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2025年08月21日
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區(qū)域視野下的城市定位與項(xiàng)目開發(fā)
論壇嘉賓：
顧云昌 中國(guó)住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、秘書長(zhǎng)、建設(shè)部住房政策專家委員會(huì)副主任、教授
董黎明 中國(guó)土地學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)、中國(guó)城市規(guī)劃學(xué)會(huì)理事、北京大學(xué)城市與區(qū)域規(guī)劃系博導(dǎo)、教授
王嘉敏 誠(chéng)通嘉業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁
邵念強(qiáng) 北京成業(yè)行房地產(chǎn)投資顧問公司總經(jīng)理
陳 俊 北京今日潮流企業(yè)策劃有限公司董事長(zhǎng)、北京浙江商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)
賈 濤 北京中紡天行房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理
楊建平 中關(guān)村商會(huì)會(huì)長(zhǎng)、國(guó)際商業(yè)房地產(chǎn)投資師協(xié)會(huì)中國(guó)總會(huì)主席
李維明 天津市金源偉業(yè)置業(yè)有限公司總經(jīng)理
章永龍 德潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司總經(jīng)理助理
國(guó)家“試驗(yàn)區(qū)”正全線推進(jìn)——
2005年6月：國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)上海浦東新區(qū)成為首個(gè)國(guó)家綜合改革試驗(yàn)區(qū)。主要目標(biāo)是著力轉(zhuǎn)變政府職能，著力轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式，著力改變二元經(jīng)濟(jì)與社會(huì)結(jié)構(gòu)。
2006年5月：天津?yàn)I海新區(qū)成為第二個(gè)國(guó)家綜合改革試驗(yàn)區(qū)，在身份認(rèn)定上，濱海新區(qū)成為國(guó)家“新特區(qū)”。
2007年6月：國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)重慶市和成都市設(shè)立全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，這是中國(guó)在新的歷史時(shí)期加快中西部發(fā)展，推動(dòng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的重大戰(zhàn)略部署。
2007年12月：武漢城市圈和長(zhǎng)株潭城市群同時(shí)成為國(guó)家“兩型社會(huì)”（即資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)）建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，它們將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)極。
2008年3月17日：《濱海新區(qū)綜合配套改革試驗(yàn)方案》獲得了國(guó)務(wù)院的正式批復(fù)，國(guó)家在金融、土地、行政改革等方面的改革試點(diǎn)，安排在濱海新區(qū)進(jìn)行先行先試。
這一系列舉措讓人們明顯感覺到，在全球經(jīng)濟(jì)一體化的推動(dòng)下，國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的基本單位既不是企業(yè)也不是國(guó)家，而是大城市圈。區(qū)域間的分工、交流、合作、競(jìng)爭(zhēng)諸關(guān)系日益強(qiáng)化，而城市定位在推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展進(jìn)程中產(chǎn)生的重大作用和存在的一些問題，吸引了學(xué)術(shù)界的高度關(guān)注，也受到了地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重視。
