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2025年08月18日
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11月，南京天氣入冬。樓市焦灼。中南熙悅項(xiàng)目虧本開賣。世茂天譽(yù)項(xiàng)目猶抱琵琶半遮面近期推出公寓，單價(jià)不超過(guò)50000元/平方米。單價(jià)地王葛洲壩中國(guó)府以及招商應(yīng)天府等一眾項(xiàng)目未出動(dòng)作靜待變局。
這并不是一個(gè)好兆頭，這是在變相拉長(zhǎng)銷售周期，稍微出差池會(huì)涉嫌捂盤惜售。
這種危情，都是兩年前就種下。2016年，哪怕在南京雙限政令下，全國(guó)總價(jià)地王中南京數(shù)量最多，包攬了當(dāng)年全國(guó)總價(jià)地王前十中的一半。世茂地產(chǎn)摘得的河西中部G11地塊就是其中一個(gè)，其以88億元的成交價(jià)，高居第一。招商蛇口G01地塊、中南建設(shè)G16地塊、北京嘉誠(chéng)G09地塊，也都躋身總價(jià)前十。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者查閱數(shù)據(jù)獲悉，2016年南京住宅和商住用地共成交63宗，其中50宗樓面價(jià)超萬(wàn)元，23宗樓面價(jià)超2萬(wàn)元，地王遍地開花、面包貴過(guò)面粉是當(dāng)時(shí)的常態(tài)。
“潮水退去，方知誰(shuí)在裸泳”，這是一句常被人們當(dāng)作事后的總結(jié)之語(yǔ)，事前沒有多少人會(huì)記得這句話的含義，在房地產(chǎn)行業(yè)更是突出。太過(guò)違背常理的事終究會(huì)發(fā)生不好的結(jié)局，今年6月5日，南京首家“虧本地王”京奧港未來(lái)墅被藍(lán)光低價(jià)接手 ，拉開了南京眾地王集體被套的序幕。
現(xiàn)在，數(shù)十個(gè)即將入市的地王項(xiàng)目集體陷入“入市即虧”的尷尬局面。易居中國(guó)南京市場(chǎng)總監(jiān)周穎向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者稱，“到目前為止，大概有40多幅地塊近兩年肯定不會(huì)有太多盈利，很大程度上是虧損的局面。”
周穎認(rèn)為，南京限價(jià)政策比較嚴(yán)格，尤其是熱點(diǎn)區(qū)域的熱點(diǎn)板塊，有些項(xiàng)目從限價(jià)開始到現(xiàn)在，兩三年的時(shí)間基本上沒有漲幅，其他沒有限價(jià)區(qū)域漲幅也只有10%。這對(duì)之前以面包價(jià)買面粉的地塊來(lái)說(shuō)，這點(diǎn)漲幅還不夠其資金占用所導(dǎo)致的利息，所以目前看來(lái)地王被套牢不是可能而是一定。“之前多數(shù)開發(fā)商對(duì)于南京市場(chǎng)過(guò)分樂觀，誰(shuí)也不曾料到南京的限價(jià)政策這么嚴(yán)格，執(zhí)行這么徹底。”
短期內(nèi)，“南京的雙限政策是南京市政府根據(jù)國(guó)家政策以及南京的市場(chǎng)環(huán)境所決定的，不太有可能調(diào)整，依照目前的限價(jià)政策，多數(shù)房企只有硬扛下去，不太可能有其他方法。”一位不愿具名的品牌房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人說(shuō)。
“房地產(chǎn)發(fā)展有其周期性，每個(gè)階段都會(huì)是有漲有跌，企業(yè)有盈利也有虧損，這屬于正常現(xiàn)象，沒必要過(guò)度解讀。”南京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)人士接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪則表示。
但歷史總是驚人的相似，今日一眾南京地王之困，距離2014年南京地王之殤不足5年，資本裹挾下，昔日的切膚之痛輪回而至。
