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【工程名稱】 總部基地
【項目位置】 位于北京西南四環(huán)的豐臺區(qū)中關(guān)村豐臺園二期內(nèi)
【建筑規(guī)模】 占地65公頃，總建筑面積140萬平方米
【業(yè) 態(tài)】 500余棟總部樓及相關(guān)配套
【發(fā)展商】 北京中關(guān)村豐臺園道豐科技商務(wù)園建設(shè)發(fā)展有限公司
【總投資額】 約60億人民幣
【工程進(jìn)展】 2003年6月19日，總部基地開工。目前，西區(qū)303棟總部樓及相關(guān)配套已全面完工并投入使用，東區(qū) 和總部廣場以及相關(guān)配套正在建設(shè)中。

【專家點評】總部基地突破了傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)和科技園區(qū)開發(fā)的模式，其倡導(dǎo)的總部經(jīng)濟(jì)模式是一項大膽的創(chuàng)新，對于在北京乃至全國發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、形成大總部經(jīng)濟(jì)區(qū)提供了一個很好的思路。

一棟棟規(guī)劃整齊的總部大樓，一片開闊的綠地，一個集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部集群基地，一派壯觀豪邁的經(jīng)濟(jì)景致……這是位于北京市豐臺區(qū)南四環(huán)西路188號的總部基地呈現(xiàn)給人的一幕。

早在2003年，這個在北京豐臺建設(shè)的規(guī)模宏大的項目，不論從定位、功能、物業(yè)形態(tài)，還是服務(wù)設(shè)施、文化涵養(yǎng)上，它都為企業(yè)總部量身定做。作為國內(nèi)最早并明確提出以總部經(jīng)濟(jì)為發(fā)展目標(biāo)的項目，北京總部基地是目前規(guī)模最大的“總部”牌產(chǎn)品。

作為中關(guān)村開園以來單體面積最大的中外合資項目，它被列為2003年北京市69大重點工程之一、2003年北京市60大外商投資重點項目之一。那么，這個國內(nèi)首個總部經(jīng)濟(jì)示范區(qū)在規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)境、配套、服務(wù)及運營方面，有什么特色？

規(guī)劃：東西兩區(qū)構(gòu)筑總部經(jīng)濟(jì)新區(qū)

總部基地由豐臺園與英國道豐國際集團(tuán)合作開發(fā)，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一產(chǎn)業(yè)化運營，以“中外合資，外方運作，市場機(jī)制，服務(wù)經(jīng)濟(jì)”的全新理念，共同打造的集產(chǎn)業(yè)、研發(fā)、辦公于一體的總部集群基地，是智能化、低密度、生態(tài)型的公司社區(qū)。
　

在整體規(guī)劃上，總部基地分西區(qū)和東區(qū)。從規(guī)劃定位和建設(shè)發(fā)展看，總部基地西區(qū)和東區(qū)將以不同的風(fēng)格、互補(bǔ)的區(qū)域優(yōu)勢形成國際化總部經(jīng)濟(jì)新區(qū)的完整架構(gòu)。

總部樓集群在整體規(guī)劃上，融合了中國傳統(tǒng)圍合式建筑與西方開放式街區(qū)的精髓。在公共和私密建筑空間中，通過對庭院與街區(qū)空間的巧妙運用，令各個獨立樓宇既相對開放，又共享庭院空間。同時，單元式總部樓與公建區(qū)商務(wù)樓組成圍合式布局，不但保持沿街總部樓建筑立面的整潔，且創(chuàng)造出總部基地特有的靜謐氛圍。圍合式庭院布局最大程度地將各企業(yè)形象展示給總部基地干道，沿科技大道一側(cè)的總部樓則呈韻律狀一對對排列，形成了序列有致的總部基地街景?；貥?gòu)成及配套如下——

總部樓:總部基地包括500棟企業(yè)總部樓，每棟面積1200至16000平米，將吸納約500家大型企業(yè)，約2000家中小型企業(yè)的總部入駐。

總部廣場（含超五星酒店）：總部廣場是總部基地的核心配套之一，占地3.2萬平米，總建筑面積20萬平米，高達(dá)100米，由總部大廈、總部官邸、總部購物中心、總部國際會議中心、總部商務(wù)酒店等組成。建成后，總部廣場將成為北京南城乃至全北京市的標(biāo)志性建筑之一。它在和諧、唯美的氛圍中，營造出舒適與優(yōu)雅的商務(wù)情調(diào)，縮短了繁忙商務(wù)中人與自然的距離。