2008年3月23日，在中國(guó)國(guó)際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會(huì)系列論壇之“城市定位與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展”論壇上，專家、學(xué)者和企業(yè)家站在區(qū)域經(jīng)濟(jì)的高度，討論了國(guó)家區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程、城市定位與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，探討了城市定位存在的問題及對(duì)策，并為企業(yè)如何在區(qū)域的大視野下進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)支招。
區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展大勢(shì)所趨
隨著我國(guó)城市化速度的加快、城鎮(zhèn)體系的不斷完善，城市群的出現(xiàn)和健康發(fā)展，既是“十一五”期間區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特征，也是國(guó)家區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大戰(zhàn)略。
國(guó)家“十一五”規(guī)劃綱要明確指出：“要把城市群作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的主體形態(tài)；已形成城市群發(fā)展格局的京津冀、長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲等區(qū)域，要繼續(xù)發(fā)揮帶動(dòng)和輻射作用，加強(qiáng)城市群內(nèi)各城市的分工協(xié)作和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，增強(qiáng)城市群的整體競(jìng)爭(zhēng)力；具備城市群發(fā)展條件的區(qū)域，要加強(qiáng)統(tǒng)籌規(guī)劃，以特大城市和大城市為龍頭，發(fā)揮中心城市作用，形成若干用地少、就業(yè)多、要素集聚能力強(qiáng)、人口分布合理的新城市群。”
這是黨和國(guó)家對(duì)促進(jìn)城市化進(jìn)程和區(qū)域發(fā)展的重要戰(zhàn)略決策，必將對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生重要而深遠(yuǎn)的影響。
區(qū)域經(jīng)濟(jì)概念受到重視
顧云昌 過(guò)去人們一味責(zé)備城市亂發(fā)展，不清楚城市究竟在干什么，現(xiàn)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向明確了，城市扮演什么角色也就有了基礎(chǔ)。 國(guó)家對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的認(rèn)識(shí)越來(lái)越清楚：無(wú)論是國(guó)家提出的中部崛起戰(zhàn)略，還是振興東北老工業(yè)基地、西部大開發(fā)政策，都是國(guó)家在對(duì)區(qū)域發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃。特別是從去年到現(xiàn)在，越來(lái)越強(qiáng)調(diào)區(qū)域經(jīng)濟(jì)概念，國(guó)家先后批準(zhǔn)了成都和重慶的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，武漢城市圈、長(zhǎng)珠潭城市群資源節(jié)約試驗(yàn)區(qū)。由此可見，國(guó)家意識(shí)到區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要性，并從區(qū)域進(jìn)行規(guī)劃與發(fā)展，下的工夫也越發(fā)明顯。
區(qū)域發(fā)展應(yīng)把握三個(gè)原則
楊建平 在區(qū)域發(fā)展過(guò)程中，必須把握好三個(gè)原則。第一是地理經(jīng)濟(jì)概念：一個(gè)城市與周邊城市地理關(guān)系、位置關(guān)系、形態(tài)關(guān)系等必須考慮清楚，因?yàn)槿魏我粋€(gè)城市都會(huì)與周邊城市產(chǎn)生影響，或者由它影響周邊城市的發(fā)展。城市與城市之間的關(guān)系應(yīng)該是網(wǎng)狀關(guān)系，它不可能是一個(gè)孤立的點(diǎn)，而是受周邊城市的牽制。第二是社會(huì)經(jīng)濟(jì)概念：一個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)化所指的是一個(gè)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)形態(tài)，也就是基礎(chǔ)就業(yè)率問題。這個(gè)比例大于“1”，說(shuō)明這個(gè)城市的生產(chǎn)力貢獻(xiàn)大，產(chǎn)生的價(jià)值就高，人均GDP就會(huì)更高。如果小于1，其地區(qū)發(fā)展一定不會(huì)很好。第三是科學(xué)發(fā)展觀概念：一定要給未來(lái)預(yù)留發(fā)展空間。比如類似“杭州西湖第一高樓”被爆破引來(lái)社會(huì)多方爭(zhēng)議，就在于當(dāng)時(shí)該設(shè)計(jì)樓時(shí)沒有考慮二十年后會(huì)變成什么樣。
