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2025年08月24日
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延長年限，確立產(chǎn)權(quán)，平等入市，以稅代金。如果按照這樣來改革，地方政府有錢了，老百姓的房價(jià)也降下來，整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正常。當(dāng)然，改革的難度實(shí)在是太大。現(xiàn)在房子、土地像一堆亂麻一樣，就看中央領(lǐng)導(dǎo)的決策、魄力、決斷，能不能把這個(gè)問題從根子上解決。
房屋和土地，既涉及群眾的安居，也涉及房地產(chǎn)商的利益；既關(guān)乎到中央的宏觀調(diào)控，也與地方的經(jīng)濟(jì)增長和財(cái)政收入有關(guān)；既要保證吃飯和糧食安全，也要想方設(shè)法滿足居住和其他建設(shè)的需要；既要與用地的開發(fā)商、地方政府、想買房子的群眾等利益有關(guān)，也與被征地農(nóng)民、被拆遷城鄉(xiāng)居民的利益有關(guān)。因此，房屋和土地形成的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)關(guān)系，是一個(gè)利益糾纏、問題集中、矛盾較大的一個(gè)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)領(lǐng)域。
房地產(chǎn)形勢和調(diào)控現(xiàn)狀
2010年可以說是房地產(chǎn)的調(diào)控年。2009年房價(jià)漲了25%，2010年在國務(wù)院的調(diào)控下，漲幅降低了10個(gè)百分點(diǎn)。但是，2010年即使上漲15%，房價(jià)的增長速度仍然快于城鎮(zhèn)居民收入的增長速度。房價(jià)收入比在繼續(xù)惡化。房價(jià)收入比是指平均面積的套房價(jià)格與城市居民家庭年平均收入之比，也就是一家不吃不喝，幾年可以買一套房子。2009年全國是8.3，雖然2010年宏觀調(diào)控力度很大，仍到了8.7，上升了0.4。消費(fèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)有一個(gè)測算：一個(gè)家庭，正常的工薪、利息水平下，房價(jià)收入比超過了6，居民買房就很困難，超過7，難度就相當(dāng)大，房價(jià)收入比超過8，85%的居民買不起房子。一般發(fā)達(dá)國家的房價(jià)收入比是3到6。
有人認(rèn)為買不起可以租。80%的人買不起房子，10%的人買很多套，然后租給80%的人。因此，要防止的是城市里形成向外租房的房東和需要住宅的房客兩個(gè)階層，兩極分化。如果這個(gè)問題繼續(xù)下去，會(huì)成為比較大的社會(huì)穩(wěn)定方面的問題。
從2003年開始調(diào)控房地產(chǎn)，房價(jià)卻越調(diào)越高。近幾年房價(jià)持續(xù)走高有以下原因：第一，土地供應(yīng)不足。第二，住房剛性需求。第三，行政壟斷賣地、
招拍掛、70年出讓等形成的地方土地財(cái)政。賣地就是政府一家賣，千百萬個(gè)房地產(chǎn)商買。而且不是市場性的，定價(jià)權(quán)在壟斷一方。招拍掛是誰出價(jià)最高賣給誰，價(jià)高者得。70年的使用年限，租金一次性收上來。這不是賣地，而是賣使用權(quán)。賣地出讓金，地方財(cái)政2007年1200億，2008年9600億，2009年接近1.6萬億，2010年國家調(diào)控來調(diào)控去，最后竟然賣了2.9萬億，翻了一番。
2011年，國務(wù)院為了將迅速上漲的房價(jià)穩(wěn)定下來，采取了一系列的措施。主要有如下幾條：
1.控制貸款，首付比率，提高利息，逐步增加土地供應(yīng)，清理囤地。
2.限制二套房、三套房買賣。
3.建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和保障房。據(jù)估算，保障房建設(shè)與危房改造要花8萬億元左右。
臺(tái)灣解決住房的方式是直接走市場經(jīng)濟(jì)。韓國蓋了250萬套房子，居民住宅的1/4是政府提供。我們現(xiàn)在學(xué)新加坡和韓國模式。但是新加坡600萬人，生產(chǎn)力發(fā)展水平高。我們10多億人，能不能搞得起，是比較大的問題。
