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2025年08月21日
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城陽區(qū)位于青島北部近郊，是青島市新一輪規(guī)劃定位中的北部城市中心和商貿(mào)中心，全區(qū)總面積553.2平方公里，轄8個街道、243個社區(qū)（村莊），戶籍人口48.9萬，其中農(nóng)村社區(qū)（村莊）230個，居（村）民13.3萬戶。為順應(yīng)全區(qū)經(jīng)濟社會和城市化發(fā)展的需要，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，按照“統(tǒng)一規(guī)劃、組團發(fā)展、分區(qū)管理、和睦相處”的原則，我們積極引導(dǎo)社區(qū)實施舊村改造，有序加快推進農(nóng)村城市化。截至目前，全區(qū)已累計實施了50個社區(qū)的舊村改造，拆遷民房310萬平方米，拆遷企業(yè)160萬平方米，開工建設(shè)安置樓510萬平方米，41個社區(qū)完成整體改造，4萬余戶社區(qū)居民住上了樓房。
堅持集約用地為前提，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)空間布局
城陽區(qū)原有230個村莊居民點，占地約8.73萬畝，大部分集中在城區(qū)規(guī)劃區(qū)、街道駐地、工業(yè)聚集區(qū)及其周邊，社區(qū)與城市建成區(qū)、工業(yè)區(qū)相互交織，城中有村，村中有城，城市形象差，產(chǎn)業(yè)發(fā)展缺乏空間，偏遠地區(qū)的社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不配套，經(jīng)濟條件比較落后。
區(qū)委、區(qū)政府立足節(jié)約用地，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，有序推進城鎮(zhèn)化，對農(nóng)村居民點重新布局：即以街道為單位，打破社區(qū)界限，集中規(guī)劃了46個居住組團。按照組團式開發(fā)、多元化整合的理念，高水平編制了城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃，舊村改造全部完成后，預(yù)計可騰出土地3.8萬畝。目前基本完成舊村改造的41個村莊，已騰出8000余畝土地，相當(dāng)于原占土地的55%，所騰的土地全部用于發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)。
堅持以群眾滿意為出發(fā)點，嚴(yán)格舊村改造程序
（一）嚴(yán)格審定三個基礎(chǔ)，開好三個會。即對計劃實施改造的舊村首先審查其社區(qū)班子基礎(chǔ)，看其是否團結(jié)，是否具有凝聚力和戰(zhàn)斗力；審查群眾基礎(chǔ)，看群眾對社區(qū)班子是否擁護，社區(qū)是否和諧穩(wěn)定；審查經(jīng)濟基礎(chǔ)，看社區(qū)是否具有雄厚的經(jīng)濟實力，是否具有實施舊村改造的資金來源。申請舊村改造的社區(qū)，必須開好三個會：即兩委成員會、黨員大會、居民代表大會。凡村兩委班子思想不統(tǒng)一、黨員大會未通過、群眾贊成率達不到98%的，一律不列入舊村改造計劃。
（二）嚴(yán)格落實審批程序，層層把關(guān)審查。第一步，社區(qū)必須將舊村改造的基本條件上報街道辦事處和區(qū)政府審查；第二步，舊村改造方案必須廣泛征求意見，分別經(jīng)兩委班子、黨員大會、居民代表大會表決通過；第三步，必須具備由街道統(tǒng)一組織編制的修建性詳細規(guī)劃，并報區(qū)政府審查批準(zhǔn)；第四步，社區(qū)、街道、區(qū)三級必須層層簽訂目標(biāo)責(zé)任書；第五步，必須依法履行建設(shè)報建程序。實踐證明，經(jīng)過這樣的嚴(yán)格把關(guān)，從源頭上避免了啟動舊村改造的盲目性，杜絕了違規(guī)操作等問題的發(fā)生。
