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2025年08月14日
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近日，深圳首個商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項(xiàng)目龍華金茂府已亮相深圳。距離廣東省內(nèi)部討論取消商品房預(yù)售制度的材料曝光還不到一個月。一時間，現(xiàn)房銷售被認(rèn)為是大勢所趨。
商品房預(yù)售制度的改革與房企的融資環(huán)境與能力息息相關(guān)。隨著2018年房企的融資環(huán)境持續(xù)收緊，“缺錢”已成為今年房地產(chǎn)的關(guān)鍵詞之一。據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年1-9月典型85家房企融資總額8287億元，同比減少11%，多數(shù)房企融資受限使得融資減少，43%的房企融資額同比有所減少，比上半年有所減少的企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大。與此同時，9月融資成本達(dá)到去年下半年以來的最高值，房企融資成本的增加預(yù)計(jì)將進(jìn)一步限制融資規(guī)模的增長。
“短期內(nèi)全面取消預(yù)售制度的可能性不大，長期來看是趨勢。”原明源地產(chǎn)研究院副院長劉策對長江商報記者表示，房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，持續(xù)健康的現(xiàn)金流對房企而言至關(guān)重要。如果當(dāng)下“一刀切”取消預(yù)售制度，至少一半的房地產(chǎn)企業(yè)將生存困難。
他認(rèn)為，類似政策對于開發(fā)商的考驗(yàn)也是很大的，即此類住房制度改革是方向，但也不會一刀切，會針對具體地塊進(jìn)行試點(diǎn)。
此次試點(diǎn)并非全國首例
近日，深圳首個商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項(xiàng)目龍華金茂府已亮相深圳。目前，該項(xiàng)目已進(jìn)入施工收尾階段，住宅樓座已全部封頂脫綠，將進(jìn)入外墻裝修階段；底層商業(yè)和幼兒園基本建成，目前尚未拆掉綠網(wǎng)。據(jù)悉，金茂項(xiàng)目預(yù)計(jì)2018年年底開放營銷中心，2019年現(xiàn)房入市。
事實(shí)上，在鼓勵和推行“現(xiàn)房模式”上，深圳并非是第一個吃“螃蟹”的，在此之前已經(jīng)有部分城市實(shí)行了住宅封頂銷售、現(xiàn)房銷售試點(diǎn)等。例如，2016年南京修改了土地拍賣的規(guī)則，當(dāng)?shù)貎r達(dá)到最高限價的90%時，開發(fā)商拿地后必須實(shí)行現(xiàn)房銷售，不過，這一制度在今年8月被叫停。
2014年6月，上海也曾試水預(yù)售制改革，當(dāng)時掛牌出讓的黃浦區(qū)五里橋街道的某宗地塊，就被要求地塊內(nèi)建成房屋不得預(yù)售，須以全裝修現(xiàn)房銷售。在更早的2012年，山東的《齊魯晚報》當(dāng)時報道說：我省同時將總結(jié)改善商品房預(yù)售管理辦法，開展商品住房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。
前9月房企融資額同比下降11%
商品房預(yù)售制度的改革與房企的融資環(huán)境與能力息息相關(guān)。2018年房企的融資環(huán)境持續(xù)收緊，“缺錢”已成為今年房地產(chǎn)的關(guān)鍵詞之一。
據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年1-9月典型85家房企融資總額8287億元，同比減少11%，多數(shù)房企融資受限，使得融資減少，43%的房企融資額同比有所減少，比上半年有所減少的企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大。
與此同時，1-9月房企新增債券類融資成本5.97%，較2017年全年有所下降，下降0.25個百分點(diǎn)。9月融資成本達(dá)到去年下半年以來的最高值，房企融資成本的增加預(yù)計(jì)將進(jìn)一步限制融資規(guī)模的增長。
今年以來，多項(xiàng)政策出臺防范房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)風(fēng)險，不僅是在境內(nèi)多家房企的公司債因限制的增多而被迫中止，房企在境外發(fā)債也開始受到限制。