4.稅收措施。2004年美國開征房產(chǎn)稅最低的州是房價(jià)的1.2%，最高的洲加利福尼亞是1.9%。所以，美國人很少有兩套房子，除非富豪。房產(chǎn)稅和物業(yè)費(fèi)是兩回事，物業(yè)費(fèi)是衛(wèi)生清潔、保安等費(fèi)。物業(yè)費(fèi)1%，房產(chǎn)稅1.9%，兩項(xiàng)相加將近3%。50萬美元的房子，每年交1.5萬美元。房子太多，中產(chǎn)階層交不起。開征房產(chǎn)稅提高房屋的擁有成本，抑制房子投機(jī)、投資是有作用的。上海和重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅方案，面對(duì)一個(gè)擁有住宅的巨大群體，利益的博弈，導(dǎo)致制定的方案軟弱無力，稅收調(diào)節(jié)的作用不很明顯。目前可能阻力太大，需要慢慢完善。
當(dāng)然目前征收房產(chǎn)稅還存在一些難題，比如：第一，征房產(chǎn)稅與出讓金重復(fù)，出讓金已經(jīng)很高，再收房產(chǎn)稅，雙重征稅。這是一個(gè)難點(diǎn)。第二，70年使用權(quán)與房產(chǎn)稅的財(cái)產(chǎn)性質(zhì)方面的沖突。這是法律上的難點(diǎn)。房產(chǎn)稅的定義是財(cái)產(chǎn)稅，現(xiàn)在房子使用70年，因?yàn)閼椃ㄉ铣擎?zhèn)土地國有。《土地法》實(shí)施細(xì)則第40款規(guī)定土地使用權(quán)到期，土地以及土地上的地面建筑收回國有。70年使用到期后，必須重新進(jìn)入出讓程序才能繼續(xù)使用。第三，全部征收，還是標(biāo)準(zhǔn)外征收。發(fā)達(dá)國家是標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)、標(biāo)準(zhǔn)外全部征收，沒有累計(jì)。中國是套內(nèi)面積不征收，套外征收。房產(chǎn)稅要征收，必須得清查房產(chǎn)。財(cái)產(chǎn)沒有清查，怎么征，這存在一些難題。
房地產(chǎn)調(diào)控遇到兩難問題
房地產(chǎn)領(lǐng)域的宏觀調(diào)控非常復(fù)雜，需要考慮各方面的關(guān)系，如經(jīng)濟(jì)與社會(huì)、政府與居民、GDP速度與就業(yè)、吃飯與居住、中央與地方等等。每一項(xiàng)政策，都有利有弊。沒有完美的政策，只能是求得一個(gè)次優(yōu)和平衡。但是，從長遠(yuǎn)看，需要一個(gè)根本上解決問題的方案。
1.有限土地在吃飯與居住之間的矛盾，這是我國的土地國情。我國人口密度排在全世界各國第11位。另外，每一個(gè)農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力耕種的土地，中國倒數(shù)第三，中國勞均耕地是0.36公頃，倒數(shù)第三位。美國的家庭農(nóng)場平均3500畝。歐洲國家的農(nóng)場，小一點(diǎn)平均200多畝。世界上農(nóng)場規(guī)模最小的，是日本、韓國、臺(tái)灣，每一個(gè)家庭大概40多畝、50畝。搞規(guī)模經(jīng)營，但中國家庭都小型化了，一家平均10畝地，還有山地、坡地、平地、水地、旱地。我認(rèn)為，中國規(guī)模經(jīng)營，是一個(gè)緩慢的過程，并且最終規(guī)模也不會(huì)太大。即使土地徹底放開交易集中，重組的過程很長。地太少，人太多，存在吃飯和居住的問題。
據(jù)估算，未來我們?nèi)?0億畝地。所以，從中國國情講，堅(jiān)決反對(duì)住兩套房或者三套房，堅(jiān)決反對(duì)到農(nóng)村去買一個(gè)院子，中國的國情沒有享受這種居住方式的資格。同時(shí)我也認(rèn)為要限制農(nóng)民蓋房子。總而言之，吃飯和居住，是用地的兩難。
2.中央和群眾壓低房地價(jià)與地方財(cái)政收入的兩難。從體制上講，目前正規(guī)稅收方面，中央財(cái)政集中太多，地方政府留得太少。因此，成了中央靠稅，地方政府，特別是市縣政府靠賣地、收費(fèi)和融資平臺(tái)。而且，現(xiàn)在地方政府由于強(qiáng)調(diào)公共服務(wù)、保障民生，除了建設(shè)和行政開支外，這方面的支出比例和規(guī)模越來越大。因此，賣地獲得收入，成為地方政府籌集資金的一個(gè)越來越重要的渠道。但是，土地收入越多，房價(jià)是沒有辦法從根本上控制下來。這是一個(gè)調(diào)控房價(jià)中的最難以克服和解決的兩難問題。