麒麟地王拉開“入市即虧本”序幕
2016年是一個(gè)中國(guó)地王之年，也被稱為杠桿之年，房企激進(jìn)加杠桿與流動(dòng)性泛濫及融資渠道非常寬松密切相關(guān)，南京也不例外。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年約有5.5萬(wàn)億元的外部資金流入地產(chǎn)市場(chǎng)，給開發(fā)商在公開市場(chǎng)拿地、收并購(gòu)等商業(yè)活動(dòng)提供了充足的彈藥。房企加杠桿拿地推漲了周邊房?jī)r(jià)，日日新的漲價(jià)助長(zhǎng)了南京市購(gòu)房者的恐慌心理，羊群效應(yīng)下的加杠桿購(gòu)房，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融屬性超越居住屬性。
隨后兩年間在“房子是用來(lái)住的不是炒的”調(diào)控思路下，南京市先后祭出調(diào)控政策，讓高價(jià)拿地王的房企慌了神。
麒麟板塊的京奧港未來(lái)墅不幸成為首個(gè)虧本地王。2016年4月15日，北京嘉誠(chéng)（北京京奧港集團(tuán)子公司）摘得G09地塊，樓面價(jià)高達(dá)22353元/平方米，2017年9月11日，首批房源開盤均價(jià)為25884元/平方米，只比樓面地價(jià)高出3500元/平方米。
開盤銷售不佳，借款到期、虧本等原因，京奧港未來(lái)墅徹底停工，在今年6月份被藍(lán)光收購(gòu)。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目因私改規(guī)劃遭遇業(yè)主多次維權(quán)，藍(lán)光接手后再次開盤日期尚未有消息。
緊鄰京奧港未來(lái)墅項(xiàng)目的是中南熙悅花園，屬于麒麟板塊總價(jià)地王，已開盤，亦在入市即虧損的戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢中煎熬。
2016年5月13日，中南置地聯(lián)合中垠地產(chǎn)、安居集團(tuán)，經(jīng)過(guò)24輪以48億元、樓面價(jià)19195元/平方米拍得G16地塊，該地塊上的熙悅花園，在多次拖延后，被政府強(qiáng)令開盤，均價(jià)28900元/平方米。
據(jù)公開資料顯示，整個(gè)小區(qū)占地9.7萬(wàn)平方米，容積率2.8，總建筑面積約35萬(wàn)平方米，總戶數(shù)為2326套，其中住宅總建筑面積約24.6萬(wàn)平方米。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者在售樓處了解到，項(xiàng)目整體分為5個(gè)組團(tuán)和公建區(qū)，目前在售的是A組團(tuán)，5棟樓一共有535戶，均價(jià)28900元/平方米，1、2、4號(hào)樓有部分尾房、3號(hào)樓在售最高價(jià)為29900元/平方米。
“受雙限政策影響，目前在售項(xiàng)目虧損6個(gè)點(diǎn)。”售樓處銷售人員稱，“未來(lái)漲價(jià)也不會(huì)漲太多，目前受制于政策因素，我們也不好講太多，一旦限購(gòu)政策調(diào)整，價(jià)格自然也會(huì)調(diào)整，前期的虧損就補(bǔ)上來(lái)，一個(gè)項(xiàng)目不盈利肯定是不可以的。”
南京市國(guó)土局市場(chǎng)交易中心工作人員向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者證實(shí)：“熙悅花園屬于限價(jià)地塊，溢價(jià)部分足額繳納，毛坯限價(jià)24500元/平方米，3000多元的是精裝修費(fèi)用。”
據(jù)南京房產(chǎn)交易中心備案信息顯示，該項(xiàng)目入網(wǎng)535套，總面積52283.88平方米，截至10月31日，成交416套，總成交面積40795平方米，總均價(jià)28955元/平方米。
