市化在加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展和促進(jìn)社會(huì)文明進(jìn)步中的重大作用。30年來(lái)，中國(guó)城市化發(fā)展取得了世人矚目的顯著成效。我國(guó)的城市化進(jìn)程大致可以分成四個(gè)階段：即1949-1957年為城市化初期起步階段，1958-1965年為不穩(wěn)定階段，1966-1977為停滯發(fā)展階段，1978至今為快速發(fā)展階段。

建國(guó)初期，百?gòu)U待興，城市化進(jìn)程緩慢，甚至出現(xiàn)短暫倒退，1949年城市化率只有17．43%，到1952年城市化率反而下降到了14．42%。為了恢復(fù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)放在了重工業(yè)，實(shí)施了第一個(gè)五年計(jì)劃，啟動(dòng)了156個(gè)重點(diǎn)工業(yè)項(xiàng)目，吸引了大批農(nóng)民進(jìn)城工作，使城市人口開(kāi)始逐漸增加，隨著“一五”國(guó)家重點(diǎn)計(jì)劃的完成，原有的工業(yè)城市得到了發(fā)展，而且涌現(xiàn)了一批新興的工業(yè)城市，加之城鎮(zhèn)人民生活水平的提高，生育率提高，死亡率下降，到1956年城市化率恢復(fù)到15.92%。

1958-1960年的大躍進(jìn)，促使城鎮(zhèn)人口較快的增長(zhǎng)，平均年城市化率增長(zhǎng)1.12%，然而，在1960-1963期間，國(guó)家開(kāi)始糾正“大躍進(jìn)”所造成的錯(cuò)誤，經(jīng)濟(jì)困難帶來(lái)了壓縮城鎮(zhèn)人口的調(diào)整方針，國(guó)家開(kāi)始動(dòng)員1958年以來(lái)從農(nóng)村進(jìn)城的新職工及家屬回鄉(xiāng)并將一部分城市知識(shí)青年和無(wú)業(yè)人員送往農(nóng)村，1963年城市化率回落到16.75%。1962年10月在《關(guān)于當(dāng)前城市工作若干問(wèn)題的指示》中做出調(diào)整市鎮(zhèn)建設(shè)的決定，調(diào)整后的城市數(shù)目由1961年的201個(gè)減少到1963年的174個(gè)，由于1963年的市鎮(zhèn)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)比以往更嚴(yán)格，城市數(shù)目在1965年為171個(gè)，城市化率也一直回落到1965年的16.71%。

1966-1977，中國(guó)城市化進(jìn)入了停滯發(fā)展階段。1966年的文化大革命導(dǎo)致了城市化發(fā)展的一次倒退。隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的倒退，同時(shí)也嚴(yán)重阻礙了城市化進(jìn)程。這一時(shí)期，幾千萬(wàn)知識(shí)青年上山下鄉(xiāng)，大量的城鎮(zhèn)人口流向農(nóng)村，一系列違反城市化客觀規(guī)律的做法中斷了城市化進(jìn)程。到1977年，我國(guó)的城市化率為15.45%。

從改革開(kāi)放以來(lái)，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展使中國(guó)城市化進(jìn)程有了長(zhǎng)足的發(fā)展。這期間，我們可以將其分為幾個(gè)小的階段：第一，1978-1984年，農(nóng)村體制改革推動(dòng)城市化發(fā)展的階段，知青和干部返城就業(yè)，以及城鄉(xiāng)集貿(mào)市場(chǎng)的開(kāi)禁，出現(xiàn)了大量城市暫住人口，加上鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)異軍突起帶動(dòng)了小城鎮(zhèn)的發(fā)展，同時(shí)，國(guó)家提高了城市維護(hù)和建設(shè)費(fèi)，中國(guó)城市化進(jìn)程發(fā)展開(kāi)始加速。第二，1984-1992年，城市經(jīng)濟(jì)改革推動(dòng)城市化發(fā)展階段。以發(fā)展新城市為主，沿海出現(xiàn)了以大量新興小城鎮(zhèn)組成的“工業(yè)化地區(qū)”，1992年城市化率增長(zhǎng)到21.89%。第三，1992年至今，開(kāi)發(fā)區(qū)和大城市建設(shè)為主的城市化階段。城市化率也由1992年的21．89%提高至2006年的32．53%。按照國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，城市化率在30%以下為初期發(fā)展階段，30%－70%為中期加速階段，70%以上為后期成熟發(fā)展階段。按照這一標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)目前進(jìn)入了城市化的中期加速發(fā)展階段。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程回顧

