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2025年08月19日
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近年來，隨著城市綜合體在錫城各個區(qū)域加快布點，并引進(jìn)大量時尚品牌，主城區(qū)一部分人群開始分流，中山路常年來“一街獨大”的局面也有所改觀。目前無錫正處于城市化“黃金發(fā)展期”，大量城市綜合體的到來正當(dāng)其時。不過業(yè)內(nèi)人士表示，城市綜合體雖然帶來了巨大投資機(jī)遇，但也不能忽略它的風(fēng)險。
城市綜合體高歌猛進(jìn)
近幾年來，商業(yè)地產(chǎn)巨頭們開始紛紛以城市綜合體這種新業(yè)態(tài)啟動“圈城運動”。除已經(jīng)投入運營的萬達(dá)廣場、哥倫布等外，世貿(mào)中心、鳳凰城也都即將完工，蘇寧、恒隆、保利達(dá)、燕莎、海岸城、宜家等一批項目正在抓緊發(fā)起建設(shè)。據(jù)統(tǒng)計，未來5年內(nèi)，無錫已建、擬建、正在建的加上未來規(guī)劃要建的城市綜合體項目至少在50個左右。城市綜合體的出現(xiàn)，填補了部分區(qū)域的商業(yè)空白，大大便利了市民的生活需求，適應(yīng)了城市規(guī)模不斷擴(kuò)大的需求，而城市的大規(guī)模發(fā)展也給了城市綜合體一個很好的發(fā)展時機(jī)。可以預(yù)見的是，未來幾年內(nèi)，無錫每個區(qū)都將有幾個規(guī)模城市綜合體，滿足消費者不出社區(qū)門就能吃喝玩購的一站式消費需求。 業(yè)內(nèi)人士表示，目前很多城市綜合體的火爆，與市民消費方式的改變有很大關(guān)系。如今很多市民逛街，已不僅是購物，更是娛樂休閑，求近、求全。“上世紀(jì)九十年代百貨商場是黃金時期，最近十年來大賣場異常活躍。不久，無錫將迎來以城市綜合體為主的時代。”這名人士認(rèn)為。
城市綜合體涵蓋了百貨、超市等主力店，還包括美食、影院、KTV、酒店、寫字樓等，集購物、娛樂、商務(wù)于一體，以大型購物中心、摩爾城、銷品茂等形象面世，同樣也備受廣大投資者青睞。
品牌爭奪暗流涌動
城市綜合體越開越多，為了在未來的競爭中搶占先機(jī)，吸引消費者，除了完善項目功能外，各家在后期開發(fā)中也越發(fā)注重品牌的提檔升級。百盛首家分店入駐新區(qū)寶龍廣場，家樂福2009年末以來的兩家新開門店都落戶城市綜合體。如今，很多在消費者心目中比較知名的百貨、大賣場等，已經(jīng)成為城市綜合體開發(fā)商極力追求并爭搶的“大眾情人”。
據(jù)了解，眾多城市綜合體開發(fā)商一般在項目規(guī)劃設(shè)計、奠基施工之初，就已圈定主力店商家。“主力店是一個城市綜合體的‘定海神針’，占據(jù)比較大的面積和有利位置，對整個項目的運營直接影響很大。知名度較高、有良好業(yè)績記錄的主力店可使一個城市綜合體的后期經(jīng)營更加穩(wěn)定，且有利于項目的可持續(xù)發(fā)展，知名的主力店群的入駐能夠吸引投資客。”一家城市綜合體的招商部負(fù)責(zé)人王經(jīng)理稱。
另外，在主力店外的其他商鋪的招商過程中，開發(fā)商同樣開始精選品牌。細(xì)心的市民可能都會覺察到，百貨商場里很多時尚品牌如今有不少開始向城市綜合體分流。記者在哥倫布的二期招商名單里，就看到了百麗、ONLY、百家好、黛安芬等很多百貨商場里的知名品牌。
那么，開發(fā)商是怎么爭奪品牌商家的呢？一位城市綜合體開發(fā)商向記者透露三大招數(shù)：首先，選址精準(zhǔn)，找到適合做商業(yè)的地塊；其次，在建筑規(guī)劃設(shè)計上，滿足品牌要求，與品牌充分溝通，滿足品牌對建筑的一些特殊要求，比如層高、承重、出入口、機(jī)電等硬件配置；最后，在租金價格上肯定要給予優(yōu)厚的政策。不少開發(fā)商表示，“對于城市綜合體來說，品牌是提升項目價值的重要利器，因此，為了招進(jìn)一線品牌，開發(fā)商都會給予很低的租金價格，給予商家3個月甚至半年左右的免租期，有的可能會長達(dá)一年以上。”
投資城市綜合體有機(jī)會也有風(fēng)險
當(dāng)越來越多的城市綜合體獲得成功后，越來越多的開發(fā)商開始競相模仿。對此，有業(yè)內(nèi)人士持樂觀態(tài)度，認(rèn)為只要運作得好，符合無錫人的消費需求和生活習(xí)慣，并且能夠引導(dǎo)眾多老百姓的消費，本地的消費潛力會充分得到挖掘。不過，有商業(yè)地產(chǎn)研究者也提醒投資者，未來幾年將是無錫城市綜合體項目的井噴期，在大量開發(fā)的背后也孕育了一定風(fēng)險，尤其是局部區(qū)域城市綜合體可能會出現(xiàn)過剩，這些區(qū)域的商業(yè)運營競爭必將更加激烈。因而投資城市綜合體“有機(jī)會，也有風(fēng)險”。