此外，中南置地在青龍山板塊分別擲出35.1億元、11.3億元的高價(jià)拿地，重點(diǎn)打造了海棠集、緹香漫兩個(gè)項(xiàng)目。
中南海棠集項(xiàng)目，緊靠青龍山生態(tài)新城核心區(qū)位，其早已具備開盤條件的情況下，按照中南在南京快馬的角色，理應(yīng)早早推盤，實(shí)際卻是待字閨中，未公布售價(jià)。目前周邊項(xiàng)目融僑悅城售價(jià)為22583元/平方米，對(duì)于中南樓面地價(jià)達(dá)18829元/平方米來(lái)說(shuō)，顯然此時(shí)開盤不是上佳選擇。
中南緹香漫城，其周邊項(xiàng)目融僑觀瀾均價(jià)25600元/平方米，對(duì)于當(dāng)時(shí)樓面價(jià)17453元/平方米的中南緹香漫城而言，此時(shí)開盤無(wú)異于自斷臂膀。
據(jù)最新消息顯示，該項(xiàng)目已整體出售給秦淮區(qū)政府作為人才用房，價(jià)格尚未公布。
周穎稱：“部分地王項(xiàng)目如果一直不開盤，財(cái)務(wù)成本也很高，選擇現(xiàn)在開盤，是不得已而為之，指望后期調(diào)控政策松動(dòng)，通過(guò)價(jià)格上漲來(lái)達(dá)到收益平衡。”
一眾地王欲以拖待變
2016年，面對(duì)房?jī)r(jià)突飛猛漲，南京市政府出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見》《市政府關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見》等一系列政策措施。明確要求：“采取有力措施，嚴(yán)格落實(shí)控地價(jià)、控房?jī)r(jià)“雙控”要求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”
限價(jià)對(duì)于高價(jià)拿地的房企殺傷力巨大。這其中河西中限價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米；河西南限價(jià)3.5萬(wàn)元/平方米；江北限價(jià)3萬(wàn)元/平方米；鼓樓濱江限價(jià)4萬(wàn)元/平方米；仙林限價(jià)3萬(wàn)元/平方米；麒麟限價(jià)3萬(wàn)元/平方米。
相較于中南熙悅、京奧港虧本入市的無(wú)奈，許多高價(jià)地王都選擇沉默捂盤，以此跟政策博弈。結(jié)果就是：這些高價(jià)地，至今開盤者寥寥。
2016年1月29日，上海建工驚天一拍以42561元/平方米樓面價(jià)拿下河西中部G68地塊，標(biāo)志著南京地價(jià)正式邁入“4萬(wàn)+”時(shí)代。
這個(gè)項(xiàng)目案名定為海玥萬(wàn)物 ，分為AB兩個(gè)地塊，擬建20棟住宅，產(chǎn)品包括大平層和復(fù)式，戶型面積240-480平方米，計(jì)劃打造成為南京最頂級(jí)的豪宅產(chǎn)品，預(yù)計(jì)今年年底公開亮相。
上海建工這一紀(jì)錄在隨后的5月13日被葛洲壩打破，葛洲壩以32.8億元競(jìng)得河西南G14地塊，樓面地價(jià)45213元/平方米，這不但改寫了河西南樓面地價(jià)的紀(jì)錄，也成為新的南京單價(jià)“地王”。
在拿地一年半之后的2017年11月，該項(xiàng)目正式公布案名為葛洲壩南京中國(guó)府，欲打造葛洲壩地產(chǎn)旗下最高端系的“國(guó)府”系產(chǎn)品，戶型設(shè)計(jì)為190-500平方米的大平層產(chǎn)品，部分樓層帶有空中花園和泳池，樓盤所在范圍的圍擋總造價(jià)甚至高達(dá)800萬(wàn)元，業(yè)內(nèi)傳出的放風(fēng)價(jià)也水漲船高，一度達(dá)到78000元/平方米。
但是在河西中部新房仍被嚴(yán)格限價(jià)在45000元/平方米的背景下，葛洲壩南京中國(guó)府想要賣出近8萬(wàn)元/平方米的天價(jià)并不容易。2018年至今，該盤再度陷入沉寂，目前拿地已超過(guò)兩年，但關(guān)于上市時(shí)間以及價(jià)格都沒有確定的信息。