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史很短，但已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一個(gè)與人民利益息息相關(guān)的重要經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，并且已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。尤其是在城鎮(zhèn)住房制度改革之后，表現(xiàn)得尤為突出。我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展自1980年代初開(kāi)始起步，大致經(jīng)歷了四個(gè)階段：第一階段，1987——1991年，房地產(chǎn)緩慢增長(zhǎng)階段；第二個(gè)階段，1992——1993年，是房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱階段；第三個(gè)階段，1994——1997年為調(diào)整階段；第四階段，1998至今為回升并重新發(fā)展的階段。從1998年開(kāi)始，房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中所占比例迅速上升，近幾年通過(guò)政府的宏觀調(diào)控，使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格高于GDP增長(zhǎng)速度的態(tài)勢(shì)得到了有效遏制，并使這個(gè)比例控制在22%左右的水平上。

城市化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響

房地產(chǎn)是城市化的載體，城市化的飛速發(fā)展，必將給中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)深遠(yuǎn)的影響。城市化進(jìn)程的加速，迫切需要發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。綜合觀察近幾年數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)城市化對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了積極而又重要的影響。

（1）城市化率與房地產(chǎn)投資變化率呈正向變動(dòng)趨勢(shì)。房地產(chǎn)投資額是固定資產(chǎn)投資額的重要組成部分，從下圖房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率模擬出來(lái)的趨勢(shì)線可以看出，城市化率與房地產(chǎn)投資額呈正向變動(dòng)趨勢(shì)。城市化率越高，其房地產(chǎn)投資額度增長(zhǎng)率越快。

（2）房地產(chǎn)銷售面積變動(dòng)率圍繞城市化率上下波動(dòng)。房地產(chǎn)銷售面積受宏觀經(jīng)濟(jì)和居民收入水平以及其它主觀因素影響較多，經(jīng)過(guò)對(duì)房地產(chǎn)銷售面積增長(zhǎng)率做移動(dòng)平均的趨勢(shì)預(yù)測(cè)處理后，發(fā)現(xiàn)其變動(dòng)率圍繞城市化率上下波動(dòng)。

（3）房地產(chǎn)價(jià)格隨城市化率上漲，當(dāng)?shù)竭_(dá)一定水平時(shí)，呈下降趨勢(shì)。綜合看我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格與城市化率的關(guān)系，可發(fā)現(xiàn)2003年以前房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率較為平緩，隨城市化率增長(zhǎng)而緩慢上漲，2003年后進(jìn)入了房地產(chǎn)價(jià)格井噴時(shí)期，2005年后漲幅有所減緩。

中國(guó)城市化進(jìn)程中房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

城市化進(jìn)程中房地產(chǎn)業(yè)面臨的機(jī)遇

城市化進(jìn)程加快，人口向城市集中，將給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)許多新的發(fā)展機(jī)遇，主要表現(xiàn)在如下方面：

（1）城市數(shù)量的增加，城市規(guī)模的擴(kuò)大，城市建設(shè)質(zhì)量的提高。城市化，不僅要進(jìn)行大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而最終會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)巨大的商機(jī)。隨著城市化進(jìn)程的加速，住宅小區(qū)大批營(yíng)造、商業(yè)用房成片崛起、城市集群功能設(shè)施大規(guī)模興建，這些無(wú)疑給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)千載難逢之良機(jī)。2006年中國(guó)的城市化率為32.53%，比2002年提高4.64個(gè)百分點(diǎn)，年均提高1.16個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)測(cè)2015年城市化率達(dá)45%。2005年全國(guó)1%人口抽樣調(diào)查估計(jì)，截止2005年底，全國(guó)人口總數(shù)為13.08億，與2000年相比，增長(zhǎng)3.2%，年平均增長(zhǎng)0.63%。假定2015年人口總數(shù)為13.9億。2005年城市人均住宅建筑面積為26.1平方米，比2000年提高5.8平方米，年均提高0.58平方米，保守估計(jì)2015年城市人均住宅建筑面積32平方米。由此估計(jì)得到一組數(shù)據(jù)：預(yù)計(jì)2015年城市人口規(guī)模為6.255億，是2005年城市人口數(shù)的1.83倍；住宅總面積為200.16億平方米，是2005年的2.25倍。這意味著10年間，平均每年有2844萬(wàn)人轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用瘢骄磕晷枰略鲎≌娣e11.13億平方米。以上的計(jì)算結(jié)果并不是一個(gè)比較真實(shí)的需求預(yù)測(cè)。而且實(shí)際的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一般都會(huì)呈波浪型，既有高峰，又有低谷，甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的年代。新進(jìn)城的居民對(duì)住房的要求不一定能轉(zhuǎn)化為有真實(shí)購(gòu)買能力的有效需求。但不可否認(rèn)，城市化給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的發(fā)展空間是驚人的。