3.經(jīng)濟(jì)增長速度與擴(kuò)大就業(yè)的兩難。今年我們宏觀調(diào)控的任務(wù)是抑制通貨膨脹，而且從外輸入的通貨膨脹壓力也很大，收緊銀根，信貸規(guī)模控制，將會(huì)影響一些項(xiàng)目的上馬投資和建設(shè)；一些企業(yè)的融資也會(huì)發(fā)生困難，特別是一些大量解決就業(yè)的中小企業(yè)的融資會(huì)更加困難。再加上對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的嚴(yán)厲調(diào)控，限制房屋銷售。經(jīng)濟(jì)增長速度，可能會(huì)有所下降。這樣的局面，一方面對(duì)抑制消費(fèi)物價(jià)和房價(jià)的上漲有著積極的作用；另一方面，卻也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)產(chǎn)生較大的影響。在此領(lǐng)域中，包括與之關(guān)聯(lián)的裝修、電器、家具、布藝等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)也會(huì)受到影響。產(chǎn)業(yè)鏈的GDP會(huì)減少，就業(yè)容量也有可能萎縮。
4.宏觀調(diào)控與推高地價(jià)房價(jià)體制機(jī)制之間的矛盾。現(xiàn)在推高地價(jià)房價(jià)的體制機(jī)制仍存，政府從農(nóng)民手里購過來，高價(jià)倒出，土地財(cái)政是推高地價(jià)房價(jià)的強(qiáng)大的動(dòng)力機(jī)制，所以要控制房價(jià)，很難。
如何解決房地產(chǎn)調(diào)控兩難
(一)選擇哪一種住宅解決模式
住宅解決模式主要有以下幾種：
1.貧民窟方式。印度城市化水平30%，12億人，3.6億住在城市，但是城市人口1/3住在貧民窟。印度的做法是看中某塊地，搭一個(gè)房子，住半年后屬于自己所有。拉美也是。
2.政府提供大部分保障房方式，如新加坡模式。
3.主要由居民自己解決模式，住房問題通過市場解決，如臺(tái)灣模式。
4.一部分住房由政府解決，如韓國模式。
我們到底走什么樣的住宅模式，這是很關(guān)鍵的。貧困模式我們不能走，因?yàn)榭偫碚f要給居民體面和尊嚴(yán)的居住。市場模式把房價(jià)推這么高，居民買不起。現(xiàn)在就是政府解決住房，現(xiàn)在就看多少人買不起房子，政府解決多少。而政府解決房子跟政府的財(cái)力之間，又形成一系列的問題。有沒有錢，能不能解決，能夠蓋得起，而且蓋起來以后還有配套、物業(yè)等一系列問題和一系列成本。
(二)如何科學(xué)調(diào)控
1.收入增長速度和房價(jià)上漲幅度。兩者之間的關(guān)系要合理，也就是說房價(jià)上漲的速度不能超過居民收入上漲的速度。比如，房價(jià)今年漲了6%，居民收入起碼要增長7%-8%。如果房價(jià)漲了15%，居民收入增長7%，那麻煩了。這應(yīng)當(dāng)是政府宏觀調(diào)控的監(jiān)測點(diǎn)。
2.房價(jià)收入比。我認(rèn)為整個(gè)國家和每一個(gè)地區(qū)都要測算房價(jià)收入比。如果這個(gè)地區(qū)房價(jià)收入比到了9，老百姓買不起房子了，當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)就不稱職。
3.信貸手段和稅收手段共同使用。光有信貸手段不夠。我認(rèn)為，房產(chǎn)稅必須開征，當(dāng)然必須解決房地產(chǎn)稅征收的法律難點(diǎn)問題。
2008年底，全國200億建筑面積，住宅平均按照0.6個(gè)稅率，120億平方米，能收6000多億元。開征房產(chǎn)稅，如果商用房按照2%或者2.5%的稅率征收，能征1萬多億元。另外交易增值稅，將近2萬億元，正好抵過出讓金。這樣才是可持續(xù)的財(cái)政，現(xiàn)在的土地出讓金是不可持續(xù)的財(cái)政。
4.增加土地供應(yīng)。城鎮(zhèn)居民需要多少住宅，算好后給。不要鼓勵(lì)農(nóng)民在深山溝里或者是耕地上蓋樓，辛辛苦苦賺10萬塊錢，蓋在山溝里。過了幾年，兒子、孫子出去打工，不回來了。最后，拆樓還花成本。鼓勵(lì)農(nóng)民在縣城買房子，給財(cái)政優(yōu)惠13%。同時(shí)，改造未利用土地。全國沙漠26億畝，鹽堿地5.3億畝，灘涂地3000萬畝，加起來31多億畝。現(xiàn)在改造鹽堿地的微生物法技術(shù)比較成熟，五六萬塊錢可以改造一畝。