瑪雅大酒店:位于總部基地3區(qū)內(nèi)，總建筑面積21000平米。它按五星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，以瑪雅文化為主題，是集住宿、餐飲、健身及休閑娛樂為一體的主題商務(wù)酒店和酒店式博物館。

總部公寓:總部基地為入駐企業(yè)總部員工特別打造總部小公寓千余套，產(chǎn)權(quán)自主。總部小公寓每套面積約30平方米，均為景觀較好的精品板樓式設(shè)計，每套都配有衛(wèi)生間、廚房等各類生活設(shè)施，全精裝修，配家具，可直接入住。

東區(qū)地下商業(yè)街:總建筑面積10萬多平方米的總部基地東區(qū)國際化商業(yè)街，全部采用下沉式廣場與直入式交通環(huán)境、人車分流體系的巧妙結(jié)合，使休閑購物與輕松出入渾然天成。而且地下商業(yè)通過滾梯連通，滾梯上方布置鋼質(zhì)頂棚，以確保各種天氣條件下的正常使用。

總部大講堂:總部基地為打造高端、睿智、博納的場所文化，興建1600平米的總部大講堂，匯集全球工商巨子、當(dāng)代精英，分享他們非凡的思想與人生，碰撞更多智慧的火花。大講堂配備先進(jìn)的同聲傳譯系統(tǒng)，影音播放系統(tǒng)以及貴賓室、高級化妝間等設(shè)施，具備接待高級會議、演出、活動的能力。現(xiàn)在，總部大講堂已然成為北京獨有的新經(jīng)濟(jì)講壇和具有前瞻性的思想庫，眾多高端經(jīng)濟(jì)和學(xué)術(shù)會議紛至沓來。

商業(yè)配套:總部基地內(nèi)每個庭院中心均設(shè)置一處面積約為200-500平方米的商務(wù)會所。

其它配套:包括健身中心;國際醫(yī)療診所、全科醫(yī)師；信貸；銀行；郵政；超市；餐飲；娛樂等。

總部樓：讓企業(yè)擁有冠名權(quán)

“真正的總部樓，你自己的樓”，這是總部基地最主要的建筑群——獨體獨棟、獨立產(chǎn)權(quán)、獨立冠名“總部樓”的內(nèi)涵寫照。
高低錯落、凹凸有致的總部樓座組合，展示了豐富的建筑天際線。各總部樓看似隨意、實則規(guī)律有序的自由式曲線排列，體現(xiàn)了現(xiàn)代企業(yè)熱情朝氣、不拘一格的氣質(zhì)，并增添了總部基地的活潑動感。

由于面向的是企業(yè)總部，總部基地深入研究海內(nèi)外成熟企業(yè)對產(chǎn)業(yè)、研發(fā)、辦公的需求、充分考慮樓體在面積、格局、實用性、審美取向等方面的因素，提供多樣的總部樓型?？偛炕氐?00余座總部樓，從西區(qū)每棟面積為1000－6000平方米，到東區(qū)6000－16000平方米的各種類型，受到企業(yè)總部們的青睞。

在建筑設(shè)計上，總部樓采用獨棟式單體設(shè)計——8．0m×8．0m標(biāo)準(zhǔn)柱網(wǎng)組合，框架式結(jié)構(gòu)使各總部樓在追求獨立的同時，又可分、可合、可大、可小，衍生出適應(yīng)不同企業(yè)總部發(fā)展性需求的組合形式。

總部基地通過對總部樓的精心布局和朝向推敲，比如總部樓四面落地的中空玻璃幕墻構(gòu)造，使每一幢總部樓都獲得最佳視野與采光。各總部樓單體摒棄浮華與造作，呈現(xiàn)出穩(wěn)健、典雅、含蓄、簡潔的企業(yè)總部特質(zhì)。通過對開窗方式、屋頂形式和局部色彩的調(diào)整，塑造出不同企業(yè)的個性化標(biāo)志，從而強(qiáng)化企業(yè)的標(biāo)識性，滿足各類企業(yè)總部的形象需求。

同時，即購即得獨立產(chǎn)權(quán)，體現(xiàn)企業(yè)的根本歸屬。相應(yīng)地，凡購買總部基地總部樓的企業(yè)，會自動獲得該總部樓的冠名權(quán)，可滿足各企業(yè)總部的形象展示和可識別性需求。