（三）堅持緊緊依靠廣大人民群眾，做到公開公正透明。在推進過程中，始終堅持公開透明、尊重民意的原則，把宣傳群眾、發(fā)動群眾、教育群眾、依靠群眾貫穿于舊村改造的全過程，確保廣大群眾對舊村改造做到六個清楚：一是對操作程序清楚。將舊村改造實施步驟和程序裝訂成冊，發(fā)放到群眾手中；二是對安置面積清楚。將安置辦法予以公示，群眾根據(jù)舊房面積、家庭收入等條件自主選取戶型；三是對拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)清楚。堅持同一套評估標(biāo)準(zhǔn)、同一支專業(yè)評估隊伍，公開透明；四是對居住環(huán)境清楚。充分考慮戶型、窗型、環(huán)境設(shè)計等細節(jié)，制定多套方案，廣泛聽取群眾意見；五是對發(fā)展前景清楚。各社區(qū)都結(jié)合舊村改造制定了產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，讓群眾看到美好的發(fā)展前景；六是對實施方案清楚。向群眾征求實施方案意見，多次完善，并提交“三會”通過和街道批準(zhǔn)。
（（四）堅持因地制宜，多模式推進舊村改造。一是自主改造模式。對集體財力雄厚的社區(qū)，利用集體收入和部分銀行信貸資金進行舊村改造；二是貸款改造模式。對集體財力一般、但產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景好的社區(qū)，將舊村址土地納入儲備，利用銀行信貸資金啟動舊村改造；三是聯(lián)合改造模式。對集體實力相對較弱的社區(qū)，引入房地產(chǎn)企業(yè)或其他企業(yè)墊資建設(shè)，騰出的舊村土地進行招拍掛，所得資金用于兌付合作企業(yè)前期建設(shè)費用；四是政府主導(dǎo)推動改造的模式。對區(qū)位優(yōu)勢突出的社區(qū)，根據(jù)城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，結(jié)合市、區(qū)重點工程建設(shè)，由區(qū)、街道成立領(lǐng)導(dǎo)班子，制定拆遷方案和融資辦法，進行一次性建設(shè)、一次性搬遷。
堅持以區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展為依托，因地制宜逐步推進
工作中，我們根據(jù)不同社區(qū)的區(qū)位特點和經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，社區(qū)群眾的生產(chǎn)生活實際，因地制宜、因勢利導(dǎo)、分步實施、逐步推進。
對城市中心區(qū)、青島出口加工區(qū)、空港產(chǎn)業(yè)區(qū)周邊社區(qū)，根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和重點建設(shè)項目推進的需要，在城市規(guī)劃的指導(dǎo)下，積極穩(wěn)妥的依法實施拆遷改造。特別是城市中心區(qū)和空港產(chǎn)業(yè)區(qū)周邊的39個城中村，二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)達，群眾已經(jīng)不再從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，這部分社區(qū)原址總占地11000余畝，全部完成改造后，將騰出土地5000余畝。目前，已有29個社區(qū)完成整體改造。
對位于街道駐地、工業(yè)聚集區(qū)周邊以及重點路域兩側(cè)的52個社區(qū)，第二產(chǎn)業(yè)集中，集體經(jīng)濟發(fā)達，農(nóng)民的經(jīng)濟收入基本來源于非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。這部分社區(qū)原址總占地15600畝，改造完成后，將騰出土地8800畝。目前，已有12個社區(qū)完成整村改造任務(wù)。
對位于山區(qū)和偏遠地帶的社區(qū)，第一產(chǎn)業(yè)還占較大比重，集體經(jīng)濟比較薄弱。對于這部分社區(qū)，首先進行功能性、網(wǎng)絡(luò)化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善居住條件，吸引投資，為實施舊村改造積聚后勁。
堅持以城市社區(qū)模式為標(biāo)準(zhǔn)，打造優(yōu)美的居住環(huán)境
堅持以城區(qū)居住小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)進行規(guī)劃設(shè)計和配套建設(shè)，使舊村改造居住組團達到甚至高于當(dāng)?shù)爻鞘幸话闵鐓^(qū)的規(guī)劃建設(shè)水平。
