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2025年08月18日
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非常高興參加由中國國際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會主辦、保億集團(tuán)承辦的第二十四期城市化茶話。今天我將從“十三五”宏觀經(jīng)濟(jì)走勢、房地產(chǎn)兩極分化問題和未來我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢等方面跟大家交流。
第一個問題：關(guān)于“十三五”宏觀經(jīng)濟(jì)走勢。總的一個判斷仍然不樂觀。今年我國的GDP大概在6.7%左右，這意味著6年持續(xù)下滑，也許在2016年年底基本能穩(wěn)定下來，但在L型的底部還需要徘徊一段時間。
90年代的那一次調(diào)整是5年下滑，3年底部徘徊，加起來一共8年的時間。這一波調(diào)整是兩次過熱疊加起來的，問題比上次嚴(yán)重，至今已經(jīng)6年下滑，在底部徘徊三到四年的話，這次大概10年的周期。
為什么不樂觀呢？說“十三五”，也許整個“十三五”我們還在處理“十一五”、“十二五”兩次過熱的后遺癥，我們大概要有這個思想準(zhǔn)備，就是整個經(jīng)濟(jì)仍然沒有恢復(fù)到正常的增長水平。當(dāng)然百分之六點(diǎn)幾還不算低，但是我們的真正潛力不應(yīng)該六點(diǎn)幾，至少七左右，調(diào)整過程相當(dāng)漫長，可見經(jīng)濟(jì)過熱的代價還是很慘重的。
第二個問題：關(guān)于房地產(chǎn)，最突出的一點(diǎn)就是兩極分化。少數(shù)大城市、中心城市，就是人口聚集區(qū)房價暴漲，一大批中小城市，特別是內(nèi)陸地區(qū)、邊緣地區(qū)的中小城市房子賣不出去，價格還在跌。為什么大城市房價又暴漲？市場上很多似是而非的說法，第一個說法是因?yàn)樨泿哦啵趺礇]進(jìn)股市？偏偏進(jìn)了房地產(chǎn)；為什么沒有到小城市，偏偏到了大城市；所以解釋不清，似是而非。另外一個說法，是因?yàn)榈貎r高。第一是我國人多地少，人均可居住面積就小，為世界的三分之一。第二是我國糧食要自給自足，所以就劃了耕地紅線。我覺得導(dǎo)致這次大城市房價暴漲的原因可能是我們只在小城鎮(zhèn)供應(yīng)土地，而大城市控制土地供給，因?yàn)榇蟪鞘幸刂迫丝冢膭畎l(fā)展中小城市。理想狀態(tài)是讓大家都到小城市去生活，但小城市沒有大城市的集約效應(yīng)，企業(yè)不到小城市去發(fā)展，那里沒有就業(yè)。我擔(dān)心小城鎮(zhèn)房子蓋好了，但人走光了。現(xiàn)實(shí)是小城市的人都擠到了大城市，因此，供求關(guān)系就造成了眼下大城市的高地價。
所以，分析今后房地產(chǎn)的發(fā)展走向，應(yīng)該把握住一個原則：這個地方現(xiàn)在和將來是人口流入地區(qū)還是人口流出地區(qū)，這是現(xiàn)在乃至未來房地產(chǎn)市場的分水嶺。另外，應(yīng)關(guān)注我國沿海地區(qū)的城市，世界的發(fā)展規(guī)律是人口最終會分布到離沿海不到100英里的地區(qū)。我國沿海相對于美國、加拿大、澳大利亞而言顯得特別少，沿海地區(qū)中小城市比起內(nèi)陸地區(qū)中小城市具有交通便利、運(yùn)輸成本低廉等優(yōu)勢。
