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2025年08月19日
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“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記客觀上有利于摸清房地產(chǎn)家底，為房地產(chǎn)稅的出臺奠定更為扎實的基礎(chǔ)，但是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記并不是開征房地產(chǎn)稅的必要環(huán)節(jié)和條件”
端午期間，央視發(fā)布了一條8分鐘左右的消息，根據(jù)自然資源部透露，全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，目前已實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)。
自然資源部還給出了一組數(shù)據(jù)，目前全國335個地市、2853個縣區(qū)共設(shè)立3001個不動產(chǎn)登記辦事大廳、3.8萬個窗口，8萬多一線登記工作人員平均每天為30多萬企業(yè)和群眾提供不動產(chǎn)登記服務(wù)。
從新聞本身看，這更像是自然資源部對“不動產(chǎn)登記”時間表的一次跟進消息。自然資源部的前身、原國土資源部曾經(jīng)在2014年公布時間表：2014年建立統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度；2015年推進統(tǒng)一登記制度的實施過渡；2016年全面實施統(tǒng)一登記制度；2018年前，不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺投入運行，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。
此前，曾經(jīng)有不少媒體擔心，不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)會出現(xiàn)“難產(chǎn)”。這條新聞，實際是自然資源部對外界回應(yīng)：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作正在如期、穩(wěn)步推進中。
不動產(chǎn)登記從2014年啟動以來，已經(jīng)歷時四年，從一開始就受到了全社會關(guān)注。不過，社會對不動產(chǎn)登記的關(guān)注，并不在于“登記”本身，而是它可能產(chǎn)生的衍生效應(yīng)：這項工具，是否會影響房價漲跌？是否意味著房地產(chǎn)稅開征已經(jīng)具備了條件？甚至有沒有可能成為“反腐利器”？
全國聯(lián)網(wǎng)難在哪？
不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)，如果用一句話解釋它的意義，那就是在于打破“信息孤島”。
不動產(chǎn)涉及范圍很廣，除了土地、房屋之外，還包括森林、耕地、林地、草地，甚至還包括海域。不僅包括城市建設(shè)用地，也包括了農(nóng)村宅基地。
如此巨大的數(shù)據(jù)信息，此前一直處于零散、分割的狀態(tài)。
此前，中國執(zhí)行不動產(chǎn)登記的部門至少有6個，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責城市房屋所有權(quán)登記；國土資源部門負責集體土地所有權(quán)、國有土地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)登記；農(nóng)業(yè)部門負責耕地、草地承包經(jīng)營權(quán)登記；林業(yè)部門負責林地所有權(quán)和使用權(quán)的登記；漁業(yè)部門負責水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)的登記；海洋部門負責海域、無居民海島使用權(quán)的登記。
分散多處的信息，如果不能共享，在某種程度上，就成了某個部門的“私產(chǎn)”，形成了一個個信息孤島。
為什么難以統(tǒng)一？既有技術(shù)原因、制度原因，也有觀念原因。
在統(tǒng)一登記啟動以前，多年來，由哪個部門來進行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記一直存有爭議，房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門都想獲得這個權(quán)限。而國內(nèi)物權(quán)法學界較為一致的觀點是，按照“房地合一，房隨地走”的思路，將統(tǒng)一登記權(quán)限賦予土地管理部門是“大勢所趨”，畢竟，房屋、草原、林地等不動產(chǎn)都屬于土地的附著物。
于是，2013年，這項工作在困局了多年之后終于破冰。當年11月20日召開的國務(wù)院常務(wù)會議決定整合不動產(chǎn)登記職責、建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。在中央層面，由國土資源部負責指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責，實現(xiàn)登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。