（2）城市空間形態(tài)的不斷優(yōu)化，使城市產(chǎn)業(yè)功能區(qū)明朗化。舊城改造，新城開(kāi)發(fā)，配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、升級(jí)，這一系列城市化進(jìn)程中的城市空間形態(tài)優(yōu)化過(guò)程將會(huì)激發(fā)出大量對(duì)房地產(chǎn)的有效需求。城市化進(jìn)程使得每個(gè)城市的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)都呈現(xiàn)出不同的特性。這些特性恰恰與一個(gè)城市空間形態(tài)變化和產(chǎn)業(yè)發(fā)展有關(guān)，特別是與一個(gè)城市的空間區(qū)域規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整有關(guān)。當(dāng)一個(gè)城市要求大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)之時(shí)，中央商務(wù)區(qū)以及商務(wù)辦公物業(yè)將成為這個(gè)城市房地產(chǎn)的熱點(diǎn)。而發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，工業(yè)區(qū)的建設(shè)以及住宅的建設(shè)是地產(chǎn)的熱點(diǎn)。商品房成為房地產(chǎn)行業(yè)的主導(dǎo)，它必須是以滿足需求為主要目的的。城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整使得一個(gè)城市對(duì)房產(chǎn)的需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了變化，改變和創(chuàng)造了新的房產(chǎn)需求，市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也就產(chǎn)生了相應(yīng)的變化。比如，深圳作為最大的移民城市，其最新的城市發(fā)展戰(zhàn)略是將普通的加工行業(yè)逐漸轉(zhuǎn)化為高新技術(shù)、物流、旅游等產(chǎn)業(yè)。因此大工業(yè)區(qū)的開(kāi)發(fā)與建設(shè)以及關(guān)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)就成為熱點(diǎn)。同時(shí)與旅游產(chǎn)業(yè)匹配的度假村、產(chǎn)權(quán)式酒店也成為市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)分支。在北京的通州，商務(wù)休閑基地的發(fā)展方向則使得高爾夫、酒店、溫泉度假村等產(chǎn)品成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重點(diǎn)。這些城市的房地產(chǎn)表現(xiàn)都說(shuō)明了城市空間形態(tài)的優(yōu)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的有效需求有積極影響。

（3）城市居民生活質(zhì)量的提高，房地產(chǎn)改善型需求較強(qiáng)。由于城市化率和人均GDP在過(guò)去近15年的時(shí)間中一直處于快速增長(zhǎng)的階段，未來(lái)幾年也仍將延續(xù)這一趨勢(shì)。居民生活質(zhì)量的提高，對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)及改善型需求要求也逐漸提高，而這兩個(gè)影響因素反映了住房需求的規(guī)模，因此房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展得到了來(lái)自需求方面的有力支撐。2000年我國(guó)城市人均住宅建筑面積為20.3平方米，到2007年人均住宅面積為27.1平方米，增加了33%，同期，城市人均可支配收入增長(zhǎng)近1.6倍，扣除通貨膨脹因素，其增長(zhǎng)率也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅面積的增長(zhǎng)率。可以預(yù)見(jiàn)，伴隨著居民收入水平的不斷提高，恩格爾系數(shù)的不斷降低，居民對(duì)度假式酒店等消費(fèi)型需求和高檔公寓等改善型需求將逐漸釋放。大量中產(chǎn)階層的出現(xiàn)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將是一個(gè)巨大的需求群體。

