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2025年08月18日
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上月底，國(guó)土部與住建部聯(lián)合發(fā)文，正式確定了在全國(guó)13個(gè)城市試點(diǎn)農(nóng)村集體建設(shè)用地建租賃房的方案。同時(shí)也確定，一旦試點(diǎn)成功，將在全國(guó)推廣。
方案一經(jīng)發(fā)布，立即成了坊間議論的熱點(diǎn)，因?yàn)檫@一政策意味著今后農(nóng)民可以建房出租給城里人，不僅影響到農(nóng)村、農(nóng)民，更是極大改變了全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的格局。
農(nóng)村集體建設(shè)用地入市，將帶來(lái)哪些劇變？
①土地開(kāi)發(fā)成本將大幅降低
按照這一方案，農(nóng)村集體土地將不用再經(jīng)過(guò)國(guó)家征地的環(huán)節(jié)就可以直接進(jìn)入市場(chǎng)，而且村集體可以自行經(jīng)營(yíng)租賃房建設(shè)。換句話(huà)說(shuō)，農(nóng)村集體土地入市將不再需要經(jīng)過(guò)征收，然后轉(zhuǎn)國(guó)有土地，再招拍掛的流程，甚至連開(kāi)發(fā)商這個(gè)環(huán)節(jié)都可以省去。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，這些大頭的成本省去之后，集體土地建設(shè)的租賃房，成本可能只有一線(xiàn)城市商品房的20%，或是二線(xiàn)城市商品房的30%。
②租購(gòu)?fù)瑱?quán)，進(jìn)一步改變“租不如買(mǎi)”的價(jià)值觀(guān)
過(guò)去小產(chǎn)權(quán)房租賃是不合法的，租客不僅不能與買(mǎi)房者同權(quán)，甚至連很多基本社會(huì)保障都享受不到。而集體土地租賃房合法之后，租客能夠享受與商品房業(yè)主同等的基本公共服務(wù)全力和社會(huì)保障機(jī)制。
③進(jìn)一步盤(pán)活農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)
農(nóng)村集體土地直接入市，也意味著農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)將進(jìn)一步活躍，農(nóng)用地流轉(zhuǎn)、集體土地流轉(zhuǎn)、宅基地流轉(zhuǎn)將形成合力，構(gòu)建起全國(guó)范圍的土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。
房?jī)r(jià)會(huì)下跌嗎？
那么這是不是意味著全國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)大幅下跌呢？業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，不會(huì)。因?yàn)橹饕绊懙闹皇墙紖^(qū)的房?jī)r(jià)，而且從北京目前的試點(diǎn)情況來(lái)看，房?jī)r(jià)下跌的情況并沒(méi)有發(fā)生。
另外一點(diǎn)，由于集體用地租賃房和各類(lèi)保障住房的興起，將極大擠壓地方政府來(lái)自土地的收益，因此商品房市場(chǎng)的健康運(yùn)轉(zhuǎn)對(duì)于地方政府的財(cái)政收入反而顯得更加重要，只有二者相互依存，這盤(pán)棋才能繼續(xù)往下走。
最大的受益者是誰(shuí)？
①村集體
按照國(guó)土部和住建部的方案，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織既可以自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。這波紅利可以說(shuō)是所有農(nóng)村人的機(jī)遇，根據(jù)市場(chǎng)研究報(bào)告的數(shù)據(jù)，我國(guó)的房屋租賃人口占總?cè)丝诘?1.6%，也就是1.1億左右，農(nóng)民將成為大批租賃房的股東，長(zhǎng)期享受集體土地帶來(lái)的紅利。
同時(shí)，集體土地租賃房的建設(shè)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃后，還將極大改變城中村等地區(qū)臟亂差的環(huán)境，提升整個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)價(jià)值。
②房租客
集體土地建設(shè)租賃房，是國(guó)家逐步建立“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”體系戰(zhàn)略的一部分。在未來(lái)，這個(gè)體系還將進(jìn)一步完善。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，集體土地合法租賃后，承租人可以實(shí)現(xiàn)的權(quán)益包括：租客子女可以享受和商品房業(yè)主同等的入學(xué)權(quán)利；享受市政居民水電氣同等的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；享受與商品房同等的基本公共服務(wù)權(quán)利；依法享受社會(huì)保障機(jī)制。
③農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介
隨著城鎮(zhèn)化的加速，大量人口從農(nóng)村遷徙到城市，留下了大片荒廢的耕地、宅基地。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介正是在這一背景下應(yīng)運(yùn)而生，通過(guò)資源整合，服務(wù)于需要出租土地的農(nóng)民和想要租地進(jìn)行規(guī)模經(jīng)營(yíng)的新型經(jīng)營(yíng)主體。
集體土地入市后，農(nóng)村土地交易市場(chǎng)也將進(jìn)一步擴(kuò)大，有利于流轉(zhuǎn)中介提供更立體的綜合服務(wù)。