區(qū)域產(chǎn)業(yè)要與區(qū)域發(fā)展體系吻合
王嘉敏 目前，我們?cè)谔旖蛴幸粋€(gè)五萬(wàn)畝規(guī)模的項(xiàng)目。對(duì)于這樣一個(gè)大的項(xiàng)目，在運(yùn)營(yíng)、定位時(shí)，我們一直思考的問題就是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題。因?yàn)榫腿珖?guó)而言，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)已趨于相對(duì)飽和。所以，研究國(guó)家未來(lái)經(jīng)濟(jì)走向和發(fā)展，對(duì)城市和企業(yè)來(lái)說(shuō)都很重要，這可以避免盲目的開發(fā)。在推進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)，一定要吻合區(qū)域發(fā)展體系，如果這個(gè)根本性問題得不到解決，勢(shì)必產(chǎn)生盲目的開發(fā)。
城市定位決定著中國(guó)城市的命運(yùn)
經(jīng)濟(jì)一體化和全球化引起的國(guó)際分工，導(dǎo)致了城市分工，讓國(guó)家的競(jìng)爭(zhēng)力更多地體現(xiàn)在城市的競(jìng)爭(zhēng)力上。城市定位正確與否，決定著中國(guó)城市的命運(yùn)，它不僅明確了城市競(jìng)爭(zhēng)力之所在，更重要的是指明了城市發(fā)展的方向。
在論壇上，專家表示，我國(guó)城市定位存在著脫離實(shí)際、定位超前，以及相互攀比、千城一面、“窩里斗”等問題，阻礙了城市的健康發(fā)展。在痛揭城市定位誤區(qū)的同時(shí)，大家紛紛為城市定位支招，并一致認(rèn)為，在全球化一體化的今天，城市要實(shí)現(xiàn)最優(yōu)發(fā)展，必須揚(yáng)長(zhǎng)補(bǔ)短，站在區(qū)域的高度對(duì)城市進(jìn)行準(zhǔn)確定位，制定競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展戰(zhàn)略。同時(shí)，區(qū)域間的城市要協(xié)作，最大化地創(chuàng)造財(cái)富和提升城市競(jìng)爭(zhēng)力。
痛揭城市定位誤區(qū)
董黎明 城市定位存在以下誤區(qū)。
誤區(qū)一，好高騖遠(yuǎn)、做強(qiáng)做大。一些城市在定位時(shí)口號(hào)喊得很響，都要做大做強(qiáng)，甚至提出要一年一個(gè)樣，三年大變樣，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展、還要超前發(fā)展。很多城市都要建設(shè)成幾百萬(wàn)人口的城市，它違反了城市發(fā)展規(guī)律。中部一個(gè)省的城市充其量20多萬(wàn)人，在城市總體規(guī)劃中提出5年內(nèi)人口增加到100萬(wàn)人，建的迎賓路寬達(dá)120米，這顯然會(huì)造成資源浪費(fèi)。誤區(qū)二，你有我有，樣樣俱全。中央有一個(gè)精神，有所為有所不為。一個(gè)城市不可能什么東西都有，過(guò)去北京、天津這兩個(gè)城市對(duì)著干，不僅城市的特色沒有了，而且城市建設(shè)也不倫不類，造成資源浪費(fèi)。現(xiàn)在北京和天津分工明確了。 誤區(qū)三，脫離實(shí)際，違反城市客觀條件。城市在定位時(shí)應(yīng)考慮城市資源和環(huán)境條件，但一些水資源緊缺的城市，卻在城市搞很多大水面。比如引發(fā)最大爭(zhēng)議的是北部某城市，要搞生態(tài)城市的建設(shè)，在城市東邊建七平方公里的大湖，水從哪來(lái)的？南水北調(diào)以后一噸四塊錢，以后的水將從哪來(lái)？這些都是需要從城市當(dāng)?shù)厍闆r考慮的。 誤區(qū)四，定位相互攀比。從城市定位看調(diào)子很高，很多城市定位國(guó)際型大都市，搞CBD中心區(qū)的建設(shè)，上海、北京、廣州、深圳等城市還無(wú)可非議，一些省會(huì)城市，十幾年都沒有建成CBD，不僅不利于城市建設(shè)，也不利于開發(fā)企業(yè)的發(fā)展。
城市定位應(yīng)滿足基本需求