城市化進(jìn)程中房地產(chǎn)業(yè)面臨的挑戰(zhàn)

在得到許多機(jī)遇的同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也面臨著不小的挑戰(zhàn)，其主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)失衡。由于供需雙方對(duì)價(jià)格的預(yù)期相去甚遠(yuǎn)，結(jié)果導(dǎo)致供給和需求均沒(méi)有很好的實(shí)現(xiàn)。于是出現(xiàn)了一方面房屋大面積積壓，另一方面又有眾多居民持幣待購(gòu)的現(xiàn)象。造成這種現(xiàn)象的原因主要有兩點(diǎn)：一是供給結(jié)構(gòu)不合理。當(dāng)前住宅市場(chǎng)的產(chǎn)品類型和品質(zhì)與消費(fèi)者實(shí)際需求已出現(xiàn)了明顯的偏差，市場(chǎng)上供應(yīng)的中小房型太少，經(jīng)濟(jì)適用房太少，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商一味建造大規(guī)格的高檔房，這既與廣大百姓的主流需求相悖，也與我國(guó)地少人多的國(guó)情相悖；二是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，漲幅過(guò)大。面對(duì)房地產(chǎn)如此強(qiáng)大的自然和主觀需求空間，居民對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力和消費(fèi)傾向呈現(xiàn)不足的跡象和趨勢(shì)。許多新市民收人水平較低只能望樓興嘆，沒(méi)有辦法形成現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買力；持幣觀望的顯然沒(méi)有消費(fèi)的欲望或不敢越雷池一步。強(qiáng)大的需求無(wú)法形成具有購(gòu)買力的有效需求。

(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)凸顯。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，銀行貸款和經(jīng)營(yíng)性欠款所占比例過(guò)高，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率普遍偏高，蘊(yùn)藏著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模越來(lái)越大，其投資也越來(lái)越大。但是，目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)集中度較低，真正具有雄厚資金實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)并不是很多。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，銀行貸款是絕大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重要的資金來(lái)源。據(jù)估算，80%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金都直接或間接來(lái)自商業(yè)銀行信貸。在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。通過(guò)住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。所以，國(guó)家一旦緊縮銀根，調(diào)高銀行利率，房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)受很大影響。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力有待加強(qiáng)。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)普遍開(kāi)發(fā)技術(shù)水平低，技術(shù)創(chuàng)新率低、對(duì)新技術(shù)的引進(jìn)和吸收慢，缺乏專業(yè)的人才隊(duì)伍。作為房地產(chǎn)業(yè)延伸行業(yè)的“物業(yè)管理”，在中國(guó)起步較晚，缺乏一支專業(yè)性強(qiáng)、整體素質(zhì)高、訓(xùn)練有素的物業(yè)管理隊(duì)伍。激烈的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)把一些規(guī)模較小、管理水平低、技術(shù)落后、人才匱乏、效益低下的企業(yè)淘汰出局。

城市化與房地產(chǎn)業(yè)的

興衰——比較與借鑒

城市化是當(dāng)今世界發(fā)展的普遍趨勢(shì)和潮流，是目前公認(rèn)的最顯著的社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市化選擇的路徑不同，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也有所不同。下面結(jié)合具體城市案例，解析城市化和房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系。

拉美城市化進(jìn)程中的

“貧民窟”現(xiàn)象

19世紀(jì)末，拉美地區(qū)主要國(guó)家的城市化開(kāi)始啟動(dòng)，到20世紀(jì)50年代，拉美地區(qū)大多數(shù)國(guó)家都進(jìn)入“經(jīng)濟(jì)起飛”階段。由于現(xiàn)代化進(jìn)程的快速推進(jìn)，拉美國(guó)家從傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)社會(huì)向現(xiàn)代工業(yè)社會(huì)迅猛過(guò)渡，城市化取得了令人矚目的成就。1950年，拉美地區(qū)的城市人口（2萬(wàn)人以上的市鎮(zhèn)居民）占總?cè)丝诘?/span>41.6%，而到1980年，這一指標(biāo)已經(jīng)達(dá)到65.6%，接近于歐洲的城市化水平。隨后，拉美地區(qū)的城市化水平持續(xù)提升，到2000年，拉美地區(qū)的城市化率已經(jīng)上升到78％，區(qū)域內(nèi)100萬(wàn)以上人口的大城市由7個(gè)增加到48個(gè)，有10多個(gè)國(guó)家的首都分別集中了全國(guó)人口的40-66％，墨西哥城的人口由300萬(wàn)人增加到1500萬(wàn)人，圣保羅由250萬(wàn)人增加到1350萬(wàn)人，里約熱內(nèi)盧由290萬(wàn)人增加到1070萬(wàn)人，布宜諾斯艾利斯由530萬(wàn)人增加到1010萬(wàn)人，都成為了世界級(jí)的超大城市，拉美地區(qū)的城市化進(jìn)程無(wú)論是在速度方面還是在數(shù)量方面都可以稱得上是世界之最。