要實現(xiàn)“四統(tǒng)一”，并在統(tǒng)一基礎(chǔ)上，實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，理論上并不難，但現(xiàn)實操作的邏輯中，其實并不容易。
一個可以拿來參照的案例是，在住建部內(nèi)部曾主推過“全國房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)”，僅僅一個部門內(nèi)部的信息聯(lián)網(wǎng)，也曾遭遇了很多問題。
2012年6月，住建部初步完成“全國房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)”，完成了和60余個大中型城市及房地產(chǎn)熱點城市的聯(lián)網(wǎng)工作，并形成了統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫。
2013年2月，住建部下發(fā)通知，要求與住建部聯(lián)網(wǎng)的城市在2013年6月份達到500個。但是，到了2013年7月，500個城市住房信息聯(lián)網(wǎng)的目標并未實現(xiàn)。
財政部財科所原所長、華夏新供給經(jīng)濟學研究院首席經(jīng)濟學家賈康曾評價：“房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)技術(shù)上沒有問題。信息成為各種各樣的孤島，不是技術(shù)問題，而是有些部門和地方顧及相關(guān)利益，存在故意控制的沖動。”
經(jīng)費也是制約工作進度的原因之一。這項工作的實施主體主要在地方政府。以江蘇省為例，據(jù)《人民日報》報道，江蘇省住房信息聯(lián)網(wǎng)信息對接分為兩種模式：“無錫模式”與“南京模式”。“無錫模式”是市區(qū)縣統(tǒng)一操作平臺，統(tǒng)一系統(tǒng)；“南京模式”是指市區(qū)縣采用不同平臺，但是要統(tǒng)一數(shù)據(jù)標準，最終進入市里的“匯總庫”。
不管哪種模式，首先都需要完成房屋紙質(zhì)檔案數(shù)字化和歷史數(shù)據(jù)的掃描錄入。這一過程中包含著測量花費、登記人員報酬等費用。之后便開始市內(nèi)信息對接，數(shù)據(jù)的整合過程中，包含著購買平臺的費用和培訓人員的費用。
《中國青年報》的報道曾援引河北某地級市住建系統(tǒng)官員的說法：“地方政府沒有動力與住建部進行聯(lián)網(wǎng)，而住建部在使用推進聯(lián)網(wǎng)的資金時，也要經(jīng)過發(fā)改委和財政部的批復(fù)，500個城市聯(lián)網(wǎng)資金量不小。”
北京大學房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波在接受媒體采訪時則提出：“數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)的錢是地方政府給，還是中央政府給，這個問題好像從來沒有被提出過。”
“三大期待”
不動產(chǎn)登記信息實現(xiàn)了全國聯(lián)網(wǎng)，這是一個有標志意義的時間節(jié)點。
不過，對于這個“標志意義”到底該如何解讀，其實存在很大程度的分化和錯位。
相關(guān)領(lǐng)域的學者，傾向于從制度本身的基礎(chǔ)性意義來理解。不過，老百姓最關(guān)心的是：不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)是不是在為征收房地產(chǎn)稅作準備？會影響房價嗎？房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)透明化后，貪官的房產(chǎn)信息是不是會暴露在陽光下？
房地產(chǎn)稅、影響房價、有助反腐，對于這三大“公眾期待”，可以說，與不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)有或多或少的聯(lián)系，但又無法直接“滿足期待”。
出臺房產(chǎn)稅，與不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)關(guān)系最為緊密。
不論是推出房產(chǎn)稅，還是房地產(chǎn)的行政調(diào)控，都需要建立在掌握全面信息的基礎(chǔ)上。但事實上，我們可以看到，持續(xù)了十多年的房地產(chǎn)調(diào)控，總是很難實現(xiàn)預(yù)期效果，甚至有時候完全偏離目標，越調(diào)越漲，背后一個根本原因是：政府對樓市的信息掌握不夠充分全面。
不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)能夠很好地改善這一問題。如果政府能夠?qū)鞘械膯栴}做出更加準確的判斷，有助于更有針對性地出臺行之有效的政策。同樣，建立在全國樓市“大數(shù)據(jù)”之上，才更有可能科學規(guī)劃房產(chǎn)稅的出臺，包括是否應(yīng)該推出房產(chǎn)稅？什么時候推出？如何征收？
不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)的意義，在于為住房制度建設(shè)提供數(shù)據(jù)支持，起到前提和基礎(chǔ)性的作用。
不過，房地產(chǎn)稅是否出臺，歸根結(jié)底，其實不在于不動產(chǎn)信息何時實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)。
