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2025年08月21日
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新“國(guó)八條”、各地樓市限購(gòu)令不期而至，保障房建設(shè)驟然提速，新一輪宏觀調(diào)控?fù)涿娑鴣?lái)。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家已有過(guò)多輪調(diào)控，這次調(diào)控主要是限購(gòu)。同時(shí)，政府還加大了保障房建設(shè)力度。這等于雙管齊下，從抑制需求和增加供給兩方面來(lái)調(diào)控。
對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，這究竟是好消息還是壞消息？其生存發(fā)展的“縫隙”究竟在哪里？房?jī)r(jià)上漲不會(huì)停止
安居樂(lè)業(yè)，這是中國(guó)人根深蒂固的生活觀念，是中國(guó)最大的民生問(wèn)題之一，老百姓對(duì)房屋一直呈現(xiàn)剛性需求趨勢(shì)。但，中國(guó)的房地產(chǎn)目前還不是完全市場(chǎng)化的產(chǎn)業(yè)。它的第一項(xiàng)生產(chǎn)資料即土地是由國(guó)家提供的，也就是所有房地產(chǎn)企業(yè)都要和政府部門(mén)“做生意”，國(guó)家利益和社會(huì)發(fā)展的需要決定了房地產(chǎn)行業(yè)的形勢(shì)和走向。
以上兩個(gè)視角，是解釋中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、問(wèn)題和發(fā)展趨勢(shì)的基本支點(diǎn)。也因此，過(guò)早地判斷調(diào)控的效果如何，尚需時(shí)間觀察。有一點(diǎn)，就現(xiàn)有房地產(chǎn)政策而言，如果執(zhí)行得好，絕對(duì)能夠保障房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，不會(huì)出現(xiàn)太大泡沫。
就房?jī)r(jià)而言，近期一、二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)會(huì)在高位維穩(wěn)，市、縣、鎮(zhèn)房?jī)r(jià)則會(huì)快速上漲。一兩年后，三、四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)就會(huì)推高至一、二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)水平。整體上，如果中國(guó)15年內(nèi)城市化率要從現(xiàn)在的46.6%，每年1個(gè)百分點(diǎn)增長(zhǎng)到60%以上，那么，可以預(yù)料，房?jī)r(jià)上漲不會(huì)停止。這還不考慮物價(jià)上漲、貨幣貶值等因素。
地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式
今年，宏觀調(diào)控、限購(gòu)等政策舉措對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)形勢(shì)不利，一些企業(yè)會(huì)因資金鏈斷裂而垮臺(tái)。一個(gè)嚴(yán)重現(xiàn)象是，在銀行收縮信貸的同時(shí)，大量的社會(huì)資金通過(guò)擔(dān)保、信托、地下錢(qián)莊等渠道進(jìn)入地產(chǎn)企業(yè)。
不過(guò)，就未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)而言，房地產(chǎn)企業(yè)仍能大有作為。
概括而言，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式有以下幾種：
投機(jī)型（藍(lán)領(lǐng)）。幾個(gè)好朋友，湊上幾百萬(wàn)，在較為偏遠(yuǎn)的地方買(mǎi)一塊地，借街道開(kāi)發(fā)等名義蓋起幾幢樓，一個(gè)小型的房地產(chǎn)公司就誕生了。這種機(jī)會(huì)如今在一、二線(xiàn)城市越來(lái)越少，但在縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）正當(dāng)其時(shí)、如火如荼。其深層背景是，市、縣以下，政府招商引資迫切，而土地是招商引資的最重要工具，土地批復(fù)手續(xù)常常不規(guī)范。就筆者所了解，這種情況近來(lái)在基層鄉(xiāng)鎮(zhèn)普遍出現(xiàn)，它也是中國(guó)不發(fā)達(dá)地區(qū)“城鎮(zhèn)化”中“鎮(zhèn)”的一般起步狀態(tài)。目前，一些中小型房企已開(kāi)始著手開(kāi)拓這類(lèi)市場(chǎng)。
市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)型（白領(lǐng)）。這是指有一定的資本積累，主要靠政府拍地生存的中型房地產(chǎn)企業(yè)。它們處于“被動(dòng)”生存狀態(tài)，有地就干，無(wú)地就停。中國(guó)有一半以上的房地產(chǎn)企業(yè)屬于這類(lèi)。它們喝的是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的“奶”，下的是市場(chǎng)的“蛋”。面對(duì)目前的形勢(shì)，它們?nèi)缦氆@得更為長(zhǎng)足的發(fā)展，也必須上山、下鄉(xiāng)，在縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）大展拳腳。