然而，隨著城市化的推進(jìn)，拉美地區(qū)大量農(nóng)村勞動(dòng)力向城市轉(zhuǎn)移，城市化速度大大超過(guò)了工業(yè)化速度，造成城市化水平與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的脫節(jié)，在這種情況下,進(jìn)入城市的“新市民”并不能找到工作，長(zhǎng)期處于失業(yè)和半失業(yè)狀態(tài)或主要以自我就業(yè)謀生為主，他們中的許多人長(zhǎng)期生活在貧困線以下,成為了城市貧民，他們買不起房，大都在城鄉(xiāng)結(jié)合部自行搭建簡(jiǎn)陋住所，逐漸形成大規(guī)模的“貧民窟”，2001年，拉美城市“貧民窟”居民達(dá)到1.27億人，占城市人口的1/3，城市“貧民窟”現(xiàn)象成為了拉美地區(qū)城市化進(jìn)程中揮之不去的陰影。過(guò)度擁擠、不安全的居住環(huán)境，以及缺乏干凈的水、電、衛(wèi)生設(shè)施和其他基本生活服務(wù)是大多數(shù)“貧民窟”所共有的特征。據(jù)聯(lián)合國(guó)開(kāi)發(fā)計(jì)劃署調(diào)查，拉美只有33.6%的城市貧民能用上沖水馬桶，而非城市貧民則有63.7%可以用上沖水馬桶。可以說(shuō)，“貧民窟”的居民實(shí)際上是城市中的“邊緣人”，他們?nèi)狈ψ罨镜纳畋Ｕ希硎懿坏阶鳛楣袼鶓?yīng)享有的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展成果。同時(shí)，“貧民窟”大多游離于社區(qū)和正常社會(huì)管理之外，在官方視野中成為了被忽略的“空白地帶”。這里犯罪率高，毒品買賣和色情服務(wù)猖獗,也是社會(huì)治安最差的區(qū)域。居住條件和生活環(huán)境上的巨大差異，使得“貧民窟”與非“貧民窟”居民成為了生活在同一片天空下的兩個(gè)孤立的群體，社會(huì)各階層缺乏也難以溝通與交流，造成國(guó)民間情感的淡漠和隔閡，極大的削弱了國(guó)家和民族的凝聚力與競(jìng)爭(zhēng)力。

住有所居，方能樂(lè)業(yè)。住房是人們長(zhǎng)期居住的場(chǎng)所，更是確保農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移及城市化健康發(fā)展的重要條件。城市化進(jìn)程中的“貧民窟”問(wèn)題使拉美國(guó)家付出了沉重代價(jià)，其背后隱藏著種種危機(jī)已經(jīng)構(gòu)成了拉美城市化持續(xù)推進(jìn)的阻力和障礙。中國(guó)正處在城市化發(fā)展的加速期，城市人口的迅速增長(zhǎng)必然導(dǎo)致住宅的供應(yīng)短缺。當(dāng)前大量農(nóng)村轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力在城市以租房為主，居住條件普遍較差，同時(shí)受制于戶籍制度藩籬，沒(méi)有資格享受城鎮(zhèn)住房保障制度規(guī)定的最低住房水平，加之近年來(lái)城市房?jī)r(jià)不斷飆升，更增加了其改善居住條件的困難，大量農(nóng)村轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力和原有城市貧民逐漸成為城市化浪潮中的弱勢(shì)群體，中國(guó)城市化的健康發(fā)展面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。在這種情況下，重視統(tǒng)籌城市化與住房保障的關(guān)系成為推動(dòng)中國(guó)城市化進(jìn)程的關(guān)鍵所在。政府應(yīng)在穩(wěn)定和降低房?jī)r(jià)的同時(shí)，增加保障房的供應(yīng)量，逐步擴(kuò)大政府保障性住房的受益群體，降低農(nóng)村轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力和城市貧民的居住成本，提高弱勢(shì)群體的居住質(zhì)量。同時(shí)，還應(yīng)推進(jìn)制度創(chuàng)新，承認(rèn)居民在社區(qū)及社區(qū)發(fā)展中的民主權(quán)利，鼓勵(lì)居民參與社區(qū)建設(shè)，同時(shí)鼓勵(lì)非政府組織、房地產(chǎn)企業(yè)參與社區(qū)建設(shè)，通過(guò)政府引導(dǎo)、各方參與社區(qū)建設(shè)，實(shí)施有效的市政管理，使國(guó)家、社區(qū)以及社區(qū)居民、企業(yè)等多方受益，避免城市“貧民窟”的出現(xiàn)，推動(dòng)中國(guó)城市化健康發(fā)展。