關(guān)于小城鎮(zhèn)的發(fā)展，歐洲的小城鎮(zhèn)為何發(fā)展得很好呢，一個重要的原因是他們的工業(yè)化進(jìn)程很慢，他們是在150年過程中逐步完成的人口遷遷徙、城市化和工業(yè)化，在這個過程當(dāng)中退休人員逐步出現(xiàn)了，退休之后有了一生的積蓄、社保，帶著一生的體驗(yàn)，回到鄉(xiāng)村，回到老宅，過田園生活。我們屬于高速工業(yè)化的國家，與日本、韓國一樣，大家都擠進(jìn)大城市找工作，尋求發(fā)展，而且農(nóng)村生活跟城里生活差距非常大，不像緩慢的工業(yè)化地區(qū)差別不是很大。日本的田中角榮就是建小城鎮(zhèn)，結(jié)果大家都不去，最后把經(jīng)濟(jì)搞垮了。韓國也是倡導(dǎo)搞新農(nóng)村運(yùn)動，結(jié)果新農(nóng)村建成之日就是農(nóng)民走光之時。因此，大城市、小城市都應(yīng)該發(fā)展，但不同階段有不同的發(fā)展戰(zhàn)略，不能人為地限制在這個階段不去發(fā)展大城市。
第三個問題：關(guān)于未來我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢。中國的工業(yè)化進(jìn)程、城市化進(jìn)程還沒有完成，中國人的遷徙還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，也許最高潮是過去了，農(nóng)民手里是有房子，宅基地的那個房子，但許多農(nóng)民正在放棄那個房子，想要在城里再買房子，因?yàn)榘慈丝谄骄鶖?shù)來講農(nóng)村人口正在向城市遷移，房地產(chǎn)依然是中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中占有很大的比重。
我國基礎(chǔ)設(shè)施如鐵路（地鐵）、公路、機(jī)場還在建，文化、醫(yī)療、教育、污水、垃圾處理等城市配套設(shè)施仍需不斷完善。但中國經(jīng)濟(jì)過去一個最基本的問題是消費(fèi)太低，居民消費(fèi)只占GDP的35%、36%，投資需求太高，投資占的比重太大，這是我們過去的問題。我相信今后市場就會去矯正這個偏差，就會朝著消費(fèi)逐步提高、投資相對下降的趨勢發(fā)展。因此，可以預(yù)見的是中國將來消費(fèi)比重會逐步提高，這不是一個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，這是一個大的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。消費(fèi)里面分兩大類，一個是物質(zhì)消費(fèi)，一個是服務(wù)性消費(fèi)。物質(zhì)消費(fèi)在我國正如火如荼地進(jìn)行中，中國人買買買，“雙十一”剛過買買買，比去年又漲了不少，到國際上去掃貨，中國的物質(zhì)消費(fèi)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，制造業(yè)憑我們自己的市場就可以發(fā)展起來。跟我們密切相關(guān)的另一個就是服務(wù)性消費(fèi)的高速增長，這幾年表現(xiàn)突出，據(jù)統(tǒng)計(jì)已經(jīng)超過了GDP的50%。
舉例來說，過去的健身是跳廣場舞，不花錢，沒有消費(fèi)，自我健身不創(chuàng)造GDP，因?yàn)橹虚g沒有交易。但健身房就有交易，馬拉松就有交易，就是產(chǎn)業(yè)了。醫(yī)療衛(wèi)生、保健，現(xiàn)在有錢一代的退休老人就要出現(xiàn)了，以前的老人是沒有錢的。我們的老年人多數(shù)在農(nóng)村，一輩子沒掙過大錢，老了也不敢花錢，兒子給他花錢他都不敢花，絕對不會還沒退休就計(jì)劃周游世界，屬于節(jié)儉一代、儲蓄一代。而現(xiàn)在有錢一代的老人來了，物質(zhì)消費(fèi)已經(jīng)差不多了，他們需要的就是旅游、健身、養(yǎng)老，到最后是醫(yī)護(hù)，這一系列的剛性需求來了。包括回家鄉(xiāng)去修老宅，改變生活方式等等。可以預(yù)見，健康、養(yǎng)老、休閑、旅游、文化、時尚等這一系列的消費(fèi)需求商機(jī)無限。