目前，總部基地已經(jīng)吸引了300多家大中型企業(yè)入園。它們來自全國各地，分布各行各業(yè)，而且多是行業(yè)的領(lǐng)頭羊，如中國航天時代電子公司、長征火箭、誠通控股、中華通信、正泰集團(tuán)、建龍鋼鐵、德龍控股、中牧股份等。它們中85%以上是高新科技企業(yè)，還有部分是科技配套型企業(yè)，成功地體現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理集成。

這些入駐的企業(yè)擁有了“自己的總部樓”、自己的冠名權(quán)，他們正運用總部基地為他們提供的各種便利在北京強(qiáng)勢發(fā)展。

商務(wù)花園的辦公環(huán)境

總部基地（ABP）的英文全稱是——Advanced Business Park，英文解釋為高級商務(wù)花園。如今，它的英文涵義已不能完全涵蓋總部基地的建設(shè)主旨及立意。

總部基地的締造者許為平熟悉西方文化，他深知西方公司辦公不再僅限于單純的建筑本身，而是傾向于生態(tài)型綠色辦公——擁有充分的綠地、悅目的景觀、到位的各種社會及物業(yè)服務(wù)，即西方的商務(wù)花園（Business Park）。為此，總部基地在國際商務(wù)花園理念基礎(chǔ)上進(jìn)行設(shè)計、規(guī)劃與提升，并在建設(shè)過程中注重挖掘其所在區(qū)域的生態(tài)潛力。

在北京城市范圍幾大區(qū)中，豐臺早在明清時就擁有聞名海內(nèi)外的鮮花生產(chǎn)園地——花鄉(xiāng)。每到夏秋，十里飄香。同時，由于歷史規(guī)劃原因形成的相對顯著的待開發(fā)特性，城市發(fā)展的生態(tài)空間更大，層次升級空間更大。

總部基地是城區(qū)內(nèi)最大占地面積、最多單體數(shù)量的總部樓集群。為了使生態(tài)性與建筑的結(jié)合達(dá)到最緊密的效果，總部基地采用庭院式中心綠化、點式組團(tuán)綠化、帶狀公共綠化相組合，層次分明，分級明確。

總部基地總體綠化覆蓋率為50%左右，容積率為1.59，突顯了總部基地項目的生態(tài)優(yōu)勢。綠化主題以緩坡草坪、格狀鋪砌為主，簡潔明快，表現(xiàn)總部商務(wù)的現(xiàn)代感、節(jié)奏感、速度感，并滿足總部辦公的靜謐與舒適的環(huán)境需求。

同時，內(nèi)部機(jī)動車、訪客機(jī)動車和人流道路分別規(guī)劃，讓企業(yè)總部擁有足夠的公共空間和綠地。各地塊內(nèi)庭院至少有兩個機(jī)動出口，形成庭院內(nèi)通暢的交通環(huán)路。地上、地下、機(jī)動停車場共同形成總部基地便利、快捷的停車系統(tǒng)。

在高智能化基礎(chǔ)系統(tǒng)的規(guī)劃上，總部基地全面體現(xiàn)為總部服務(wù)的宗旨。無論電信及寬帶綜合布線系統(tǒng)、停車場自動管理系統(tǒng)、分層空調(diào)器系統(tǒng)，都充分適應(yīng)高端商務(wù)的需求。還有，每棟總部樓無論層數(shù)多少，都設(shè)有獨立電梯1－2部，電梯的品牌來自全球招標(biāo)中的領(lǐng)先者，映襯大企業(yè)總部的身份與榮耀。

基地模式：為“總部們”服務(wù)

從形式上看，總部基地的開發(fā)建設(shè)完整地體現(xiàn)了一個房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，但它“不是一個傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目”。許為平也說：“在銷售方面，房地產(chǎn)開發(fā)都叫售樓中心，我們叫招商中心;住宅小區(qū)面對的對象是百姓，你來居住，安家樂業(yè)就行。我們是把公司請來，讓公司安家樂業(yè)的公司社區(qū)。”同時，許為平也表示，為“總部們”提供屬于他們自己的總部樓，只是這種服務(wù)的開始。他說，隨著社會分工的不斷細(xì)化和專業(yè)化，圍繞總部的需求，總部基地還有很多工作要做。隨著企業(yè)總部的遷移和聚集，圍繞這些總部的各種需求，實際上存在著一個“總部市場”，這個市場包括兩方面的需求:一是總部作為決策機(jī)構(gòu)在日常經(jīng)濟(jì)生活中的各類商務(wù)需求；二是“總部人”的各類工作或生活需求。