11月8日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者在中國(guó)府項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，項(xiàng)目工地施工如火如荼，氣勢(shì)恢宏的中國(guó)府售樓中心大門緊閉，致電獲悉預(yù)計(jì)下月其售樓中心啟用，開始接待預(yù)約客戶。
南京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示：“對(duì)于葛洲壩中國(guó)府項(xiàng)目而言，如政府給出的指導(dǎo)價(jià)格達(dá)6萬(wàn)元/平方米，則有可能不虧本。但南京市政府方面給出6萬(wàn)元/平方米指導(dǎo)價(jià)的可能性不大。”
招商應(yīng)天府項(xiàng)目是南京總價(jià)最高的地王，2017年2月14日，招商蛇口以98.1億元拿下中華門32萬(wàn)平方米巨無(wú)霸商業(yè)綜合體，成為南京全市總價(jià)最高地塊，但至今無(wú)法開盤。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，案名為應(yīng)天府的項(xiàng)目正在在做基礎(chǔ)性施工，短期難以入市。
對(duì)于應(yīng)天府項(xiàng)目前景，“目前政策下，應(yīng)天府項(xiàng)目不存在解困的可能，基本已形成虧本的定局，但央企背景，有硬抗時(shí)間的條件和可能。”上述人士說(shuō)。
地處河西板塊的南京世茂國(guó)際中心SCC，是世茂集團(tuán)于2016年5月13日經(jīng)過(guò)88輪以88億元拍得，溢價(jià)率115%，成交樓面價(jià)16132元/平方米，為當(dāng)年南京總價(jià)地王，當(dāng)時(shí)世茂集團(tuán)董事局副主席兼常務(wù)副總裁許世壇親自到土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)“督戰(zhàn)”，轟動(dòng)一時(shí)。
根據(jù)規(guī)劃顯示，這個(gè)項(xiàng)目將建設(shè)商業(yè)（含酒店）、辦公樓、酒店式公寓、住宅、停車樓等業(yè)態(tài)產(chǎn)品。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，世茂這個(gè)地王項(xiàng)目正在建設(shè)之中，銷售人員稱，將以不超過(guò)50000元/平方米的均價(jià)銷售公寓，月底前能拿到銷售許可證。
“如果用公寓形式對(duì)外銷售，存在打擦邊球的情形，可以抬高售價(jià)，但南京市政府部門是否會(huì)發(fā)放公寓類銷售許可證，不好說(shuō)，存在只允許商辦形式銷售的可能。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
“那些選擇不開盤的地王項(xiàng)目，是開發(fā)企業(yè)對(duì)后期樓市調(diào)控政策松動(dòng)抱有一絲預(yù)期，另外一個(gè)原因在于沒有人愿意承擔(dān)開盤就虧的責(zé)任，企業(yè)沒有做好虧本賣的決心。”周穎說(shuō)。
這些地王項(xiàng)目都在等一個(gè)窗口期，周穎分析，“目前全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展局面比較復(fù)雜，各個(gè)區(qū)域城市的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)、境遇各不相同，所以因城施策這種方式不會(huì)有太大變化，但是南京相對(duì)較好，地王項(xiàng)目壓力雖大，但后期有支撐，頂多是開發(fā)周期拉長(zhǎng)一點(diǎn)，尋求未來(lái)的上漲空間，前提是未來(lái)幾年限價(jià)政策能有所松動(dòng)，他們不會(huì)輕易接受賣一套虧一套的絕望現(xiàn)實(shí)。”