顧云昌 城市定位不能一味追求差異化而忽視城市的基本需求，實(shí)際上，滿足各個(gè)城市的基本要素應(yīng)放在首位。從古代看，“城”，原指是住人的地方，為了安全，人們建造了城墻；住的問題解決了還要有生活，需要有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行交易，這就形成了“市”。這是“城市”的由來(lái)。現(xiàn)在“城市”的概念擴(kuò)大了，所以，我們?cè)诔鞘卸ㄎ粫r(shí)，不能將“城”和“市”割裂開，而應(yīng)該考慮城市的基本需求，在此基礎(chǔ)上再講差異化。
城市定位不能僅憑行政意志
邵念強(qiáng) 目前，有些城市，尤其是地級(jí)市和縣級(jí)市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展之后，城市擴(kuò)張動(dòng)力強(qiáng)勁。在城市擴(kuò)張過(guò)程中，一些城市的一把手主導(dǎo)性非常強(qiáng)，建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)都要按其意愿來(lái)做，并且制定城市規(guī)劃時(shí)只考慮形體規(guī)劃，沒有做深度的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向研究。這十分不利于城市將來(lái)的發(fā)展，同時(shí)還會(huì)造成大量的財(cái)物浪費(fèi)。所以，城市定位一定要堅(jiān)持實(shí)事求是，充分考慮城市的經(jīng)濟(jì)支柱是什么，發(fā)展優(yōu)勢(shì)又是什么，這樣才能做到科學(xué)合理的規(guī)劃，才能對(duì)城市準(zhǔn)確定位，才能推動(dòng)城市持續(xù)快速健康發(fā)展。
不能千城一面，應(yīng)突出自身特色
陳俊 現(xiàn)在城市定位普遍存在千城一面的現(xiàn)象。其實(shí)每個(gè)城市都有它的特點(diǎn)，如何揚(yáng)長(zhǎng)避短才是我們城市定位該走的方向。城市定位準(zhǔn)確會(huì)促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)，區(qū)域定位明確也會(huì)促進(jìn)城市發(fā)展。
城市定位時(shí)，不能簡(jiǎn)單用政府行為限制它，或者簡(jiǎn)單改掉一些有生命力、有文化積淀的東西。如重慶的瓷器口，早在一百多年前這個(gè)地方就是商家云集之地，碼頭非常繁華，整條街古色古香，很有北京過(guò)去前門大柵欄的感覺。幾年前，當(dāng)?shù)卣疁?zhǔn)備拆掉這條街，結(jié)果遭到很多專家和市民反對(duì)。最后，重慶市政府經(jīng)過(guò)研究決定保留瓷器口的原有風(fēng)貌。最近我去瓷器口，發(fā)現(xiàn)這條街確實(shí)一片繁華，家家戶戶生意很興隆。這告訴我們，做城市定位時(shí)，必須走自己的特色之路，才能吸引廣大商戶前往投資。
城市定位要依據(jù)國(guó)家政策
賈濤 城市的定位會(huì)隨國(guó)家時(shí)事政治的變化而變化，這一點(diǎn)在福州體現(xiàn)得非常明顯。福州作為一個(gè)前線戰(zhàn)略城市，今后發(fā)展會(huì)非常強(qiáng)勁。剛剛結(jié)束的臺(tái)灣選舉，基本奠定了兩岸穩(wěn)定發(fā)展的大局，這很可能讓福州房地產(chǎn)成交量和價(jià)格上漲，而且將來(lái)福州會(huì)比其他城市發(fā)展得更好。
當(dāng)然，城市定位也會(huì)隨著國(guó)家政策的變化而變化，如重慶。雖然全國(guó)十大房地產(chǎn)商在重慶做得很大，但彼此之間的競(jìng)爭(zhēng)非常激勵(lì)，效益也不是很好。為什么會(huì)出現(xiàn)這種狀況？第一重慶市政府當(dāng)年土地是放開供應(yīng)，隨時(shí)進(jìn)行幾十萬(wàn)平米的土地拍賣；再一個(gè)，重慶不像上海、北京等城市有強(qiáng)大的市場(chǎng)需求，而且重慶周邊地區(qū)相對(duì)比較貧困。所以，一直以來(lái)重慶房?jī)r(jià)不是很理想，直到去年國(guó)家將重慶作為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試點(diǎn)，重慶的基本地價(jià)漲了一倍，開發(fā)商的日子才好過(guò)了些。 因而，對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)公司來(lái)說(shuō)，要追求經(jīng)濟(jì)效益和利潤(rùn)，就必須根據(jù)國(guó)家形勢(shì)和政策變化來(lái)預(yù)先思量。這也說(shuō)明，城市定位是會(huì)變化的。所以研究城市定位、區(qū)域經(jīng)濟(jì)必須要用發(fā)展的眼光看問題。只有這樣，才能對(duì)城市、企業(yè)將來(lái)的發(fā)展起到積極的推動(dòng)作用。
要在不斷發(fā)展中完善城市定位