國家不同部門其實已經(jīng)多次就此進行過辟謠。前國土資源部副部長胡存智此前曾撰文指出，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記并不是開征房地產(chǎn)稅的前提條件，在分散登記模式下，同樣可以開展征收房地產(chǎn)稅的改革。是否征收房地產(chǎn)稅、何時開征、如何征收，應(yīng)當通過制定相關(guān)稅收法律去規(guī)定。他明確表示，實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的目的不是為了降房價和財產(chǎn)公開。
原國土部不動產(chǎn)登記中心市場監(jiān)測處處長盧靜也解釋過，房地產(chǎn)稅的目的主要是調(diào)節(jié)供求關(guān)系，優(yōu)化資源配置，調(diào)節(jié)收入分配，防止房地產(chǎn)市場泡沫，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場運行。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實際上是在鼓勵和保護人們持有產(chǎn)業(yè)，其制度設(shè)計的初衷并未與開征房地產(chǎn)稅相掛鉤，更不是為了征收房地產(chǎn)稅。“雖然不動產(chǎn)統(tǒng)一登記客觀上有利于摸清房地產(chǎn)家底，為房地產(chǎn)稅的出臺奠定更為扎實的基礎(chǔ)，但是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記并不是開征房地產(chǎn)稅的必要環(huán)節(jié)和條件”。
盡管不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)，為出臺房產(chǎn)稅打下了重要的一個基礎(chǔ)，但房產(chǎn)稅出臺，根本上是屬于稅收立法范疇。
按照稅收法定原則，作為稅制改革的重要部分，房產(chǎn)稅的征收需要走完立法程序。財政部前部長肖捷就曾在《黨的十九大報告輔導(dǎo)讀本》中發(fā)表的署名文章中，指出房產(chǎn)稅推行的步驟：“按照‘立法先行、充分授權(quán)、分步推進’的原則，推進房地產(chǎn)稅立法和實施。”
不動產(chǎn)登記有助于反腐，這個結(jié)論也沒有太大問題。不過，與人們想象中的方式，也有區(qū)別。
不少人認為，不動產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)了，就可以隨便知道官員有多少房子，“貪官和炒房的都蒙了”。不過，這種想法，確實“很傻很天真”。
事實上，對于已經(jīng)聯(lián)網(wǎng)的全國不動產(chǎn)信息，誰能夠查詢，用于何種目的，是有嚴格規(guī)定的。
按照目前的《不動產(chǎn)登記暫行規(guī)定》，對不動產(chǎn)信息的查詢，一般只有權(quán)利人和利害相關(guān)人才能查詢，司法部門如需查詢也必須提供查詢目的和證件。登記人員如泄露資料，還需要承擔相應(yīng)的法律責任。
而且，根據(jù)以往經(jīng)驗，信息查詢一般都限于“以房查人”，“以人查房”則受到嚴格控制。也就是說，即使是權(quán)利人，或者利害相關(guān)人，也只能查詢特定不動產(chǎn)背后的信息和人員信息，而不可能通過某個人，來查詢他(她)背后所持有的不動產(chǎn)信息。
有學者曾表示：“無限制地允許他人隨意查詢復(fù)制不動產(chǎn)登記資料查詢，不僅違反我國法律規(guī)定，也無助于反腐，更會扭曲不動產(chǎn)登記制度的功能，侵害他人的隱私權(quán)等合法權(quán)益。”
不過，從司法的角度來看，出于司法需要和反腐需要，國家司法機關(guān)借助不動產(chǎn)登記查詢信息，也確實可以查到一個人名下有多少房產(chǎn)，做到“以房查人”和“以人查房”。這一點，毫無疑問對于震懾腐敗分子將會起到作用。
而把不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)視為“房價克星”的觀點，則存在明顯的誤讀。
早在2013年，不動產(chǎn)登記啟動之初，SOHO中國董事長潘石屹發(fā)布微博稱，“這是好政策，如果今年實施，房價馬上會跌。”不過，近5年后，他或許也意識到，問題沒有這么簡單。在不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)消息被報道后，潘石屹發(fā)了一條長微博，其中提到：最簡單、最高效、最公正的管理就是透明、公開。房地產(chǎn)市場的管理也不例外。但這條路很長，也很遠。
房價本身受各種因素的影響，包括經(jīng)濟形勢、金融環(huán)境、供求關(guān)系以及政策因素等。
經(jīng)濟學者馬光遠指出，不動產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)的目的絕不是為了讓房價下降，“房價的穩(wěn)定是一個很復(fù)雜的工程，需要在制度建設(shè)上全方位的努力，把房價的下降寄托在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記這一件事上不現(xiàn)實。”
不可否認的是，不動產(chǎn)信息全國聯(lián)網(wǎng)，有可能在一定程度上影響市場預(yù)期。但這種影響的程度，實際上很難判斷。尤其在一些熱點城市，面對基本面“供需失衡”的市場，這種對預(yù)期的影響可以小到忽略不計。