成都城鄉(xiāng)一體化背景下的

房地產(chǎn)發(fā)展

成都市是中國(guó)中西部地區(qū)的特大城市，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與中國(guó)總體發(fā)展水平接近，同時(shí)內(nèi)部包括發(fā)達(dá)的大都市和中小城市以及貧困的農(nóng)村山區(qū)，具有典型的中國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和地理特征。人多地少，資源分布不均，農(nóng)村生產(chǎn)率低，城市就業(yè)壓力巨大，自然條件與發(fā)展水平不平衡。這些都制約著成都市城市化的進(jìn)一步發(fā)展。在這些條件約束下，在城市化快速推進(jìn)過(guò)程中，成都市一度也產(chǎn)生了其它地區(qū)類似的問(wèn)題：城鄉(xiāng)差距拉大、自然條件惡化、耕地被大面積低補(bǔ)償征用、農(nóng)村人口大量外流等等。在快速城市化過(guò)程中，這些問(wèn)題產(chǎn)生了巨大的社會(huì)壓力。為了防止這些問(wèn)題的進(jìn)一步惡化，最終徹底解決這些問(wèn)題，2003年，成都市把“城鄉(xiāng)一體化”作為政府在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略部署。

在成都市推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的過(guò)程中，城市和農(nóng)村得到了共同發(fā)展，2005年按戶籍人口統(tǒng)計(jì)的城鎮(zhèn)化率為50.3%，同口徑提高了7.5個(gè)百分點(diǎn)，城市居民人均可支配收入11359元，增長(zhǎng)9.3%，農(nóng)民人均純收入4485元，增長(zhǎng)10.1%，農(nóng)村居民的收入增長(zhǎng)率超過(guò)城市居民的可支配收入增長(zhǎng)率。城市的服務(wù)業(yè)發(fā)展提檔升級(jí)，實(shí)現(xiàn)服務(wù)業(yè)增加值1181億元，增長(zhǎng)9.6%；農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平提高，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)增加值182.3億元增加5.7%；土地的規(guī)模經(jīng)營(yíng)面積擴(kuò)大，農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地面積110萬(wàn)畝。新增城鎮(zhèn)就業(yè)人數(shù)12萬(wàn)人，失地農(nóng)民和農(nóng)村富余勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移就業(yè)10萬(wàn)人，勞務(wù)輸出81萬(wàn)人。

隨著成都城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展路徑，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出城市、農(nóng)村協(xié)調(diào)發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。

一是城市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。具有良好工作技能的農(nóng)村富余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移到城市后，通過(guò)辛勤的財(cái)富積累，達(dá)到了城市居民的平均生活水平，成都市政府出臺(tái)了“購(gòu)房入戶”政策，即購(gòu)買90平米以上房產(chǎn)可入戶，通過(guò)設(shè)置經(jīng)濟(jì)門檻保障了城市化進(jìn)程的健康程度，避免了過(guò)度城市化和城市空心化問(wèn)題，同時(shí)刺激了城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。考察成都商品房空置數(shù)據(jù)，成都商品房空置率在1998-2000年呈逐步上升狀態(tài)，2000年達(dá)到了近幾年的最高值11.28%，2000年之后，由于市場(chǎng)需求的增加，空置率開(kāi)始逐步回落。其中，2004年的房地產(chǎn)空置率比2003年減少了近30%。