錫城商業(yè)地產(chǎn)研究者、江南大學(xué)老師蔡先生兩年前曾經(jīng)去看過北塘區(qū)一個城市綜合體項目，當(dāng)時商鋪均價是每平米5萬多元，開發(fā)商打包票兩年肯定翻番，然而前幾天蔡先生再去看時，發(fā)現(xiàn)雖然每平米價格的確漲了近1萬元，但與開發(fā)商承諾相距甚遠(yuǎn)。蔡先生認(rèn)為，一個城市綜合體是否值得投資需要看該項目的整體規(guī)劃布局是否合理、項目所處的地理位置是否具有極大的發(fā)展?jié)摿Α㈨椖康拈_發(fā)企業(yè)實力是否足夠強大，以及是否擁有一套完整的產(chǎn)業(yè)鏈和戰(zhàn)略規(guī)劃等等。“應(yīng)該盡可能購買開發(fā)商、投資商大量持有項目，只有開發(fā)商自身大量持有，這樣的物業(yè)也才可能被開發(fā)商自己經(jīng)營好，產(chǎn)權(quán)如果全部出售了，開發(fā)商是沒有動力來做好后期經(jīng)營的。”蔡先生介紹，有些城市綜合體往往只銷售住宅，商業(yè)部分開發(fā)商壓根就不對外出售，開發(fā)商寧愿自己持有，可見開發(fā)商自身非常看好商業(yè)部分的價值，如果在這樣的城市綜合體中能夠買到獨立商鋪，那應(yīng)該是比較安全的投資。
另外，蔣先生還表示，從北京、上海、香港等城市的發(fā)展來看，價值高、生意火的城市綜合體往往都有軌道交通的支持，投資者可以加強對于軌道交通的關(guān)注。
城區(qū)扎營后挺進(jìn)縣級市及鄉(xiāng)鎮(zhèn) 城市綜合體今年步入擴(kuò)張大年
繼單個項目成功搶灘后，今年無錫眾多城市綜合體進(jìn)入了擴(kuò)張大年，紛紛啟動連鎖發(fā)展征程。前日晚，很多知名品牌代理商、經(jīng)銷商都接到了哥倫布廣場二期的“英雄帖”。除了大張旗鼓的招商外，哥倫布廣場日前還啟動了新區(qū)項目的奠基，同時下月洛社新城的項目也將火熱動工，號稱5年要開發(fā)6個商業(yè)地產(chǎn)項目。而一向很少進(jìn)縣級市的萬達(dá)廣場，在江陰、宜興的項目也都相繼奠基，之前在惠山、北塘也已成功拿地，擴(kuò)張速度驚人。
從目前的一些城市綜合體來看，已然成為我市商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的“升級版本”，功能復(fù)合性越來越強大，基本能滿足各種生活需求。以哥倫布為例，其以家樂福、肯德基、屈臣氏為商業(yè)主力，300余國內(nèi)外時尚品牌商家經(jīng)營火爆，經(jīng)營一年多已成為崇安新城購物、娛樂、生活時尚消費的首選地。濱湖萬達(dá)廣場自去年開業(yè)至今，已成功打造河埒商圈，這座集購物、休閑、商務(wù)、社交、居住于一身的城市綜合體已經(jīng)被越來越多的人所接受、喜愛。如今，這些商業(yè)地產(chǎn)的成功搶灘者們已不滿足在無錫城區(qū)發(fā)展，還把觸角快速伸向了縣級市以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場。
當(dāng)然，城市綜合體啟動連鎖擴(kuò)張，一般都具備可復(fù)制的成功經(jīng)驗。以萬達(dá)為例，其作為國內(nèi)城市綜合體的成功典范，“快”讓其占盡先機(jī)，它的經(jīng)營性物業(yè)貸款和住宅產(chǎn)品銷售現(xiàn)金流滾資模式為行業(yè)提供了金融通道樣板的同時，其中端定位也擴(kuò)大了商業(yè)受眾群體。不過，城市綜合體擴(kuò)張也不僅僅是全產(chǎn)業(yè)鏈的簡單復(fù)制。哥倫布廣場招商部負(fù)責(zé)人表示，崇安新城項目因主要面對社區(qū)居民，因而定位是中端的休閑消費。而新區(qū)項目則針對日資、韓資聚集的特點，定位為中高端的“亞洲生活中心”，在品牌引進(jìn)上會有所區(qū)別。
一位商業(yè)地產(chǎn)項目負(fù)責(zé)人表示，由于體量較大，而且規(guī)劃配套全，多個綜合體項目投入運營后，對改善無錫商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)經(jīng)濟(jì)格局將發(fā)揮積極作用，加速無錫進(jìn)入一種“多中心”時代，市民也將在這些綜合體中體驗到全新的生活樂趣。但這位負(fù)責(zé)人還透露，目前金科、萬科等房地產(chǎn)開發(fā)商也開始逐步進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，這個領(lǐng)域的市場競爭以后會更加激烈。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與一般的商業(yè)地產(chǎn)相比，城市綜合體要健康發(fā)展，要求更高。擴(kuò)張的同時，經(jīng)營者應(yīng)該在開發(fā)思路、運營策略、后期服務(wù)上進(jìn)行切合市場需求特點的創(chuàng)新，打造出有特色、有差異的品質(zhì)地產(chǎn)，而不是單純追求數(shù)量體量。