虧本快跑游戲或開始
地王的過(guò)往有歷史周期可循。可以預(yù)料，世茂、葛洲壩、招商等在南京一大批拿下高價(jià)地的房企，都有硬撐等待南京新房限價(jià)令放松、樓市再度繁榮、成功解套的動(dòng)機(jī)。
據(jù)公開數(shù)據(jù)，從2006年至2016年的南京住宅用地成交樓面價(jià)走勢(shì)來(lái)看，這11年之中南京市共經(jīng)歷了四輪地王潮，2007年、2010年、2013年、2016年，地價(jià)漲幅分別為125%、67%、68%、103%，2016年南京地價(jià)漲幅僅次于2007年。2016年南京市共誕生43宗樓面價(jià)在萬(wàn)元以上地塊，20宗樓面價(jià)在2萬(wàn)元以上，只是2016年南京地王數(shù)量及更新速度是前三輪地王潮所不及。
從歷年南京住宅用地成交漲幅來(lái)看，基本上存在3年一次的小周期，地王潮−土地市場(chǎng)降溫−土地市場(chǎng)復(fù)蘇−新一輪地王潮交替上演。
從2007年、2010年、2013年三輪地王潮前后土地市場(chǎng)成交走勢(shì)來(lái)看，地王潮后南京土地市場(chǎng)均出現(xiàn)了明顯的降溫態(tài)勢(shì)，2008年同比2007年下降10%，2011年同比降幅最大，成交樓面價(jià)幾乎腰斬，降幅達(dá)42%，2014年住宅用地成交樓面價(jià)同比也降低了三成。2018年在2016年地王潮之后再次周期性下行，多數(shù)房企對(duì)于這種周期性下行反彈的變化已經(jīng)熟悉。
只是這一次國(guó)家層面對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的強(qiáng)度比以往更猛烈更堅(jiān)決，指望房?jī)r(jià)大漲，顯然不現(xiàn)實(shí)。
進(jìn)入2018年，企事業(yè)單位參與搖號(hào)變相參與房地產(chǎn)投資的熱情高漲，催生了南京樓市調(diào)控新政再次加碼。
2018年8月13日，南京出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整南京市企事業(yè)單位住房限購(gòu)政策的通知》，起因是企事業(yè)單位參與搖號(hào)及購(gòu)房熱情高漲。“管控企事業(yè)單位集體購(gòu)房，就是在打擊投資渠道，打掉投資屬性。”周穎說(shuō)。
這項(xiàng)調(diào)控政策對(duì)于眾多急于解套的地王項(xiàng)目無(wú)異于當(dāng)頭棒喝， “國(guó)家弱化房地產(chǎn)的投機(jī)、投資屬性，我們應(yīng)該理性投資，南京市政府采取的措施是正當(dāng)其時(shí)，作用明顯。”前述南京市房協(xié)相關(guān)人士稱。
政策寒冬之下，南京眾地王亦面臨著前所未有的資金之困。
對(duì)于地王，“活下去”不是萬(wàn)科式矯情而是現(xiàn)實(shí)，此前中原提出“排隊(duì)等死”的判斷，有數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)企業(yè)的融資利率已經(jīng)升到了2017年以來(lái)的高位，還錢壓力不斷增加的房地產(chǎn)企業(yè)到底該怎么活下去？記者在南京了解到一個(gè)信息，某前十強(qiáng)房企南京公司于今年上半年高價(jià)拿地后不久就企圖退地，此事至今仍未有最終定論。
有分析人士認(rèn)為，對(duì)于南京的這批地王而言，最大可能性的死法肯定是限價(jià)死，拿地的時(shí)候地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)成為常態(tài)，但隨著限價(jià)的嚴(yán)格，賣房的價(jià)格很多都被迫低于成本線，變成很多企業(yè)只能選擇割肉賣房的快跑游戲，先回籠部分資金以解決燃眉之急，“以時(shí)間換空間”。
截稿前，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者得到最新消息，南京近期又將有房企虧本推盤。
