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2025年08月18日
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全國人大代表蔡繼明先生今年向大會提出的議案，涉及農村土地制度改革，有媒體用吸引眼球的標題發了相關消息：“人大代表蔡繼明：建議允許城市居民到農村買房買地”。
其實，蔡繼明代表是主張有條件地放開包括農戶宅基地在內的農村建設用地市場，并非要讓城里人像農貿市場買南瓜一樣，奔向村莊買房買地。
有條件地允許個人或企業到一些村莊購買房產，的確是利國利民之策。中國城市居民絕大部分住在樓房里，且樓房越建越高，其實并不利于身心健康。這方面已經有心理學等方面文獻做過研究，我就不在這里抖書袋陳述了。
歐美等發達國家的城市居民，大多居住在獨棟房屋中，居住樓房的多是低收入人群，只有少數特大型城市才有些許例外。中國總歸要在某一時刻會成為經濟發達國家，那時如果中國人的主體所住的房屋是別人窮人才住的房屋，實在尷尬。
未雨綢繆，現在允許城市居民利用距離城市不很遠的村莊建設用地來改善居住條件，提高居住品質，實在是好事一樁。
向城市居民適當放開村莊房產市場，還有利于降低房價，農民也能將財產性收益變現。有人說：“眼下是想做房奴而不得”，中國房價高，是不爭的事實。相對于居民收入水平，即使中小城市的房價也不低。據我觀察，國內什么地方對小產權房管控比較松，什么地方的房價就較低。高房價造成財富分配關系惡變，讓老百姓沮喪，這局面確需改變。
改善老百姓的居住品質，還有利于國民經濟整體可持續發展。住房逼仄，會形成消費抑制，影響國民經濟長期增長。有一個院子、一個車庫，有利于兒童發育，也有利于成人業余搞發明創造。這種居住方式是國民工匠精神生成的物質基礎。
中國的土地資源能不能承載中國人的高品質居住形態?人們對此持有疑問。其實對此不必懷疑。
論國土人口密度，荷蘭要比我們擁擠;論城市土地資源緊張，東京甚于我們，但他們那里的百姓居住品質都好于我們。關鍵是要建立一個體現以人為本的土地規劃管理體制。
我國村莊占地在2.5億畝之上，從長遠看，專業農戶需要的農舍用地1億畝基本夠用。在合理規劃的前提下，城市居民改善居住形態只需要約7000萬畝土地。所以，土地資源不是問題。
任何有益公共政策的推行如果不能把握好適度原則，都有可能把事情辦壞。讓“城里人到農村買房買地”這件事尤其如此。如果沒有合理規劃管理，城市里那些富豪階層把所有村莊土地買到手，大建豪宅，也不是難事。
再設想極端情況，有錢人還大量購買村莊以外的耕地，用來圈建自己的私家莊園，也不是做不到。所以，放開農村建設用地市場這件事，還是要循序漸進推動;一些規則、一些底線要認真制定和把握。
把這件事做好，必須深化城鄉土地規劃管理體制。可以考慮在全國建立約30億畝的農業保護區，在保護區內不允許任何土地用于新增非農建設項目，當然也不允許向城里人供應不動產。對于保護區內的原住民，應對其宅基地復墾給予合理補償。
在這個范圍之外，再扣除生態保護用地、基礎設施建設用地等，仍然有數量可觀村莊占地可投入市場，滿足城市居民改善住房條件的需求。除過管理體制改革之外，還需要房地產稅征收跟進，用累進稅制來約束大私人莊園大量出現，讓國家政策滿足廣大普通市民的增進幸福的愿望。
最后，人們可能會問：我們連超市的樓房都買不起，怎敢妄想在城市周邊的農村建設用地上建造自己的獨棟房屋?這個也不用擔心。如果有一個相對正常的城鄉建設用地市場，房價會下跌。我們希望通過多方面配套改革，使這個調整過程能溫和有序地展現開來，最終實現中國人居住幸福的目標。