5.增加保障房建設(shè)和供應(yīng)。但同時(shí)應(yīng)該考慮到，福利社會(huì)一定要和生產(chǎn)力水平、人口國情、財(cái)政能力相適應(yīng)。拉美80年代、90年代有兩個(gè)問題，一是收入差距太大，二是政府對(duì)老百姓承諾得太多，最后政府財(cái)政支撐不了，導(dǎo)致金融危機(jī)。因?yàn)橄蜚y行借錢，導(dǎo)致財(cái)政赤字，導(dǎo)致80年代負(fù)增長，90年代低速增長，0.2%的增長速度。拉美財(cái)政還僅僅只是解決醫(yī)療和社保，不涉及居民住房問題。因此，我認(rèn)為，保障房的建設(shè)要測算未來的風(fēng)險(xiǎn)，要考慮財(cái)政能力。
(三)徹底改革 解決房子問題，關(guān)鍵是中央下不下決心，從根子上改。
1.延長土地使用年限。延長使用年限，比如說耕地1000年，住宅500年，企業(yè)用地300年，沙漠、鹽堿地1000年。
2.確立近似產(chǎn)權(quán)，土地房屋可以交易，抵押、入股、出租、繼承。延長土地使用年限事實(shí)上就相當(dāng)于把土地給了你，這個(gè)時(shí)候就可以征財(cái)產(chǎn)稅了。
3.各種土地平等進(jìn)入市場。不要政府一家賣地，政府一家賣地就沒有競爭者。所有的地都進(jìn)入市場，就形成競爭性的土地供應(yīng)市場，地價(jià)就能降下來。
4.廢除土地招拍掛。我認(rèn)為，農(nóng)民的土地、宅地、林地、耕地應(yīng)都允許交易、繼承、抵押、入股、出租。臺(tái)灣的宅基地、耕地、林地是這樣交易：如果這個(gè)地增值100%，政府40%，自留60%；如果增值200%，各拿50%；如果增值300%，政府60%，自留40%。漲價(jià)的部分按比例累計(jì)歸公。
城市化過程中，很多人不會(huì)再到農(nóng)村去種地。80后、90后，甚至21世紀(jì)，到城里能再回去種地嗎？所以，一定要順應(yīng)這個(gè)趨勢，在制度上鼓勵(lì)宅基地、林地交易，要規(guī)模化。讓城市的土地、房子和農(nóng)村的土地、房子都交易、能交易，確立產(chǎn)權(quán)，能夠交易、繼承、入股、出租、抵押，把整個(gè)盤活起來，才叫市場經(jīng)濟(jì)。
我想，通過這些辦法，再加上政府保障房的供應(yīng)，我認(rèn)為會(huì)逐步解決中國的居住問題。當(dāng)然，首先是讓老百姓創(chuàng)業(yè)、就業(yè)、有收入，大部分房子讓他自己買。比如80%的人自己買房子。至于保障房，第一政府的財(cái)政能力能不能承受得了；第二是否低收入甄別起來很麻煩，很困難，成本太高；第三要防止腐敗問題，監(jiān)督成本太高。全世界廉租房的分配都出現(xiàn)這種問題，而且都是議會(huì)在那兒盯著。
所以，我認(rèn)為關(guān)鍵是要把房價(jià)壓下來，老百姓能買得起房子，政府對(duì)不超過10%的人給廉租房，這個(gè)結(jié)構(gòu)才是合理的。
延長年限，確立產(chǎn)權(quán)，平等入市，以稅代金。如果按照這樣來改革，地方政府有錢了，老百姓的房價(jià)也降下來，整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正常。當(dāng)然，改革的難度實(shí)在是太大。現(xiàn)在房子、土地像一堆亂麻一樣，就看中央領(lǐng)導(dǎo)的決策、魄力、決斷，能不能把這個(gè)問題從根子上解決。
不管怎樣，有幾點(diǎn)是確定的：第一，房地產(chǎn)的暴利時(shí)代過去了。像21世紀(jì)初的10年，像90年代后期的10年，房地產(chǎn)弄一塊地，一下子賺好幾個(gè)億，這個(gè)時(shí)代過去了。如果再這么下去，老百姓受不了，中央也受不了。第二，以后每一家買好幾套房子的時(shí)代過去了。一是房產(chǎn)肯定某一時(shí)段要清查，不清查沒有辦法交稅；二是肯定要交稅；三是房產(chǎn)稅一定會(huì)開征，一定會(huì)普遍開征。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅是地方政府的，不開征，沒錢是地方政府的問題。所以，房產(chǎn)稅早晚全國得統(tǒng)一，全國得開征。第三，房價(jià)不會(huì)上漲得離譜。
