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2025年08月19日
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通過對比2015年各省區市的城鎮化率、房價收入比等指標，21世紀經濟研究院發現，河南、湖南、云南、貴州、廣西、新疆等地的城鎮化率提升潛力較大。
從改革開放開始，我國城鎮化的腳步就從未停歇。
從1978年的17.9%，到1990年的26.4%，再到2003年的40.5%，一直到2015年，中國的城鎮化率已經達到56.1%。
而根據今年3月的政府工作報告，目標是到2020年，常住人口城鎮化率達到60%、戶籍人口城鎮化率達到45%。
然而，21世紀經濟研究院發現，部分省的城鎮化率已經不低，進一步提升空間有限。比如，廣東、江蘇在2015年城鎮化率已經達到了68.71%、66.51%，均比全國高出10個百分點以上。
而部分省區市因為經濟發展、房地產價格等原因，也使得城鎮化率的提升面臨困境。
那么，哪些地區的城鎮化率有較大提升潛力呢？
通過比對城鎮化率水平、農村人口數量、房價收入比（以100平方米的住宅平均價格，除以夫婦人均可支配收入之和計算）等指標，21世紀經濟研究院發現，河南和湖南的潛力在全國排名前兩位。
河南城鎮化潛力全國最高
哪些地區具備城鎮化率提升的最大潛力？
中西部。
通過對比2015年各省區市的城鎮化率、房價收入比等指標，21世紀經濟研究院發現，河南、湖南、云南、貴州、廣西、新疆等地的城鎮化率提升潛力較大。
城鎮化率提升，意味著要使更多農村人口轉為城鎮人口。從全國剩余的農村人口數量來說，河南、四川、山東、河北、廣東、湖南、安徽、云南、江蘇、廣西、湖北、江西、貴州有2000萬到5000多萬的農村人口。
其中，河南2015年的城鎮化水平只有46.85%，距離全國平均水平相差約10個百分點。這一數據排名全國倒數第五位，僅僅高于西藏、甘肅、貴州、云南。該省還有5038.62萬農村人口，為全國第一，比排名第二的四川還多700萬人左右。
加之該地區房價收入比僅為8.4左右，也在全國排名較低。因此，綜合來看，河南是全國城鎮化潛力最大的地區。
另外幾個房價收入比較低，城鎮人口比重不高，且農村剩余人口總量超過2000萬的省份，還包括湖南、廣西、貴州等地。其中，2015年湖南的房價收入比為6.89，為全國最低。綜合來看，其未來城鎮化率提升的潛力排名第二。
很多地區城鎮化率較低，比如西藏、青海，2015年城鎮化率分別只有27.74%、50.3%，也就是說，還分別有約70%、50%的人口可以轉變為城市居民。但是兩地總人口數量分別只有300萬、600萬左右，因此兩地未來可以轉移到城市的農牧民數量并不大。
此外，部分地區城鎮化率不高，比如吉林，2015年城鎮化率55.31%，低于全國56.1%的平均水平，但是房價收入比超過了10，快速提高城鎮化率存在困境。還有一些地區，比如海南房價收入比為17.5，想在本省吸納農村勞動力成為城市市民很難實現。
另外一些地區，盡管可轉變為城鎮居民的農村人口數量并不少，比如2015年遼寧有1430.72萬農村人口，浙江、福建分別有1894.34萬、1435.79萬農村人口，但是三地城鎮化率在2015年分別達到67.35%、65.8%、62.6%，遠高于全國的平均水平。而且浙江、福建的房價收入比都在12以上，要將更多的本地農民轉變為城市居民，存在一定的難度。
除了從本省農村人口轉移為城鎮人口之外，人口流入也在一定程度上提升了該地的城鎮化率。
比如新疆、重慶。兩地城鎮化率分別為47.23%、60.94%，分別還有1245.37萬、1178.44萬農民待轉變為城市居民，但是兩地近年來常住人口增長較快，2015年分別凈增加了26萬、62萬。類似的還有安徽2015年常住人口增加了61萬，四川增加了64萬等。
根據過去的經驗，哪個地區房價低，居民收入增長快，經濟活力大，哪個地區就能更多地吸引外來人口流入。而如果保持人口凈流入，則該地的城鎮化率潛力提升。
高房價成為城鎮化攔路虎
根據政府工作報告，要深入推進以人為核心的新型城鎮化，實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶，完成約1億人居住的棚戶區和城中村改造，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化。
但21世紀經濟研究院發現，很多省區市的房價相對收入過高，成為了城鎮化率提高的攔路虎。
除了上海、北京、天津作為直轄市，房價收入比分別達到20.3、21.09、14.56之外，房價收入比超過10的還有海南、吉林、福建、浙江、湖北、廣東、河北。
以海南為例。目前，海南總人口不到1000萬，住房消費主要靠外來人口拉動。2015年，海南住房均價為每平方米9226元，僅僅低于北京、上海、天津、浙江和廣東，但海南的經濟發展無疑難以與這些地方相比。因此，該地的房價遠遠超出了當地農村和城鎮居民的購買力。如果未來外來人口向海南的遷移放緩，高房價將成為海南城鎮化水平提高的最大攔路虎。
其他2015年住房均價超過7000元/平方米的地區，還包括江蘇、廣東、浙江、海南、福建。而由于2016年長三角、珠三角、海西地區的熱點城市房價上漲明顯，安徽、浙江、廣東、福建的房價收入比將大幅提高，這些地區城鎮化水平提高難度將進一步加大。
廣大的中西部地區，如重慶、貴州、四川、陜西、新疆等地房價絕對水平較低，且2016年房價整體穩定，近年來人口也出現了回流跡象，預計未來城鎮化率水平還會穩步提高。
12月9日召開的中共中央政治局會議，提出明年要加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制。無疑，如何解決房地產問題，也將成為我國各地區城鎮化率提升的關鍵之一。
此外，21世紀經濟研究院發現，城鎮化水平快速提高，與經濟發展有很大的關系。目前，全國產業發展呈現從東部向中西部梯度轉移的趨勢，這在工業領域最為明顯。
但值得注意的是，對于廣大中西部地區而言，需要放棄那種單純拔高房價以提高土地財政收入的思路，更不能走限制人口驅趕人口的路子。否則按現在的超大城市、特大城市控制人口的城鎮化要求，成都、重慶、武漢、南京、昆明、杭州等作為超大城市、特大城市，早就該采取疏散外來人口的政策。
但是這一做法無疑會減緩經濟的活力。尤其是廣大二三線城市，一旦開始采取嚴格限制外來人口的辦法，人口規模效應趨減、經濟活力降低的風險將會加大，其城市競爭力有可能降低，拖累該省區市的城鎮化水平放緩。
