華僑城資產(chǎn)或貶值2成 整體上市臨再估價難題
來源： 經(jīng)濟觀察報
從去年9月起，證監(jiān)會再沒有對上市公司過會，影響了被資本市場熱捧的華僑城整體上市進程，盡管公司2008年春季出爐的方案獲得國資委批復(fù)，但未能獲得證監(jiān)會批準(zhǔn)。
由于華僑城集團13家標(biāo)的公司資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日為2007年12月31日，方案的調(diào)整意味著資產(chǎn)將以2008年投資為基礎(chǔ)進行重估。但2008年整個經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生巨大變化，房地產(chǎn)、旅游行業(yè)都比2007年差一些，對華僑城而言，這部分資產(chǎn)異動必然較大，華僑城董秘李珂輝認(rèn)為，重估的價值應(yīng)該和去年“差不多”。
資產(chǎn)重估
華僑城重大資產(chǎn)重組方案仍在等待國資委批示。董秘李珂輝表示，關(guān)于具體重組方案華僑城集團在和國資委協(xié)商，按照信息披露所示不超過30天。
在原有方案中，華僑城計劃公開發(fā)行不超過10億股，募資不超過83億元，購買華僑城集團13家公司全部股權(quán)，實現(xiàn)集團主營業(yè)務(wù)整體上市。其后，由于資本市場行情下滑，為了減少壓力，華僑城集團曾承諾按47.7%比例認(rèn)購華僑城增發(fā)股份，認(rèn)購金額近40億元。
東興證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)研究員鄭閔鋼表示，公司原來的計劃是發(fā)行6億股，但新方案拿資產(chǎn)換股權(quán)，未來集團究竟持有上市公司多少股權(quán)，將取決于資產(chǎn)評估和未來的增發(fā)對價。
由于上述涉及13家標(biāo)的公司資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日為2007年12月31日，方案的調(diào)整也意味著資產(chǎn)將以2008年投資為基礎(chǔ)進行重估。華僑城董秘李珂輝肯定資產(chǎn)會進行重估。但他認(rèn)為，重估的價值應(yīng)該和去年“差不多”。
招商證券旅游行業(yè)分析師蘇平表示，正常來說，資產(chǎn)評估會有變化，因為2008年整個經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生巨大變化，房地產(chǎn)、旅游行業(yè)都比2007年差一些，對華僑城而言，這部分資產(chǎn)異動較大，最后的資產(chǎn)估值相對于去年可能有所降低。盡管具體多少變化不太好說，但整體上估值會有所減少。
分析師對13家標(biāo)的公司股權(quán)估值100－130億元。而在華僑城發(fā)布的評估報告中，深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司60%股權(quán)對應(yīng)50.25億元收購價格，整個旅游房地產(chǎn)資產(chǎn)達到總估值的一半以上。而作為估值，公司收益主要包括兩部分，旅游和房地產(chǎn)開發(fā)。蘇平表示，房地產(chǎn)估值稍微有一點變化，對整體影響比較大?！氨热缃衲耆绻儎恿?%，也有2億－3億元的影響。2008年酒店行業(yè)不景氣，下滑厲害，酒店業(yè)務(wù)估值也會比去年有所降低。”
曾從事股權(quán)資產(chǎn)管理和處置工作的鄭閔鋼表示，由于評估過去的時間不太長，就同樣規(guī)模資產(chǎn)而言，價值不會發(fā)生太大變化。一般國有資產(chǎn)的評估浮動范圍是在正負(fù)10%以內(nèi)，這個注入是國有股所有人變動，按國有資產(chǎn)來說，華僑城整個房地產(chǎn)資產(chǎn)相對于行業(yè)上市公司來說好于后者的資產(chǎn)量。
現(xiàn)金流影響
華僑城獨特的“旅游＋地產(chǎn)”模式是最為核心的競爭力，在國內(nèi)不具有復(fù)制性。分析師認(rèn)為，這種模式有望獲得較高的估值溢價。華僑城集團將旅游、地產(chǎn)、酒店業(yè)務(wù)裝入上市公司也意在強化這種優(yōu)勢。
由對資本市場定向增發(fā)變?yōu)橹卮笾亟M，鄭閔鋼表示，說明集團對上市公司持有信心，而估值如降低則意味著集團持股數(shù)變低，對投資者更為有利。但他同時表示，方案改變后也意味著整體現(xiàn)金流沒有原來好，因為按原來的方案公司可以從資本市場補充現(xiàn)金。
2008年華僑城實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入34.9億元，比上年增長101.9%，達到歷史上最好業(yè)績；營業(yè)利潤12.8億元，歸屬于母公司凈利潤9.2億元，每股收益0.35元。
華僑城在年報中表示，主要是由于地產(chǎn)結(jié)算面積比上年大幅增加，地產(chǎn)收入同比大幅增加，同時旅游項目的收入又保持穩(wěn)定。
鄭閔鋼表示，旅游資產(chǎn)業(yè)績沒有房地產(chǎn)收益高，因為旅游投入大，固定資產(chǎn)折舊高，還在靠門票、收入來支撐。而房地產(chǎn)攤薄會更好一些，旅游和房地產(chǎn)現(xiàn)金量可以互補。
華僑城表示，其主題公園到了第三次飛躍階段——從錦繡中華、世界之窗到歡樂谷是第一次飛躍；四個歡樂谷連鎖是第二次飛躍；現(xiàn)在將進入華僑城主題公園發(fā)展的第三次飛躍。
2009年是華僑城集團的歡樂谷連鎖元年，其歡樂谷全國連鎖品牌的戰(zhàn)略格局已經(jīng)確立。2003年華僑城在北京開發(fā)歡樂谷項目，開始異地擴張，今年1月，西南區(qū)域規(guī)模最大的綜合性旅游項目成都?xì)g樂谷開業(yè)；上海歡樂谷將在7月開業(yè)，北京歡樂谷今年進行二期開發(fā)。目前歡樂谷涉及深圳、北京、成都、上海等大型城市，華僑城集團希望將歡樂谷品牌標(biāo)識統(tǒng)一，擴大連鎖經(jīng)營。
華僑城的另一個擴建的旅游項目，全國唯一的“國家生態(tài)旅游示范區(qū)”——東部華僑城在2009年5月全面開業(yè)，泰州華僑城一期將于今年開業(yè)。
華僑城總裁任克雷提出了到2018年至2020年左右，華僑城景區(qū)游客接待人數(shù)每年將提升到3000萬人次的目標(biāo)，這標(biāo)志著10年后的華僑城景區(qū)將超過東京兩個迪斯尼的年游客總量，進入世界最頂級的主題公園行列。
大型旅游項目，華僑城一般在城鄉(xiāng)結(jié)合部未開發(fā)的地方拿地。政府在批地限制的情況下一般會把項目交給有資質(zhì)的旅游公司開發(fā)，相對于競爭對手而言，華僑城更容易拿到地，且前期獲地成本低。而主題公園建好后，可以帶動區(qū)域商業(yè)氛圍，又帶動周圍土地價值提升，提高房地產(chǎn)項目價值。房地產(chǎn)項目反過來帶動景區(qū)影響力，為旅游擴張?zhí)峁┈F(xiàn)金流。
鄭閔鋼表示，華僑城的現(xiàn)金流不會受到方案調(diào)整帶來的影響，一是旅游板塊為公司提供了現(xiàn)金流；另外華僑城2008年毛利率高達56.3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出一般房地產(chǎn)上市公司2008年30%左右的毛利率。