二是農(nóng)村“新居工程”改善生活環(huán)境。為了促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展，成都市在一些地方實(shí)施了“農(nóng)民新居工程”。該工程建設(shè)在符合土地利用總體規(guī)劃和城市、鄉(xiāng)村、集鎮(zhèn)規(guī)劃的前提下，可以采取土地整理、宅基地置換的辦法租用集體土地，租金按月支付給農(nóng)民，直到該土地被征用為止。通過(guò)新居工程，方便了農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時(shí)也節(jié)約了土地，改善了農(nóng)民生活條件，改善了農(nóng)村生活環(huán)境。新居工程，便利了城市文明向農(nóng)村輻射。在農(nóng)民集中居住區(qū)，全面推行社區(qū)化管理，加快城鄉(xiāng)管理接軌，從生活方式上推動(dòng)了農(nóng)民城市化。

隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展，城市化的不斷推進(jìn)，傳統(tǒng)鄉(xiāng)村社會(huì)必將逐漸轉(zhuǎn)化：在經(jīng)濟(jì)上從農(nóng)業(yè)向非農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型，社會(huì)構(gòu)成上農(nóng)民出現(xiàn)分化（農(nóng)民—非農(nóng)民或新式農(nóng)民），聚落從鄉(xiāng)村型向城鎮(zhèn)型轉(zhuǎn)化，文化上則從鄉(xiāng)村文化轉(zhuǎn)型為城市文化等。要素的變動(dòng)帶動(dòng)地域和職業(yè)的轉(zhuǎn)移，而經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、地域的演變代表著人類文明的進(jìn)步，是現(xiàn)代化的必然趨勢(shì)。成都市根據(jù)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展思路，通過(guò)農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中，土地向業(yè)主集中。改變了農(nóng)業(yè)分散的生產(chǎn)方式和居住方式。在通過(guò)強(qiáng)調(diào)人口轉(zhuǎn)移、職業(yè)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)集中的同時(shí)，突出了生活方式和都市文明的擴(kuò)散過(guò)程。在農(nóng)村居民集中居住和農(nóng)地規(guī)模經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中實(shí)現(xiàn)了多方共贏的局面，為城市房地產(chǎn)健康發(fā)展提供了切實(shí)保證。

成都市作為中西部地區(qū)的一個(gè)特大型城市，實(shí)際上是整個(gè)中國(guó)的一個(gè)典型代表和縮影，其在推進(jìn)城市化、破解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的難題方面，做出了出色的努力，政府通過(guò)設(shè)置經(jīng)濟(jì)門檻既保證了城市化的健康，又刺激了房地產(chǎn)的有效需求，通過(guò)提高農(nóng)村生產(chǎn)效率、改善農(nóng)村生活環(huán)境，避免了過(guò)度富余勞動(dòng)力涌入城市產(chǎn)生的城市病。成都的城市化發(fā)展路徑仍然處于探索階段，但是其創(chuàng)新的舉措值得同類型城市借鑒。

中國(guó)城市化進(jìn)程中

房地產(chǎn)業(yè)的作用與責(zé)任

正處于迅速發(fā)展時(shí)期的城市化給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的巨大需求，決定了今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的一項(xiàng)重要功能是為城市化服務(wù)，所以房地產(chǎn)企業(yè)要在以下幾個(gè)方面肩負(fù)起推動(dòng)城市化健康發(fā)展的重任。

1、房地產(chǎn)業(yè)將發(fā)揮巨大的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用。由于房地產(chǎn)業(yè)的重要特征之一是其關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，它的發(fā)展直接或間接地影響或帶動(dòng)50多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，根據(jù)它們與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的不同，可以分為兩大類:前向關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)和后向關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)。后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)主要是指那些為房地產(chǎn)業(yè)提供產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)，如建材業(yè)、機(jī)械工業(yè)等，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)它們有拉動(dòng)作用，而前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)是指以房地產(chǎn)業(yè)所提供的產(chǎn)品和服務(wù)作為投入進(jìn)行生產(chǎn)的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)它們的發(fā)展起的則是推動(dòng)作用。據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)每增加1個(gè)單位的最終產(chǎn)品，可帶動(dòng)1.5-2個(gè)單位的關(guān)聯(lián)產(chǎn)品，其直接和間接帶動(dòng)的就業(yè)人數(shù)達(dá)4000萬(wàn)，占全國(guó)職工總數(shù)的1/4以上。可見(jiàn)，加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展開(kāi)辟新的就業(yè)渠道，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。近幾年來(lái)，我國(guó)一直把調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)作為深化改革的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)業(yè)是先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，無(wú)論發(fā)展第三或第二產(chǎn)業(yè)，都要求房地產(chǎn)業(yè)率先發(fā)展。可以說(shuō)，以房地產(chǎn)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的突破口，對(duì)實(shí)現(xiàn)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化是較為現(xiàn)實(shí)的選擇。