楊建平 現(xiàn)在，無(wú)論是社會(huì)生產(chǎn)力，還是人的覺悟，都有了很大程度的提高，城市定位也變得越來(lái)越重要了。比如說(shuō)生物替代能源，如果以后研發(fā)成功了，城市會(huì)發(fā)生什么變化？人們開始追求從物質(zhì)享受轉(zhuǎn)變?yōu)樯鷳B(tài)享受和環(huán)境享受的時(shí)候，這樣一個(gè)城市狀態(tài)需要多少年的時(shí)間？十年、二十年？所以，在進(jìn)行城市定位時(shí)，要為后人著想，為未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展留出余地，想不好、想不清楚的問題就留給后人去想，總之，不要破壞環(huán)境。
城市定位要根據(jù)實(shí)際制定
李維明 城市定位肯定不是一成不變的，這在澳門特區(qū)身上體現(xiàn)得十分明顯。近幾年隨著澳門博彩業(yè)的發(fā)展，大量移民涌入澳門，從而把澳門房?jī)r(jià)大幅度地拉動(dòng)，目前平均價(jià)格已達(dá)到了每平米15000港幣。澳門特區(qū)政府在看到大量移民涌入后給城市發(fā)展帶來(lái)的壓力，及時(shí)提高了移民的準(zhǔn)入門檻。過(guò)去只需投資一百萬(wàn)不動(dòng)產(chǎn)，存入50萬(wàn)港幣，四年后就可以取得澳門永久居民權(quán)。如今，澳門把準(zhǔn)入門檻提高到500萬(wàn)港幣，以限制外來(lái)人口的大量涌入。從這個(gè)方面來(lái)講，澳門政府的這一舉措，極大地減緩了城市壓力，保障了澳門居民的社會(huì)福利，維護(hù)了澳門的社會(huì)穩(wěn)定。所以，從城市定位角度來(lái)說(shuō)，澳門特區(qū)的例證很有說(shuō)服力。
企業(yè)機(jī)遇與項(xiàng)目開發(fā)
論壇現(xiàn)場(chǎng)氣氛熱烈，無(wú)論是專家學(xué)者，還是企業(yè)家，都有一個(gè)共識(shí)：那就是企業(yè)發(fā)展與項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)有區(qū)域的高度視野，要研究區(qū)域，并從所在城市的定位去考慮和運(yùn)作。企業(yè)如何參與區(qū)域的經(jīng)濟(jì)開發(fā)與建設(shè)？企業(yè)有怎樣的實(shí)踐？企業(yè)如何找到自身發(fā)展的特色，確定最優(yōu)的功能定位，實(shí)現(xiàn)城市內(nèi)外的資源最佳配置？關(guān)于這些問題，大家紛紛支招。
政府對(duì)區(qū)域的指導(dǎo)性對(duì)項(xiàng)目開發(fā)至關(guān)重要
王嘉敏 就目前而言，支撐我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的兩個(gè)主要發(fā)展區(qū)域，一個(gè)是長(zhǎng)江三角洲區(qū)域，另一個(gè)是珠江三角洲區(qū)域。這兩個(gè)區(qū)域發(fā)展方向是什么？國(guó)家未來(lái)應(yīng)該怎樣指導(dǎo)這些地方實(shí)現(xiàn)更好更快地發(fā)展？在區(qū)域的背景下討論這些問題變得非常重要。如果政府指導(dǎo)性、協(xié)調(diào)性不夠，城市間“窩里斗”就難以避免，同時(shí)開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目也會(huì)很困難。天津?yàn)I海新區(qū)的規(guī)劃很完整，港口背靠首都，在北方承載非常大的輸出輸入功能，它的定位比較清晰。為此，我們?cè)趯?duì)自己的項(xiàng)目定位時(shí)，就應(yīng)首先考慮與濱海新區(qū)的功能補(bǔ)充關(guān)系。我們不愿意看到重復(fù)使用或使用不到位之類土地問題的產(chǎn)生。一旦出現(xiàn)這樣的情況，土地優(yōu)勢(shì)也就無(wú)從凸顯了。
城市性質(zhì)決定房產(chǎn)開發(fā)方向
董黎明 城市的性質(zhì)反映了一個(gè)城市跟另外城市的本質(zhì)差別。定性不一樣，城市的主要職能、主要功能就不同，它直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的方向和結(jié)構(gòu)。如果我們了解到不同城市的性質(zhì)，可能對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)有幫助。比如在風(fēng)景旅游城市，主要開發(fā)方向應(yīng)該是旅游、休閑、高檔的別墅類項(xiàng)目。在一個(gè)工業(yè)城市進(jìn)行開發(fā)，開發(fā)項(xiàng)目的戶型標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)考慮人們的收入水平，項(xiàng)目的區(qū)位還要方便職工上下班和生活的便利。再比如在港口城市，最精華的資源就是岸線的資源，開發(fā)項(xiàng)目時(shí)不能只考慮自己，還要考慮與周邊的和諧。