（一）嚴(yán)把居住區(qū)規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施配套關(guān)。始終堅持規(guī)劃先行，綜合考慮現(xiàn)有社區(qū)地理位置、人口規(guī)模、人文習(xí)慣、歷史沿革等因素，立足發(fā)展基礎(chǔ)和優(yōu)化資源配置，以街道為單位、打破社區(qū)界限，對居住點實施高起點、組團式規(guī)劃布局。建筑密度、綠化率等指標(biāo)與城市居民小區(qū)實行相同標(biāo)準(zhǔn)，每個居住小區(qū)必須達到路、電、水、熱、氣、污、電話、寬帶、有線電視等九通，各居住組團普遍規(guī)劃設(shè)置了休閑健身場所、物業(yè)管理用房、菜市場等生活設(shè)施。所有規(guī)劃、設(shè)計方案必須向群眾公示，必須經(jīng)專家論證評審，必須經(jīng)街、區(qū)兩級批準(zhǔn)。城陽街道投資2000多萬元聘請國內(nèi)一流設(shè)計單位，將34個社區(qū)劃分為8個居住組團，高標(biāo)準(zhǔn)編制修建性詳細規(guī)劃，社區(qū)全部規(guī)劃建設(shè)公共綠地、休閑健身場所、市場等生活設(shè)施，天然氣管道入戶率100%，綠化率40%以上。
（二）嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)。凡舊村改造項目，100%取得規(guī)劃許可、施工許可手續(xù)，100%進行公開招投標(biāo)。工程實施前，嚴(yán)格控制建材產(chǎn)品的進場檢驗，加大對建材產(chǎn)品及主體結(jié)構(gòu)的抽檢力度，堅決杜絕不合格建材流入施工現(xiàn)場。工程施工全程監(jiān)管，確保工程質(zhì)量安全。工程竣工后，區(qū)政府組織街道、社區(qū)以及規(guī)劃、城建、國土、環(huán)保、消防等職能部門，按照規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗收。
（三）嚴(yán)把后期物業(yè)管理關(guān)。新建農(nóng)村居住組團均按規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)了物業(yè)管理用房、幼兒園、學(xué)校、居民文化活動中心等便民服務(wù)設(shè)施。提前確定物業(yè)管理模式，物業(yè)管理部門與其他職能部門共同參與工程竣工驗收，確保入住群眾生活舒適、方便、安全。
堅持以完善的社會保障體系為支撐，保證舊村改造的順利推進
（一）完善社會保障體系。采取區(qū)、街道兩級財政扶持、社區(qū)集體補助、個人投入相結(jié)合的方式，推行農(nóng)村新型社會基本養(yǎng)老保險，區(qū)、街道兩級財政每年投入8000多萬元，使適齡群眾全部參保，2008年適齡人員每人每月領(lǐng)取標(biāo)準(zhǔn)可達152-219元，實現(xiàn)了農(nóng)民群眾“老有所養(yǎng)”的夢想；采取區(qū)、街道、個人三方出資的方式，大力實施農(nóng)村新型合作醫(yī)療保險，按照每人每年150元的標(biāo)準(zhǔn)投保，參保率達到99.3%，防止了“因病致貧、返貧”；實施城鄉(xiāng)統(tǒng)一的就業(yè)政策，促進勞動力充分就業(yè)，每年培訓(xùn)轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力7000余人，全區(qū)從事二、三產(chǎn)業(yè)的農(nóng)村勞動力達到17.3萬人，占總數(shù)的87%，加快了由農(nóng)民向市民的轉(zhuǎn)變。
（二）用活拆遷騰出土地。把舊村改造后騰出的土地用于發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，為群眾創(chuàng)造就業(yè)崗位，促進農(nóng)村集體經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展。城陽街道城陽村社區(qū)利用拆出的舊址建設(shè)了10萬平方米的山東國際農(nóng)產(chǎn)品展示交易中心，每年可新增加集體收入3000多萬元；城陽街道呂家莊利用社區(qū)舊址土地引進家佳源超市，吸納勞動力1500人，每年可增加集體收入260萬元；位于城區(qū)核心區(qū)的小寨子社區(qū)拆遷改造后騰出土地1000余畝，建設(shè)了青島新天地大型景觀長廊，引進中國新概念商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)寶龍集團投資28億元，開發(fā)商業(yè)面積50萬平方米的寶龍城市廣場項目；引進全國房地產(chǎn)業(yè)綜合實力排名第一的萬科集團投資18億元，開發(fā)37萬平方米的萬科.魅力之城項目，區(qū)域核心競爭力大幅提升。