2、房地產(chǎn)業(yè)是推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展的重要角色。中國(guó)是世界上最大的發(fā)展中國(guó)家，人口基數(shù)大、人均資源相對(duì)短缺、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和技術(shù)水平較為落后、環(huán)境污染比較嚴(yán)重、生態(tài)環(huán)境脆弱是中國(guó)的基本國(guó)情，走可持續(xù)發(fā)展的道路已成為中國(guó)政府乃至全國(guó)人民的共識(shí)。然而伴隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的加快，城鎮(zhèn)用地需求量呈現(xiàn)大幅增加趨勢(shì)。作為關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須和城市與人類可持續(xù)發(fā)展相互協(xié)調(diào)，樹(shù)立系統(tǒng)的可持續(xù)發(fā)展觀，充分認(rèn)識(shí)土地資源的永續(xù)利用是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)。對(duì)于有限的土地資源，要按照可持續(xù)原則開(kāi)發(fā)利用，最大限度的減少土地資源浪費(fèi)，使土地資源得到合理有效的利用。保護(hù)和開(kāi)發(fā)利用好每一寸土地，積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既滿足當(dāng)代人對(duì)房地產(chǎn)的各種需求，又做到合理利用土地資源和保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為后代的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。

3、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要高度關(guān)注民生問(wèn)題。隨著城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，城市居民在解決衣、食“溫飽”問(wèn)題的基礎(chǔ)上，對(duì)人居環(huán)境、住房面積、住房綜合功能提出了更高的要求。這就要求房地產(chǎn)行業(yè)引入綠色、生態(tài)、科技、人文等觀念，提供更多高品位、滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品。同時(shí)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的非均衡性也導(dǎo)致了諸如房?jī)r(jià)畸高、“城中村”等問(wèn)題，這些都對(duì)行業(yè)的健康發(fā)展提出了挑戰(zhàn)。未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)自身的角色和地位，努力成為構(gòu)建和諧社會(huì)的重要組成部分，積極提高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量，滿足城市化加速期居民不斷升級(jí)的住房需求。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)堅(jiān)持與社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的原則，立足國(guó)情，關(guān)注民生，更多地參與解決民生問(wèn)題的保障性住房建設(shè)，讓更多的人民群眾分享到改革發(fā)展的成果，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)繁榮進(jìn)步做出貢獻(xiàn)。 

4、房地產(chǎn)要更好地履行企業(yè)社會(huì)責(zé)任。慈善文化是很多國(guó)外大型企業(yè)文化的基本要素，必不可少，一個(gè)企業(yè)能夠承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，參與公益事業(yè)，是值得尊敬的。近幾年，房地產(chǎn)業(yè)的慈善意識(shí)在明顯提高，體現(xiàn)出強(qiáng)烈的社會(huì)責(zé)任感，助學(xué)、救災(zāi)、扶貧等各方面的公益事業(yè)都在積極參與，部分企業(yè)還捐贈(zèng)了數(shù)額相當(dāng)大的款項(xiàng)，房地產(chǎn)業(yè)整體的“企業(yè)公民”意識(shí)大大增強(qiáng)，負(fù)擔(dān)起更多的社會(huì)責(zé)任。未來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)更多更好地履行企業(yè)社會(huì)責(zé)任，不斷提高企業(yè)效率，改善公眾形象，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

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作者簡(jiǎn)介：

陳國(guó)強(qiáng)：北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)、博士、研究員

趙　崢：北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與資源管理研究院博士

張　天：國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行辦公廳文/ 陳國(guó)強(qiáng)  趙　崢  張　天