品牌輸出型（金領(lǐng)）。主要指中國(guó)一流的品牌房企。它們各自有各自的核心競(jìng)爭(zhēng)力，或住宅或商業(yè)，或兩者兼?zhèn)?。它們所到之處，鮮花、美酒加掌聲。因而，它們開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目大多是所到城市從眾多項(xiàng)目中挑選出來(lái)的，帶有許多優(yōu)先性條件。
典型的地產(chǎn)公司有萬(wàn)達(dá)、寶龍、升龍等。例如，萬(wàn)達(dá)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位置往往由其“挑揀”，政府對(duì)其項(xiàng)目的拆遷，常常事先做出承諾，土地、規(guī)劃等手續(xù)辦起來(lái)基本上是“綠色通道”。在河南，寶龍做中牟市雁鳴湖旅游地產(chǎn)，一口吃下幾千畝，條件特別優(yōu)厚。而作為河南城中村改造第一戶(hù)，政府部門(mén)、銀行對(duì)升龍?zhí)峁┑闹С?，其他房地產(chǎn)公司很難望其項(xiàng)背。
政商合作型（紅領(lǐng)）。這類(lèi)開(kāi)發(fā)模式又分兩小類(lèi)。第一類(lèi)，一級(jí)土地運(yùn)營(yíng)。這種房企與市、縣（區(qū)）政府聯(lián)合開(kāi)發(fā)新區(qū)，它們按照城市規(guī)劃，先期投資道路、綠地、橋梁、水、電、氣、暖等基礎(chǔ)設(shè)施甚至教育、衛(wèi)生設(shè)施，然后分階段開(kāi)發(fā)政府提供的土地。這種公司置換土地的升值空間大，具有土地開(kāi)發(fā)的主動(dòng)權(quán)，獲利常常十分可觀。
典型的如東方今典和盛潤(rùn)等。前者據(jù)說(shuō)已在河南9個(gè)市、縣簽約拿下一級(jí)土地運(yùn)營(yíng)合作項(xiàng)目。在河南，這類(lèi)公司會(huì)越來(lái)越多，許多有實(shí)力的房企一旦“入門(mén)”，如入金山。
第二類(lèi)就是與政府投融資平臺(tái)單位合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。2010年4月，國(guó)務(wù)院下發(fā)通知，停止或限制所有與地產(chǎn)有關(guān)的政府投融資平臺(tái)的運(yùn)作，城建、交通、水利、房建等政府投融資公司都處于整頓狀態(tài)，城市大量基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)計(jì)劃無(wú)法實(shí)施，財(cái)政對(duì)此無(wú)能為力。為解決城市發(fā)展的緊迫問(wèn)題，一些地方政府勢(shì)必會(huì)用土地來(lái)?yè)Q項(xiàng)目。這樣就給一些有實(shí)力的房企提供了一個(gè)非常好的土地來(lái)源渠道。可以預(yù)料，在不久的將來(lái)，這種模式勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生一類(lèi)政商合作型房企，發(fā)展前景無(wú)量。
房企新商機(jī)
綜上所述，無(wú)論國(guó)家調(diào)控政策如何，房企今后仍然面臨著諸多發(fā)展的“縫隙”和商機(jī)。如果做出系統(tǒng)梳理，那么值得研究的將有許多方面。
第一種是參與城市、工礦的棚戶(hù)區(qū)改造。這是唯一一項(xiàng)不受新政影響的地產(chǎn)項(xiàng)目，往往是各級(jí)政府的“一把手工程”，在規(guī)定期限內(nèi)務(wù)必完成。其優(yōu)越性遠(yuǎn)超都市村莊改造。這是新形勢(shì)留給房企的一條暢通小道。
第二種是房企可以參與經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)。雖然利潤(rùn)有限，但旱澇保收，能塑造企業(yè)的社會(huì)形象。
第三種是到縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）發(fā)展，參與城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)和新農(nóng)村建設(shè)。此間的發(fā)展空間極大。其原因多樣。由于限購(gòu)，許多投資者把目標(biāo)轉(zhuǎn)向縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)），這些地方由于房?jī)r(jià)低、升值空間大、投資小，房產(chǎn)銷(xiāo)售目前逐漸趨熱；而一些謀求創(chuàng)業(yè)的小老板，如過(guò)江之鯽回家買(mǎi)地、買(mǎi)房，投資賺錢(qián)的同時(shí)預(yù)備養(yǎng)老。同時(shí)，由于縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）的招商引資如火如荼，大批農(nóng)民返鄉(xiāng)就業(yè)，他們?cè)诖笾谐鞘匈I(mǎi)不起房，返鄉(xiāng)則能在一定程度上滿(mǎn)足需求。
第四種是與政府或政府主導(dǎo)的投融資平臺(tái)合作，參與市、縣（區(qū)）一級(jí)土地運(yùn)營(yíng)，聯(lián)合造城；或參與交通、水利等基建設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)。
第五種是開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)。各個(gè)地方旅游景點(diǎn)改造及其配套商業(yè)、住宅、別墅綜合性項(xiàng)目，機(jī)會(huì)很多。目前建業(yè)已經(jīng)率先涉足，與云臺(tái)山、神農(nóng)山等展開(kāi)合作，參與這些景區(qū)的配套設(shè)施和服務(wù)設(shè)施建設(shè)。21世紀(jì)、興亞等也已悄然布局。
綜合以上“商機(jī)”，一條主線(xiàn)極為明顯，即積極而密切地關(guān)注政策導(dǎo)向，結(jié)合地方需求，與有關(guān)方面結(jié)成“同盟”，這樣就能造就萬(wàn)民之福，也為自身贏得發(fā)展空間。