顧云昌 作為開發(fā)商，要詳細(xì)研究城市的發(fā)展，知道城市定位后再找到與之相適應(yīng)的項(xiàng)目定位。這樣一來(lái)，開發(fā)的項(xiàng)目就容易做活。因?yàn)槭裁礃拥某鞘卸ㄎ唬蜁?huì)產(chǎn)生什么樣的發(fā)展速度，從而形成什么樣的居住形態(tài)以滿足一定的城市功能。 邵念強(qiáng) 房地產(chǎn)開發(fā)與城市定位不一致的情況很多，應(yīng)加強(qiáng)國(guó)家對(duì)中小城市總體規(guī)劃前的城市定位與區(qū)域發(fā)展研究工作，當(dāng)然這是政府的責(zé)任，很多城市也這么做了。但因?yàn)橹袊?guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，特別是中小城市，急需專業(yè)的機(jī)構(gòu)和團(tuán)隊(duì)為他們的城市定位與區(qū)域發(fā)展提供咨詢服務(wù)，而且這種研究與城市規(guī)劃研究院的城市規(guī)劃師所做的工作有很大區(qū)別，側(cè)重點(diǎn)也不一樣。對(duì)一個(gè)城市新區(qū)而言，應(yīng)該先研究城市定位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展，然后再看房地產(chǎn)開發(fā)怎么做。所以，大的開發(fā)商和大的開發(fā)項(xiàng)目尤其要關(guān)注區(qū)域的定位，城市發(fā)展戰(zhàn)略，然后再去做小區(qū)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)。
區(qū)域發(fā)展方向不明朗，開發(fā)投資要慎重
邵念強(qiáng) 越是大規(guī)模的開發(fā)項(xiàng)目，在研究市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位時(shí)越要研究所在城市的定位和城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?jié)摿ΑＲ环矫妫瑪M開發(fā)的項(xiàng)目要和區(qū)域發(fā)展方向與城市定位相協(xié)調(diào);另一方面，如果發(fā)現(xiàn)城市定位模糊、區(qū)域發(fā)展方向不明朗，開發(fā)投資一定要慎重。 由于城市（包括區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展）定位不正確，導(dǎo)致區(qū)域價(jià)值下降、開發(fā)項(xiàng)目缺乏后續(xù)增值潛力、甚至導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目失敗的案例有很多。比如在山東的一個(gè)沿海城市，本來(lái)是一個(gè)具有增值潛力的旅游度假區(qū)域，但由于區(qū)域定位模糊，城市規(guī)劃按照工業(yè)區(qū)的模式做的，交通組織、城市配套、建筑類型和檔次、規(guī)劃條件、環(huán)境保護(hù)措施等都沒有按照旅游度假區(qū)來(lái)做。我們受開發(fā)商委托在那里做一個(gè)很大的海邊開發(fā)項(xiàng)目前期研究時(shí)，就發(fā)現(xiàn)了這個(gè)問題，項(xiàng)目開發(fā)定位與區(qū)域發(fā)展定位產(chǎn)生了矛盾，而且很難調(diào)和（最后我們說(shuō)服政府調(diào)整了整個(gè)區(qū)域的規(guī)劃）。
項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)與經(jīng)濟(jì)狀況相適應(yīng)
陳俊 無(wú)論是操盤一個(gè)項(xiàng)目，還是制定發(fā)展規(guī)劃，都應(yīng)找出項(xiàng)目的特殊性、優(yōu)勢(shì)所在，及市場(chǎng)空白點(diǎn)，這樣才能準(zhǔn)確把握市場(chǎng)需求，真正把項(xiàng)目開發(fā)“活”。我曾經(jīng)去南方某個(gè)城市考察，該城有一個(gè)二十幾萬(wàn)平米的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目空在那里，三年了都沒有做起來(lái)。原因就在于該項(xiàng)目的開發(fā)定位脫離了所在城市的實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況。該項(xiàng)目離廣州、深圳只有一個(gè)小時(shí)車程。這兩個(gè)地方的區(qū)域經(jīng)濟(jì)成熟度明顯高于項(xiàng)目所在地。作為投資商肯定愿意到深圳或者廣州投資，因?yàn)檫@兩個(gè)城市相對(duì)來(lái)說(shuō)環(huán)境比較成熟，投資政策比較完善。此外，該城的小工業(yè)比較發(fā)達(dá)，企業(yè)主、打工仔比較多，而中間層比較缺少，再加上該項(xiàng)目的所在區(qū)域又是該城市的中等地區(qū)。 鑒于此，我建議該項(xiàng)目根據(jù)這個(gè)城市的實(shí)際情況，將項(xiàng)目定位于中產(chǎn)階級(jí)而不要定位于世界500強(qiáng)企業(yè)，這樣，項(xiàng)目才更具有吸引力。