為此，總部基地內(nèi)部建立起集教育、金融服務(wù)、信息服務(wù)、中介服務(wù)等組成的服務(wù)支撐體系，這些機(jī)構(gòu)圍繞“總部們”開展專項服務(wù)，同時也相互進(jìn)行服務(wù)，形成以總部的高端需求為中心的復(fù)合型市場關(guān)系，實現(xiàn)企業(yè)在園區(qū)內(nèi)的“自給自足”，是一個多重的“環(huán)型產(chǎn)業(yè)圈”，而不是傳統(tǒng)意義上直線型的“產(chǎn)業(yè)鏈”。此外，通過建立企業(yè)家俱樂部、網(wǎng)絡(luò)社區(qū)，總部基地還將實現(xiàn)社區(qū)內(nèi)企業(yè)家的交流、信息的共享、資源的優(yōu)化配置，從而形成一個多元企業(yè)文化融合的新型經(jīng)濟(jì)文化區(qū)，成為商業(yè)思想、商業(yè)文化的集散地。

目前總部基地已經(jīng)迎來了三百余家各界企業(yè)入駐。眾多企業(yè)在總部基地內(nèi)，可以更便捷地交流互動、資源共享、業(yè)務(wù)合作，形成巨大的“聚集又聚變”效應(yīng)。如中國最大的民營鋼鐵企業(yè)——建龍鋼鐵與中國最大的民營低壓電器企業(yè)——正泰集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略協(xié)議，建龍鋼鐵采用正泰照明設(shè)施等就是享受“總部市場”的例證。同時，總部基地通過創(chuàng)辦“總裁沙龍”等高端活動服務(wù)，使園區(qū)企業(yè)間與總裁間的交流經(jīng)?；?，推進(jìn)了總部大市場的發(fā)育。

500棟獨棟總部樓，65公頃園區(qū)，在這一平臺上，總部基地將致力于通過500多家入駐企業(yè)在地理位置上的聚合，來建設(shè)一個以資產(chǎn)為紐帶，充分融合人才、科技、信息、資金等資源優(yōu)勢的總部經(jīng)濟(jì)共同體，實現(xiàn)入駐企業(yè)在業(yè)務(wù)和戰(zhàn)略的聚合，從而更大地發(fā)揮總部基地的作用和價值，發(fā)揮企業(yè)聚集的能量釋放作用。

有人預(yù)計，不久的將來，這里將成為一個匯集5萬多人、每年可產(chǎn)生上百億美元技工貿(mào)總收入的總部經(jīng)濟(jì)新區(qū)，成為北京又一個強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展驅(qū)動器，成為國內(nèi)外企業(yè)資源共享、互助共贏的國際化大平臺。

社會反響

總部基地是中國第一個總部經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，總部基地的成就，也引起了包括各地政府在內(nèi)的社會各界的廣泛關(guān)注。據(jù)統(tǒng)計，全國已有42個高新區(qū)組團(tuán)前來參觀交流，約有200多個社會團(tuán)體、以及世界幾十個國家的頂級投資家到總部基地深入考察。2005年2月19日，總部基地董事長許為平應(yīng)邀到哈佛商學(xué)院做演講，總部基地成為哈佛講堂“21世界中國新案例”?？偛炕兀云洳粻幍氖聦?，被確定為北京市“十二大產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)”之一了。

開發(fā)感言

總部基地不是單純的房地產(chǎn)開發(fā)，它不僅僅是解決辦公樓，開發(fā)商的業(yè)務(wù)就是蓋房、賣房，我的興趣點不在辦公樓上，所以500棟樓只是它的外表，我們還要塑造總部的內(nèi)在靈魂。

企業(yè)總部群聚是新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種潮流，而總部基地項目在戰(zhàn)略上的初步成功，正說明它符合了這種潮流的需要。總部有總部的性能，就像我買一個手機(jī)有手機(jī)的性能，買一個錄音機(jī)有錄音機(jī)的性能，總部基地的性能就是企業(yè)入駐后，不僅僅是有一個安身之地、有一個辦公的地方，更重要的是融入了一個獨特的經(jīng)濟(jì)氛圍和文化氛圍。

——英國道豐集團(tuán)亞太區(qū)總裁、總部基地董事長許為平